金陵饭店：新股上市点评 首次评级回避

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　　周祖栋 东莞证券

　　金陵饭店新股上市首日以8.50元开盘，随后冲高到15.00元，股价已大幅偏离合理区域，纯属市场炒作行为，建议回避。

　　评论：

　　1、发行情况简介

　　金陵饭店发行新股11000万股，发行价格4.25元/股，募集资金总额46750万元，扣除发行费用后募集资金净额未44447.5118万元。本次发行后全面摊薄每股净资产为2.70元(按2006年9月30日经审计的净资产加本次募集资金净额和发行后总股本计算)，全面摊薄每股收益为0.13元(按照2005年度经审计的扣除非经常性损益前后孰低的净利润除以本次发行后总股本计算)。

　　2、募集资金投向

　　本次发行募集资金将全部投入金陵饭店的扩建工程，总投资10.47亿元，建设周期3年。公司将用募集资金和自由资金投资4.38亿元，引入战略投资者南京三宝科技集团投资3亿元，银行贷款3.09亿元。

　　3、公司以单体酒店投资为主，在当地酒店业有较强竞争优势

　　公司的主营业务收入由酒店业务收入、商品贸易收入和其他收入等三类组成，公司还持有酒店管理公司18%的股权。

　　目前公司主要从事原南京金陵饭店五星级酒店经营业务。金陵饭店为目前南京仅有的2家客房数达到500间套的五星级酒店之一，金陵饭店客房总数占全市五星级饭店客房总数的20.25%，金陵饭店的平均

房价、客房出租率、营业收入和营业利润均高于南京市五星级酒店的平均水平，竞争优势较为突出，在南京市酒店行业中处于领先低位。

　　酒店管理公司主要从事受托管理酒店和投资经济型酒店业务。2004年11月20日，金陵饭店和酒店管理公司签订了《委托经营管理服务协议》，将已签订的10份酒店受托管理协议全部有偿委托给酒店管理公司继续履行，管理费净收益归金陵饭店所有，金陵饭店承诺不再签署新的酒店受托管理协议。目前酒店管理公司在江苏省和国内其他地区已经签订了17份酒店受托管理协议，并投资经营了7家经济型酒店。酒店管理公司将重点发展经济型酒店与增加受托管理酒店，计划在未来三年内将金一村经济型连锁酒店发展到20家，力争新增受托管理酒店8-10家，未来成长性较强。

　　4、募集资金项目前景较好，但单体酒店长期成长性稍显不足

　　公司本次募集资金项目将全部用于金陵饭店扩建工程项目，项目将在现有基础上进行扩建，主要定位于豪华型全套房商务酒店和高档写字楼，目的在于将酒店翻新的基础上提升至更为高端的层次。以目前金陵饭店的经营情况来看，其酒店与写字楼业务已经在南京市具备较强的竞争优势，经过扩建之后，不仅规模得到扩大，档次也更加提升，其竞争优势可望进一步放大，因此该项目前景值得看好，保守估计该项目的全部投资内部收益率为9.71%(税后)。

　　但同时也应该认识到，酒店业务竞争激烈，仅仅依靠单体酒店的区域性竞争优势，难以获得长期的快速增长，在经营稳定后将主要以缓慢的自然增长为主。

　　5、项目投产前公司近几年业绩成长性有限，发行市盈率偏高，上市首日遭受炒作后估值大幅偏离合理区域，建议“回避”

　　按照公司目前业务构成，业绩主要来自于酒店经营，同时还有酒店管理公司以及金陵置业的

房地产投资收益。在募集资金项目投产前，酒店业务难以有明显的增长，一方面目前酒店经营已经相当成熟，同时扩建工程也可能对经营带来一定影响。酒店管理公司与金陵置业可能会有所增长，但其投资收益在净利润中的比重很低，对业绩影响不大。在总股本不变的情况下预计公司06、07年EPS为0.15元、0.17元。按照酒店行业20——30倍的合理市盈率区间，公司目前合理价位应在5元左右，这说明公司发行市盈率已经偏高。上市首日大涨后，估值已经大大偏离合理区域，建议“回避”。

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