金陵饭店：上市首日点评 暂无投资评级

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　　朱毅 国富基金

　　事件描述

　　2007年4月6日，金陵饭店将在上海交易所上市，其发行规模15000万股，发行后总股本34000万股。

　　事件评论

　　腹地经济发展迅速，为商旅客人进入创造可能

　　金陵饭店坐落在江苏省省会南京市，近年来南京经济发展迅速，南京GDP连续三年保持15%的增长。经济的活跃和发展，为更多商旅客人进入南京创造了可能，据不完全统计，目前世界500强企业中已经有超过57家落户南京，2007年南京将新增350亿美元的投资项目。

　　同时南京还是我国内河航运的重要中心之一，是长江航运的物流中心，新的南京机场正在扩建，客运量增加70%；新扩建的南京港将成为亚洲最大的港口；连接省内外的多条高速公路也都通过南京市。

　　我们认为南京市经济与区位优势明显，这都为今后酒店发展迎来了难得的发展契机。

　　南京旅游进入新的发展阶段

　　有鉴于南京经济与文化事业的发展，近年来，南京旅游进入了新的发展阶段。南京接待国内外游客数量年均增速保持在15%左右的水平。

　　2006年南京市共计接待国内旅游者超过100万人次，同比增长15.16%；接待国际旅游者64.6万人次，同比增长25.78%。与此同时，国内外旅游者在南京的平均逗留时间由2002年的2.55天，增加到2006年的2.85天。

　　由于接待人数提升以及平均逗留天数的增加，我们预计未来南京市酒店出租率和平均

房价水平将会继续提升，特别是近年来随着南京吸引外资步伐的加快，更多跨国公司进入南京市，我们预计其对于高星级酒店的需求将持续呈现增长趋势。

　　图2：南京市接待国内外旅游者情况图 3：平均在南京逗留天数

　　募集资金项目之一是建设高档全套房酒店，全套房酒店(All Suite Hotel)是能够满足商务客人长期居住和全面功能性需求的一种酒店形式，目前全球高端酒店客房配置中，套房数量一般占有20-30%的比重。该项目建成后与金陵饭店现有市场同属高端但形成一定的差异化经营。

　　另外，南京的

写字楼市场已进入一个相对快速的发展阶段，市场需求呈上升态势，特别是高端写字楼，未来缺口仍然很大。此次募集资金项目中写字楼项目处于南京CBD地段，预计未来的出租率与租金收入都将呈现上升趋势。

　　金陵饭店的估值区间，我们认为首先考虑其地处中国南京市区，腹地经济和文化发展较快，预计未来相对于国际上成熟的五星级酒店无论在客房出租率还是房价水平上都将有一定的提升空间，此处我们可以给予其相对于国际酒店相对高的溢价；与此同时，其目前又只是一家单体酒店，并没有连锁等形式，这对于酒店来说，成本费用控制是非常不利的。综上所述，我们认为其合理的PE值应该在25-35倍区间。

　　在仅考虑到现有业务增长的情况下，我们保守预计其07、08年EPS分别为0.22和0.28元，其合理股价应该在5.45-7.35之间。

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