万科A：住宅地产行业的先行者与领跑者

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　　任壮 兴业证券

　　07、08年摊薄每股收益0.75元、1.02元，维持“强烈推荐”的投资评级

　　公司2006年年报显示：公司全年实现销售面积322.8万平米，销售金额212.3亿元，分别同比增长39.3%与52.2%。项目结算面积289.6万平米，结算收入176.7亿元，分别同比增长63.8%与70.2%。2006年，公司实现主营业务收入178.5亿元，净利润21.5亿元，分别同比增长69%与59.6%。2006年公司每股收益0.49元，每股净资产3,41元，净资产收益率达到14.48%。公司业绩略高于我们的预期。

　　根据公司布局三大城市经济圈的发展战略，公司2006年在珠三角、

长三角、环渤海区域城市的结算面积占比分别为25.5%、34.5%、27.4%，结算收入占比分别为28.78%、38.88%、23.92%，净利润占比分别为43.11%、35.39%、16.10%。其中，结算面积较多的城市为上海、天津、深圳，分别为43.3万平米、30.2万平米、23.6万平米。公司近年的“3＋X”的战略布局使公司能够充分分享一、二线城市的城市化快速发展。

　　目前公司的资产负债率为65%，年末前公司还有预收帐款88亿元，银行资金达到107亿元，公司目前现金相对比较充裕。公司拟在2007年通过公开增发方式融资，以满足公司未来扩充土地储备的资金需求。

　　2006年公司新增项目储备1201万平米，其中60%是通过合作方式取得的，预计通过多渠道拿地方式将成为公司常态。

　　今后公司将面临如何突破规模扩张后带来的管理瓶颈，在组织模式上，公司从以往总部、一线公司的两级管理架构，过渡到战略总部、专业区域、执行一线的三级管理架构，将总部负责的设计、工程、销售等专业管理职能逐步下放到区域中心，进一步提高公司的管理效率以适应新的竞争局面。

　　2006年，公司新增项目储备建筑面积1201万平米，项目储备建筑面积达到2459万平米，累计竣工结算面积766万平米。2007年，公司计划开工面积约700万平米，竣工面积约600万平米，据此计算，公司现有项目储备可供未来3年左右开发。2007年公司预计新增项目储备1000万平米。

　　我们预计公司07、08年按最新股本摊薄每股收益0.75元、1.02元，净利润分别同比增长52%及34%。作为住宅地产行业的先行者与领跑者，公司将在未来几年继续保持龙头地位，维持“强烈推荐”的长期投资评级。

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