华联股份：战略重组背景下 迎来新契机

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　　徐文武 银河证券

　　投资要点：

　　●初具发展规模，所属门店正逐步进入盈利期：2002年完成股权转让后，北京华联集团接过公司的实际经营权，确立了以百货经营为主业的发展方向。经过几年的市场培育，所属门店正逐步进入盈利期。●确立新的发展定位，开始新的征程：公司的发展定位上还存在一些问题，一是公司虽然确立了以百货经营为主业的发展方向，其中一些门店也尝试发展购物中心这种新型零售业态，但由于配套功能不齐全，整体上讲传统百货的经营特征还比较浓；二是公司对商业地产升值的前景认识不足，目前公司所属门店全部采取租赁方式，高额的租赁费用侵蚀了公司大部分利润。公司已经认识到过去经营方面的缺陷，现在已经确立了新的发展定位，包括“商业+地产”的公司发展定位和购物中心的门店发展定位。

　　●战略重组背景下，公司发展迎来新契机：3月6日，国务院国资委提出今年要积极推进商贸等四大行业的战略重组。我们认为，在这一轮战略重组中，作为零售业国家队的北京华联集团必然会有大动作。目前来看，最为可能的是充分利用华联股份这一重要平台，全力发展购物中心这一新型零售业态。在此过程中，集团拥有的成熟优质资产也会逐步注入到上市公司来，公司业绩也会出现明显的提升。此外，我们觉得也不排除华联集团整合旗下所有商业资产，即将两个上市公司华联股份和华联综超以及集团其他的商业资产捆绑在一起整体上市的可能性。

　　●优秀的战略合作伙伴是公司发展的另一助推器：战略合作伙伴嘉德置地集团是亚洲最大的商业地产公司之一，在商业+地产的发展上有着丰富和成熟的经验，对公司今后的发展将起到极大的推动作用。

　　●投资评级：谨慎推荐。我们认为，国家推动零售行业进行战略重组、发展民族商贸流通业的大政方针已经确定，作为国家重点支持的北京华联集团，下一步进行战略重组做大做强应该在意料之中，我们看好公司未来的发展前景。但鉴于华联集团进行战略重组还不明朗，我们给于谨慎推荐的投资评级。

　　一、股权转让后，北京华联集团接过公司的实际经营权

　　2002年6月29日，中商股份有限公司(公司原名称)第三大股东浙江省商业集团公司与北京华联集团签署《股份转让协议》，将所持中商股份54，768，000股国有法人股(占公司总股本的21.98%)协议转让给北京华联集团。2006年7月股改后，北京华联集团持股比例降为19.75%，仍为公司第三大股东。

　　虽然北京华联集团只是公司的第三大股东，但公司内部达成了某种默契，由北京华联集团来主导公司的日常经营和管理。

　　二、初具发展规模，所属门店正逐步进入盈利期

　　公司主营业务完全转向零售业务也是在北京华联集团入主公司后完成的，北京华联集团接过实际经营权后，将与主业不相关的资产和业务进行剥离，并确立了以百货经营为主业的发展方向。完成股权转让的当年有5家百货门店开业，包括北京安贞店、成都店、呼和浩特店、郑州店和广州店，其中广州店由于经营状况不理想于2003年8月转让给了洋浦天马商业投资有限公司；2003、2005年各新开1家门店，即石家庄店和兰州店；2006年没有新店开业。截至目前为止，公司门店数量为6家，经营面积超过20万平米。

　　经过几年的市场培育，所属门店正逐步进入盈利期，其中，北京安贞点、郑州店、成都店的盈利开始稳定增长，石家庄、呼市和兰州店2006年仍有一定亏损，但我们预计2007年所有门店全部实现盈利的可能性很大。

　　三、确立新的发展定位，开始新的征程

　　经过几年的发展，虽然公司发展已经初具规模，各门店也逐步进入盈利期，但客观上讲，也存在一些缺陷，特别是在发展定位方面：一是公司对商业地产升值的前景认识不足，目前公司所属门店全部采取租赁方式，按照公司2006年中期报告所披露的信息，公司2006—2008年每年的租赁费分别为1.39亿元、1.49亿元和1.58亿元，高额的租赁费用侵蚀了公司大部分利润，辛辛苦苦挣来的钱大部分交给了“房东”。

　　二是公司虽然确立了以百货经营为主业的发展方向，其中一些门店也尝试发展购物中心这种新型零售业态，但由于配套功能不齐全，整体上讲传统百货的经营特征还比较浓。

　　公司已经认识到过去经营方面的缺陷，现在已经确立了新的发展定位(包括公司发展定位和门店发展定位)：

　　1.公司发展定位：确立“商业+地产”的公司发展定位。今后公司在选址开发新门店时，将会和战略合作伙伴一起合作开发商业地产，商业地产由公司和战略合作伙伴共同经营。采取“商业+地产”的发展模式，公司不仅可以从零售经营中获得稳定的收益，而且可以从商业地产升值中获得巨大的收益。

　　2.门店发展定位：公司门店将定位于购物中心这种新型的零售业态。购物中心是目前国际上发展最为迅速的新型零售业态，它是不同的零售商店或商业设施经整体规划、开发以及经营管理所形成的统一商业服务群，包括商店、影院、餐饮等设施，是集购物、商务、休闲、餐饮、娱乐等于一体的场所。购物中心注重统一规划、统一设计、统一招商、统一企划、统一物业管理；景观设计和环境设计体现以人为本，增加顾客舒适感和方便感，满足一站式购物，提高购物兴趣；同时，提供充足的停车位、舒适的公共空间、全新的购物体验。

　　一般而言，购物中心由主力门店和非主力门店组成，主力门店主要经营中高档百货，非主力店主要经营餐饮、娱乐、影院等配套服务。公司今后的打算是，新开购物中心门店时由自己经营主力店，由关联公司华联综超经营大卖场，餐饮、娱乐、影院等非主力店则从外部招商引进。

　　四、战略重组背景下，公司发展迎来新契机

　　1.零售业的战略重组即将启动2007年3月6日，国务院国资委发布《2006年规划发展工作回顾及2007年重点工作思路》中指出，在去年对电信、装备制造、冶金和商贸4个业务板块开展深化研究的基础上，今年将积极推进国有经济布局和结构的战略性调整，优化国有经济布局。其中，对商贸行业的指导思想是加快发展服务业，促进商贸流通企业重组和战略转型，创新现代贸易模式，延伸相关产业链，形成与资源环境、产业结构相协调的合理布局。

　　实际上，认识到商贸流通行业在国民经济中的的重要地位并上升到国家经济发展战略的高度，在业内早有共识。政府也采取了一些措施支持商贸流通企业的做大做强，如2005年6月，

商务部和国家开发银行就签署了支持商贸流通业发展开发性金融合作协议，由国家开发银行安排500亿的政策性贷款，用于支持20家大型商贸流通企业建设城乡现代流通网络基础设施和开展并购重组，但由于多方面原因，进展缓慢，也只是在少数几家企业中进行试点。

　　近2年，商贸流通业的发展十分迅速，本土企业的实力也有很大提高，但不容忽视的是外资的发展更为迅速，在许多大中城市的市场占有率已经达到近半壁江山，对本土企业已经构成重大威胁。鉴于上述发展形势，我们认为，国家出台具体实质政策支持本土企业已经刻不容缓，有理由相信，针对商贸流通业的战略重组将会在今年全面展开。

　　2.北京华联集团是国家重点支持的“零售国家队”成员北京华联集团成立于1996年，是目前中国规模最大的大型连锁商业集团之一，现拥有大型综合超市、百货店和购物中心等多种零售业态，建立了覆盖全国的连锁零售网络，拥有中国一流的商业管理资源、商品资源、品牌资源和人力资源；2005年销售收入达到200亿元，在全国快速消费品大型零售企业中排名第二，同年被国家列为重点培育的“零售国家队”成员之一。

　　3.华联股份作为集团发展平台的作用将更加突出我们认为，在这一轮战略重组中，北京华联集团在国家政策的支持下，必然会有大动作。目前来看，最为可能的是充分利用华联股份这一重要平台，全力发展购物中心这一新型零售业态。在此过程中，集团拥有的成熟优质资产也会逐步注入到上市公司来，公司业绩也会出现明显的提升。因此，我们判断，在零售业战略重组的背景下，作为华联集团在资本市场的重要平台，其作用将更加突出，发展前景也将变得十分广阔。

　　此外，我们觉得今后也不排除华联集团将所有商业资产整合在一起形成一个“大华联”的可能性，即将旗下两个上市公司华联股份和华联综超以及集团其他的商业资产捆绑在一起整体上市，这样的话，对于华联股份来说，无疑又是一个重大的利好因素。而且已经有先例，百联股份就是由第一百货和华联商厦合并后成立的，目前正在重组中的武汉中百、鄂武商和武汉中商不久也将以武汉商业集团的身份出现。因此，华联股份和华联综超未来整合在一起的可能性是完全存在的，而且零售业通过并购重组做大做强也是大势所趋。

　　五、优秀的战略合作伙伴是公司发展的另一助推器

　　在2005年，北京华联集团就与亚洲最大的上市地产公司之一嘉德置地集团建立了战略合作伙伴，双方签署协议在中国合资共同开发、管理、经营商业地产，目前北京华联

望京购物中心、西直门商业地产项目就是双方战略合作的结晶。

　　公司表示，今后在开发新门店时也将采取上述方式，与嘉德置业集团共同开发和管理。利用嘉德置业在“商业+地产”发展模式上的成熟经验，可以大大提高新开门店的成功率，对公司今后的发展也将起到极大的推动作用。

　　六、投资评级：谨慎推荐

　　我们认为，国家推动零售行业进行战略重组、发展民族商贸流通业的大政方针已经确定，作为国家重点支持的北京华联集团，下一步进行战略重组做大做强应该在意料之中，我们看好公司未来的发展前景。事实上，最近正在重组或有可能进行战略重组的上市公司如鄂武商、重庆百货、合肥百货等公司股价已经有很好的表现，但鉴于华联集团进行战略重组还不明朗，我们给于谨慎推荐的投资评级。

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