中宝股份：中小城市地产龙头

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　　投资要点：

　　2006年12月，公司通过向实际控股股东新湖集团完成了定向发行，增发后新湖集团控股公司股票比例达到81%，并成为公司的第一大股东，而公司则平稳转型为以住宅地产开发为主业的房地产企业。

　　公司的控股股东新湖集团在华东地区房地产市场中具有一定的竞争实力，其产品竞争实力与品牌影响力较大。通过此次资产重组，新湖集团几乎把其所有房地产开发业务都注入了中宝股份，公司将成为新湖集团住宅地产的重要运作平台。

　　公司目前现有项目储备建筑面积达到10,345,700平方米，未结算面积为8,757,311平方米，权益未结算面积为5,562,201平方米，主要分布在一、二、三线城市，其中以二、三线城市为主，由于这些二、三线城市市场容量较小，“新湖”品牌及公司产品在当地影响力较大，产品定位合理、性价比较高，在当地具有较好的竞争优势。

　　预计2007年起公司

房地产业务进入加速开发，分布在全国各地的项目将进入全面启动阶段。由于掌握数据不充分，我们较难预计公司未来3年的具体盈利状况，但预计2007年业绩将同比实现增长。目前我们对公司暂不做评级。

　　公司重组后转型为住宅地产企业公司原有主业为港口、酒店、教育等产业，公司原有资产质量与盈利能力较差。2006年12月，公司向实际控股股东新湖集团完成了定向发行，实现了房地产企业的转型。公司以3.21元/股向新湖集团定向发行12亿股

股票，收购新湖集团下属的21家房地产公司，标的资产合计评估净值41.05亿元，协议价格38.52亿元。通过此次增发，新湖集团控股公司股票比例达到81%，并成为公司的第一大股东，而公司则平稳转型为以住宅地产开发为主业的房地产企业。

　　公司今后将定位为新湖集团的地产业务平台公司的实际控股股东为浙江民企中较有影响力的新湖集团。房地产是新湖集团的主业，在浙江、上海、江苏、江西、安徽、山东、辽宁等全国十几个城市开发房地产超过1000万平方米，新湖集团的产品定位为“大众精品、城市经典”，开发以高性价比、面向大众的中高档位精品楼盘。公司产品消费群体主要定位在具有稳定收入、相对富裕的城市居民，由于市场定位明确、价格相对合理、成本控制较好，公司产品竞争中具有一定的比较优势。近年来，新湖集团取得了“全国公认的浙江房地产著名企业”、“中国百佳著名地产品牌企业”、“中国房地产品牌企业”等多项荣誉，塑造了“新湖”住宅地产品牌。

　　新湖集团控股的三个上市公司(中宝股份、新湖创业、哈高科)原来都涉及房地产项目。中宝股份原有的房地产业务主要是通过下属公司上海中瀚置业有限公司(以下简称上海中瀚)及嘉善新湖房地产开发有限公司(以下简称嘉善新湖)开展。公司持有上海中瀚60%的股权，该公司在上海的房地产项目为“上海新湖景城”项目，目前项目处于前期准备阶段，尚未开工建设。公司直接、间接合并持有嘉善新湖100%的股权，其房地产项目“风泽泗洲三期”已基本接近尾盘。

　　通过此次资产重组，除了新湖创业正在开发的项目以外，新湖集团几乎把其所有房地产开发业务都注入了中宝股份。重组后，公司从事住宅地产开发业务的地域从原来的上海、嘉善扩展到杭州、嘉兴、海宁、衢州、九江、黄山、芜湖、镇江、苏州、淮安、济南、沈阳等地。今后，公司的实际控股股东新湖控股(为新湖集团的控股股东)将不直接从事住宅地产开发业务，新湖创业住宅地产开发业务范围仍为上海、苏州两地(温州项目仅剩下尾盘)。哈高科住宅地产开发业务范围仅限为黑龙江地区的少量项目。因此，公司将成为新湖集团住宅地产的重要运作平台。

　　公司拟再次定向增发公司在2007年1月16日公告拟非公开发行不超过25000万股A股，发行价格不低于6元(6.66＊90%)，募集资金主要用于回购信托公司持有的美丽洲置业、远洲置业项目股权，同时将资金用于沈阳新湖北国之春、桐乡新湖香格里拉、杭州新湖香格里拉、句容新湖仙林翠谷、蚌埠新湖山水华庭等住宅项目的后续开发，此次定向增发将增加公司项目储备，缓解现有项目后续开发的资金需求，使公司的盈利能力和竞争实力进一步增强。预计公司二次增发将于今年4月上报。

　　公司项目储备较丰富，为部分二、三线城市地产龙头公司目前下属24个项目公司，项目储备建筑面积达到10,345,700平方米，未结算面积为8,757,311平方米，权益未结算面积为5,562,201平方米，主要分布在一、二、三线城市，其中以二、三线城市为主，由于这些二、三线城市市场容量较小，“新湖”品牌及公司产品在当地影响力较大，其产品定位合理、性价比较高，在当地具有较好的竞争优势。

　　预计公司从2007年起房地产业务进入加速开发，分布在全国各地的项目将进入全面启动阶段。其中公司2006年的竣工面积、结算面积和结算收入的增长率都在40%-50%之间。公司2007年列入开发计划的房地产项目达17个,计划开工面积125.85万平方米,计划结算收入32.26亿元。由于掌握数据不充分，我们较难预计公司未来3年的具体盈利状况，但预计2007年业绩将同比实现增长。目前我们对公司暂不做评级。兴业

证券 任壮

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