金融街：垄断优势带来投资价值 买入

　　花长劲 广发证券

　　未来立足北京做商务地产领先企业公司未来发展战略是做商务地产领先企业，立足北京，面向全国重点城市和区域，通过进行房地产开发和持有优质物业出租经营形成房地产开发和物业经营两个支柱业务领域，其中房地产开发在原先的单一写字楼开发的基础上增加了快速销售型的住宅开发，两种物业类型的开发既保证了短期内投资者的利益，又能保证长期内公司的持续发展。

　　未来出租物业的规模将保持在和公司净资产规模同等水平，预计到2009年，随着净利润和筹资的增加，公司的自持物业面积将达到70-75万平方米。目前公司新办公楼的出租价格约30美金/月·平方米，商业地产的出租价格为45美金/月·平方米，餐饮场所的出租价格为32美金/月·平方米。未来进入成熟期出租物业每年的租金收入将达到8亿元。

　　目前公司在加快北京金融街区域建设的同时，以金融街的资源和品牌为依托大力推进区域外业务的拓展。截至目前，公司现有各

房地产开发项目的总规划建筑面积约390万平方米。其中，金融街区域总规划建筑面积约350万平方米，已完成约190万平方米，目前在建约110万平方米，未建约50万平方米；天津地区约57万平方米，为津门与津塔项目；惠州项目约226万平方米，在总土地储备中占很大比例；南昌项目为快速销售型的住宅开发类项目。

　　公司管理体系将出现转变目前以金融街区域为开发中心的母公司是整个公司的利润中心，未来随着金融街区域可开发土地的减少，母公司将逐渐变成整个公司的管理中心、资本运营中心和资源中心，负责整个公司的宏观管理，而微观的经营管理则交给子公司本身去处理。这种架构能够有效地实现资源分配，使得母公司能够专心从事管理行政职能，比较类似于“政企分开”。

　　非公开发行增强了公司实力，未来仍有融资需求去年底公司完成了一次非公开发行，这极大缓解了公司资金紧张的困境，但目前公司资产负债率仍偏高，加上目前公司处于快速发展期，对资金的需求较高，因此公司融资的需求仍较大，融资方式有可能采用短期融资券、可转让债券以及非公开发行等。

　　公司尚在评估新会计准则的影响公司目前正在深入研究新会计准则，进一步确定投资性房地产及其后续计量模式，以此来决定公司自持物业的计量方式，预计年中会有结论。

　　预计今年实现收入40亿元，每股收益0.65元预计今年公司总开复工面积约112万平方米，其中北京地区约为38万平方米，开复工项目分别为A3南、F3、A5和德胜H地块，天津两项目全面开工；竣工面积约30万平方米，其中北京地区竣工项目为A3南项目，外地项目为南昌项目(竣工15.1万平方米)和惠州项目(竣工约4.4万平方米)。

　　预计今年A3南、F1和B7会议中心将销售结转，全年主营业务收入在40亿左右，每股收益0.65元；明年主营业务收入在48亿元左右，每股收益0.78元。

　　风险分析与投资建议公司擅长大片土地的商务开发，这一点也局限了公司未来的发展空间。目前只有少数大城市能够容纳大片的商务土地开发，而这些大城市既缺乏大片的可从事商业开发的土地，同时又没有大量新增商务地产的需求。

　　作为当前中国商务地产的领先者，公司正从之前大量出售优质商业地产资源转变成自持与销售并重的地产公司。在目前住宅地产面临调控之际，同样具备较高成长速度的公司将具备较高的投资价值。公司

股票中枢价格为19.50元，给予“买入”评级。具体内容请见随后的深度报告。

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