保利地产：高增长的明星 谨慎推荐

　　苏雪晶 长江证券

　　事件描述

　　参加公司举办的机构投资者交流会

　　事件评论

　　3月8日，公司在广州举行了机构投资者交流会，董事长李彬海先生、总经理宋广菊女士、财务总监谭艳女士以及董秘刘平先生出席了会议，会后我们与公司部分高管进行了交流。

　　一 公司战略规划清晰，发展目标明确

　　通过06年上市，公司已经由区域龙头转变为全国性企业。公司沿“京广线”布局，目前已经进入多个大中型城市。公司07年将继续在进入的城市中把保利品牌做大做强，另外新计划进入天津、长春、济南、青岛等城市，高质量完成公司07年土地储备计划。公司在进入新城市时，主要考核标准为：新进城市是否有丰富的土地资源可供后续开发、项目总投资回报率能否保证15%、项目开发周期是否合理等。在进入一个新城市后，公司要求当地公司必须在三年内成为当地房地产企业前10名。

　　在本次会议上，公司明确表示企业发展目标为3到5年内赶超万科，第一步先将资产规模做大。对于该目标，我们认为公司还要从体制建设、人力资源培养诸多方面进行提高。万科的企业规模是可以超越的，但超越万科的企业文化应该是一道难题。当然，保利地产也为完成目标采取了相应措施：发挥自身执行力强的优势、强调研发和项目的差异化、加强公司员工培训计划、对公司的内外审计工作落到实处等等。

　　我们认为公司未来发展瓶颈仍然是企业对资金需求的方面。当然伴随着保利地产的快速发展，公司对于企业管理能力的要求越来越高。在这样的形势下，保利地产独有的优势有望体现出来：公司拥有15年专业经营

房地产开发经验的管理团队；公司重视对人才培养，将其作为企业发展的基石；公司特殊的军旅文化等。2006年公司明确岗位职责，设立了产品研发中心等创新部门的一系列内部整合举措，将为企业长期发展打下坚实基础。

　　二 公司业务高速发展

　　会议上公司表示对商业物业处理的原则为：先销售部分物业保证现金流平衡，剩余部分长期持有。公司该运做方法对保利地产有两点好处：分享商业物业的升值和合理避税。

　　我们通过表2可以了解增发的具体项目，所有项目总投资134亿元，增发计划安排募集资金50亿，同时安排10-20亿用于项目拓展。公司07年工作目标为：计划新开工面积为360万平方米，计划竣工面积170万平方米，计划实现销售100亿元。按照05、06年的过往情况判断，公司超额完成任务的可能性很大，07年在

宏观调控下我们预计公司可能会加快储备速度，完成300万平米以上的任务应相对轻松。

　　表2 增发项目介绍

　　近期国家出台的一系列政策，我们认为有利于行业集中度的不断加强，对于保利这样企业应该是一个比较好的整合机会。保利地产曾借2004年“8.31大限”时期低成本的获取了多个项目，在类似的政策环境下我们有理由期待公司再度出手。会议上公司高管还表示会适度调整产品结构，规避可能出现的政策风险。

　　三 其他应该关注的问题

　　关于企业激励的问题，07年公司表示将原有业绩

考核机制向现代化的激励制度靠拢，对于新引进人才也会采取多种方式进行激励。而市场关注的整体上市问题，董事长也给出比较明确的答案。由于保利集团其他支柱业务是军援贸易和文化产业，未来上市公司参与概率较小。但保利南方下仍有部分成本低廉的土地资源，未来也有可能由保利地产来具体操作，可能会采取增发或关联交易的方式。

　　2006年保利地产对多个项目加快了施工证的办理，2007年行政调控对公司项目正常运转影响不大。我们维持公司07、08年未摊薄EPS为1.75元、2.45元的判断，给予“谨慎推荐”评级。

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