中华企业：公司项目储备隐含利润高

　　国泰君安 孙建平

　　投资要点：

　　06年上海楼市并无惊喜，公司在房价大幅上涨的广深、京津地区有没有项目，尽管如此，公司借助地理位置优越、高价高盈利的上海项目获得了良好的销售业绩和利润表现，抵抗了行业调控风险，该竞争优势在我们此前的公司价值分析之内。公司06年EPS完全符合我们预期。

　　公司目前拥有项目储备630万平米，在建的古北国际广场、古北国际别墅、上海港国际客运中心、古北财富中心、苏州太湖西山古北雅园等项目都是未来隐含利润相当高的项目。因严格执行土地增值税预提政策、低档高档产品搭配、出租物业长足发展等有利因素，土地增值税对公司的负面影响并不大。

　　公司持有8家上市公司股权(成本7100万，小非)、900万股国泰君安和约1700万股申银万国证券股权，按当前市价测算，这些低成本的股票资产可为公司增加净资产约6亿元。

　　公司大股东上海地产集团和上海市土地储备中心是一套班子、两块牌子，前者拥有上海房地集团、中星集团、上海南站广场等质地良好的房地产公司，后者在寸土寸金的上海内环拥有大量土地储备。从当前资本市场环境及其趋势、中华企业项目储备和财务前景等因素看，上海地产集团注入优质资产扶持目前集团中最优秀的公司-中华企业的时机日趋成熟。

　　06年开始公司出租物业长足发展，远超出我们的预期。基于此我们将公司07年EPS预测从0.74元调回到土地增值税清算管理前预测的0.78元，预计08年和09年EPS达到0.96元和1.17元。

　　公司是强势大中型企业，按25倍动态PE、5倍静态PB和140%RNAV估值，给予公司12个月目标价19.5元，维持增持投资评级。

　　1. 06年EPS表现完全符合预期

　　公司06年完成主营业务收入19.78亿元，同比下降15.4%；实现净利润4.3亿元，同比增长21.2%。06年EPS为0.616元，我们预测06年EPS是0.62元，完全符合预期。

　　2.上海高盈利项目抵抗宏观调控风险

　　06年全年房地产宏观调控加强，并且对土地增值税实行严格清算管理；公司项目主要所处区域――上海楼市整体上依然不温不火，相比往年并无根本好转，在房价大幅上涨的深广和京津地区，公司又没有开发项目。尽管面临如此不利条件，公司全年还是完成销售面积18.4万平米，实现销售收入21.7亿元，其中竣工结算了19.78亿元，平均销售价格高达10500元/平米；销售毛利率从05年的41.3%上升到46.2%。表1表明，上海古北西郊国际别墅和古北国际花园两个高价格、高盈利项目做出了突出贡献。在05年、06年上海楼市宏观调控风暴期，我们对公司开发项目销售前景和抗风险能力依然充满信心，公司06年销售业绩完全印证了我们的判断。

　　除了开发项目外，租赁收入同比增长35.5%，达到5200万元。主要原因是新增了上海春城商业中心2.34万平米和静安中华大厦0.3万平米出租物业，并且2.6万平米出租面积的中华企业大厦租金也有所提高。公司出租的商业地产项目大多位于上海静安寺、人民广场和古北等黄金地段，为繁华旺地，这也增强了公司的抗宏观调控能力。

　　3.非经常性收益平滑主营收入增速下降

　　因为大量预售房款没有结算，所以房地产主营收入同比下降了15%，加上管理费用相比05年增加6600万元左右，最终导致主营业务利润从05年的4.9亿元下降到2.2亿元。但受益于投资收益和营业外收入大幅增加，公司净利润实现同比增加21%。05年6月公司控股子公司上海中企实业有限公司与上海东方滩涂造地开发有限公司中止合作开发上海南汇东滩地块，按中止协议规定，上海中企实业有限公司在报告期内获得补偿款2.3亿元，体现为营业外税后收益1.68亿元。公司控股子公司上海房地产经营(集团)有限公司的子公司上海浦东金鑫房地产发展有限公司投资建设的财富广场4幢楼实现销售，但因不纳入合并报表范围，体现投资收益9503万元。

　　4.主营收入增长无须担忧，07年利润将继续快速增长

　　06年主营业务收入虽然同比下降，并不是公司开发项目主要是因为很多预售房款没有达到结算条件而没有确认。06年年报公司账面上有高达15.6亿元的预售房款，较年初增加了3.81亿元，这部分房款将在07年竣工结算，相当于06年主营收入的79%。预售的项目主要是古北国际花园、古北国际广场、古北西郊国际别墅等地段好、高价值和高盈利的开发项目。

　　根据公司经营计划，07年主要开发项目14个，预计总在建面积126万平米，其中新开工面积64.5万平米，预计竣工面积38.2万平米。这进一步表明公司07年利润增长已有充分保障。而且，公司07年还将增加7万平米出租物业，总出租物业将达到14万平米。

　　5.部分项目储备隐含利润高

　　公司现有在建项目约70万平米，待开发的土地储备600万平米，其中，位于上海崇明岛滩涂改造地建筑面积估计在460万平米左右，苏州有20万平米，剩下的120万平米左右在上海城区(表2)。

　　现有项目储备中，古北国际广场、古北西郊国际别墅、上海国际客运中心、古北国际财富中心、苏州太湖古北雅园都是非常畅销、盈利能力高的项目。

　　古北国际广场：该项目为住宅，位于古北新区，总建筑面积约为10.7万平方米，由上海古北京宸置业发展有限公司投资建设，中华企业控股子公司上海古北(集团)有限公司占60%股权。该项目预计总投资7亿元。销售价格稳定在17000-18000元/平米之间，预计毛利率在55%左右，客户主要来源于台湾、韩国、日本和东南亚。目前该项目已竣工。

　　古北西郊国际别墅(赵巷项目)：该项目位于青浦赵巷镇南部，总占地面积约32万平方米，规划建筑面积约7.1万平方米。由公司控股子公司上海古北(集团)有限公司投资建设别墅群，预计项目总投资5.8亿元，分为两期开发。06年已经3.5万平米销售面积中结算2.65万平米，销售均价在17000元左右，毛利率在44%左右。目前该项目二期97栋别墅已全部结构封顶，外立面基本结束，配套绿化开始全面施工。

　　上海港国际客运中心：该项目地处东大名路高阳港，东至高阳路，西至虹口港，北至东大名路，南至黄浦江，与小陆家嘴的东方明珠电视塔、金茂大厦隔江相望，属于即将大规模改造兴建的北外滩高档物业区域。整个中心分为东、西两区，西区是建成后可同时停靠3艘豪华游轮，年运输旅客超过100万人次的大型国际码头，该码头同时还有通关、商检和换乘等配套功能。东区是配套的商业区域，有6栋低层写字楼，五星级酒店和酒店式公寓各1栋，同时还有22万平米的地下商城。上海港国际客运中心在规划上被上海市政府定位为吸引国际豪华游轮来华停靠，是打造上海乃至中国游轮经济的起点。

　　公司独具慧眼，很早就介入到了上海港国际客运中心的规划建设中，01年开始就和上海港务局有密切合作。公司获得该项目并没有支付任何地价，只需要以为政府代建港务办公楼和客运综合楼(总计建筑面积6.6万平米)为代价，根据公司资料，约41万平米建筑面积计划37亿元投资，每平米的开发成本是9000元左右，相当于公司是以6亿元左右的地价拿到了40.2%的项目开发权和受益权。这显然是非常赚钱的生意，目前周边耀江国际广场的商铺销售均价是18000元左右，白金府邸的商铺在05年就突破了20000元；目前宇泰公寓售价在16000左右，远离北外滩的溧阳华府公寓均价是14500，最高到21000；目前上海滩国际大厦的办公楼售价在22000-30000元之间。

　　而上述所有项目均不在客运中心这样的核心地段上，因此我们在上述价格基础预测该项目盈利前景。假设地上商铺25000元/平米、写字楼35000元/平米、酒店和酒店式公寓21000、地下商铺16000元/平米的售价估算，则毛利率普遍在50%以上，中华企业有望从该项目中获得约27亿元的销售收入，相当于公司06年全部房地产项目销售和出租收入的1.35倍，毛利润13亿元，相当于06年全年的1.44倍。我们认为，表3中国际客运中心的销售价格预测只是中性预测，而上海市甲写、酒店式公寓和商铺的价格还将持续上涨。

　　上海市政府要求在2010年世博会前完工，目前该项目办公楼结构施工，音乐文化中心结构封顶。

　　古北·国际财富中心(古北新区一、二区商务分区项目)：该项目位于古北新区一、二区商务分区，由9-3地块和9-4A地块等组成，其中9-3地块位于虹桥路以南、红宝石路以北、玛瑙路以西、申康宾馆以东，用地面积约2.1万平方米，总建筑面积约16万平方米；9-4A地块位于虹桥路以南、规划电话局以北、古北湾大酒店以西、金珠路以东，用地面积约0.8万平方米，总建筑面积3.9万平方米。9-3地块建造高级商务办公楼和公寓式酒店，9-4A地块建造高级商务办公楼。该项目预计总投资15.5亿元。目前9-3地块项目正在开发前期准备阶段，9-4A地块项目上部结构施工。目前周边的强生古北瑞仕花园办公楼售价达到22000元/平米，商铺为16000元/平米；古北新苑的商铺在12500-16000元/平米之间。预计公司该项目售价能超过这些价位，预计销售毛利率在58%左右。

　　太湖古北雅园(苏州西山别墅项目)：该项目位于苏州太湖边的西山镇，依山傍水，占地面积约15.9万平方米(含06年1月新购土地面积3.97万平方米)，拟建总建筑面积4.5万平方米，由公司控股子公司上海古北(集团)有限公司投资建设。预计项目总投资约2.7亿元。目前，该项目一期装修全部完成，竣工交付，销售价格创苏州楼市之最，在12000-14000元之间。目前二期在开工前期准备阶段。

　　周浦项目：该项目位于南汇区周浦镇中心城区，南至周邓公路，北至关岳路，东至周园路，西邻周东路。该项目由控股子公司上海瀛浦置业有限公司投资开发，中华企业占该公司30%股权，上海房地产经营(集团)有限公司占70%股权；该项目总用地面积34万平方米，其中建设用地约31.7万平方米，规划性质为住宅用地，总建筑面积约50.8万平方米。本项目预计总投资额为24亿元。目前该项目正在办理前期开发手续。

　　万泰大厦：该项目位于上海市乌鲁木齐路470号，占地面积3261平方米，建筑面积2.92万平米，地上26层。目前，该项目结构封顶，外立面已基本完成。该项目为银行不良资产，经法院裁定拍卖，公司最终以5.4亿元的价格竞买获得该项目。预计该项目总投资约为6.4亿元(包含拍卖价和重新内外装饰费用)。目前正在进行改建、装修工程设计前期工作。目前静安寺附近甲写售价在27000-50000元/平米不等，公司05年销售的静安中华大厦均价在42000元之间，06年以来上海的甲写售价继续攀升，所以预计万泰大厦的售价至少可以达到静安中华大厦，预计毛利率在50%左右。

　　6.土地增值税对主营利润有一定负面影响，但并非很大

　　从前面的项目储备简评中可看出，公司上海项目的未来盈利水平都很高，会受到土地增值税清算管理的一定负面影响，这一点我们在07年1月18日土地增值税行业事件快评《土地增值税清算管理负面影响有限》报告中也做了充分揭示。06年年报显示，公司计提了较大的土地增值税。但是，公司会计政策历来较为谨慎。营业税金及附加06年比上年增加8628万元，同比增加36.23%，主要原因就是古北国际花园、古北佘山国际别墅一期项目进入销售阶段，按规定计提了土地增值税。同时，公司还根据已预售但尚未结算的古北国际广场、古北国际花园、古北佘山国际别墅等高盈利项目计提了约2个亿的土地增值税。所以公司未来当期盈利受负面影响没有部分投资者想像的那么大。同时，根据我们07年2月6日1-2月行业月报《消费必受政策保护，看好行业集中度提高》的测算和结论，毛利率在42.7%以下的项目基本不用交纳土地增值税，公司未来结算项目中有很多毛利率在42.7%附近，例如：古北国际别墅、周浦项目、上海国际客运中心的地下商铺及其综合毛利率等。而华泾项目、宝山顾村项目是配套商品房，毛利率较低，不用交纳土地增值税。07年开始将进入一个新发展阶段的出租物业则不用交纳土地增值税。因此，投资者不用为土地增值税清算管理而过分担忧公司未来业绩，我们对公司的盈利预测考虑了土地增值税清算征收的影响。

　　7.持有大量重估价值高的股票资产

　　公司目前持有8家上市公司股权(小非)，账面价值7100多万元，到年中绝大部分股票可以上市流通(表4)。根据新会计准则，公司把这些小非股票归为可供出售证券，除交运股份可以流通外，其他小非股票还在锁定期，根据表4的测算，假设所有股票将来可流通时的股价就是当前股价，则公司可以获得1.68亿元股票投资收益，按照新会计准则，就是公司净资产将增加1.68亿元，折合每股净资产为0.24元。如果这些上市公司的股价在07年还将继续上涨，则净资产将继续增厚。

　　公司还持有尚未上市的国泰君安证券760万股股权和约1700万股申银万国证券股权，国泰君安和申银万国两家证券公司目前正在配股融资，配股完成后，公司将持有国泰君安证券912万股股权。

　　国泰君安和申银万国证券不仅是国内证券行业中的传统龙头，这两家公司还持有大量的优质蓝筹股的法人股。其中，国泰君安持有了中国石化、申能股份、大众交通等低成本的优质蓝筹股，今年开始可以上市流通(标6)。

　　8.大股东掌握上海土地资源，资产注入时机日趋成熟

　　8.1.大股东掌握上海市土地资源

　　公司大股东是上海地产集团，控股比例为36.17%，上海地产集团与上海市土地储备中心两块牌子、两个独立法人、一套班子管理运作。市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，地产集团是市政府土地储备运作载体。实际工作中，土地储备中心专门从事土地收购储备和滩涂资源投资管理，土地的市场运作和承担投融资功能通过地产集团进行。储备地块在进行必要的基础性建设后，按照土地供应计划交付公开出让。图1是上海地产集团和上海市土地储备中心组织结构，图中的土地储备部一部、二部，滩涂资源部、规划项目管理部掌握着上海市的土地资源供应。

　　下图2是上海地产集团下属企业组织结构图，这是一张很重要的图。其中的上海滩涂造地公司、上海房产集团公司、上海中星集团公司都拥有大量土地资源和项目储备，而上海南站广场投资公司和上海虹桥联合发展公司则在上海南站和虹桥开发区拥有大量的优质商业地产。金丰投资和中华企业是上市公司，前者主要从事房屋经纪和出租业务，在上海松江九亭和安徽马鞍山有少量商品房开发业务。中华企业则是老牌的房地产开发实力企业，具有50多年的房地产开发历史。从综合实力看，中华企业是上海地产集团旗下房地产业务实力最雄厚的企业，中星集团次之。

　　图3是上海市土地储备中心所掌握的主要土地资源结构图，也是一张很重要的图。这张图足以说明在寸土寸金的上海内环，上海市土地储备中心手上还拥有大量的优质土地储备。例如：浦东花木地块、黄浦南外滩、杨浦东外滩、闸北新客站、上海南站、世博土地、上海市所有退二进三地块。这些土地中的任何一些项目通过土地市场进入中华企业，对公司继续发展壮大和股东利益持续增长都将产生非常巨大的推动力。

　　图3上海市土地储备中心拥有数量多、价值高的土地储备

　　8.2.中华企业是地产集团首要的房地产资源整合平台

　　通过对大股东上海地产集团旗下控股子公司的架构分析，我们认为，中华企业是地产集团首要的房地产资源整合平台。这是因为：中华企业不仅拥有中国历史最久的房地产品牌，而且其房地产开发经营业务也是众多控股子公司中最出色的，拥有独立规划、开发和经营诸如古北等大型高尚社区的能力和经验，已在苏州成功实现了异地扩张，同时中华企业在资本市场也得到了投资者的充分认可，取得了良好的口碑和影响力。

　　8.3.可能成为资产注入标的的公司

　　通过对上海地产集团暨上海市土地储备中心旗下子公司、土地资源的架构分析，我们认为，上海房地集团公司、中星集团公司、上海南站广场投资公司、虹桥联合发展公司、世博土地控股公司都有可能成为大股东注入中华企业、整合资源扶持上市公司继续做大做强的标的。

　　上海房地产经营(集团)有限公司：成立于1983年，由上海市房产经营公司经改制后组建。为以房地产开发为主的国家房地产开发一级资质企业，注册资本3亿元，总资产17.7亿元，净资产7亿元。公司已经项目包括：玉兰花苑、金虹别墅、金虹俱乐部、海怡别墅、海怡花园、皇朝别墅(公寓)、金乾公寓、金坤花苑、房地大厦、法华门大厦、上海春城、御品大厦、万都花园、东方金座、财富广场等几十处高档物业；同时还建成了大桥花苑、华秀新村等一批普通商品住宅。公司开发的经典楼盘是1997年始开发建设的、36万平米的“上海春城”住宅小区，先后获上海(大同杯)最佳住宅特别奖、最佳住宅房型奖(明日星辰杯)、上海市建筑工程“白玉兰”奖等。

　　上海中星(集团)有限公司：该公司前身为上海市住宅建设办公室(曾名上海市居住区综合开发中心)，是以房地产开发经营为主、多业并举的集团公司。公司为国家一级资质房地产企业，2002年获上海市首届百强企业。开发量和销售量在上海房地产市场始终名列前茅，1997年至今年销售面积、销售金额均名列前四名。公司下属全资子公司是中星房屋公司，2003年全国房地产500强排15位，2004年上海房地产企业50强。

　　中星集团目前在建的项目主要分布在上海内环以内，都是地理位置非常好、很畅销的楼盘，同时还有少部分写字楼(表7)。中星集团还拥有大约200-267万平米占地面积、400万平米左右建筑面积的土地储备。可见，中星集团实力也很雄厚。

　　上海南站广场投资有限公司：负责上海铁路南站广场建设资金的筹集、使用和管理，房地产开发经营和物业管理。上海火车南站位于徐汇区沪闵路、柳州路、石龙路、桂林路围合区域，由主站屋和广场两部分组成。整个工程已于2005年年底建成，2006年春运投入使用。铁路、3条轨道交通、12条市内公交线路、长途客运和近郊汽车站的乘客在这里实现“零换乘”。南站广场占地20多万平方米，地下建筑面积超过13万平方米。其中，规划商业面积6万多平方米；车库面积近4万平方米；另有近3万平方米公共通道。

　　上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司：沪港合资企业，是国家批准的以区域性土地开发为主的综合性开发公司，经上海市政府授权统一负责虹桥开发区的开发建设和经营管理。公司注册资金2.8亿元，总资产21亿元，国家房地产企业一级资质，“上海房地产开发企业五十强”。上海虹桥经济技术开发区是上海的第一个开发区，也是全国沿海14个开放城市中最早创建的国家级开发区之一，规划占地面积65.2万平米，目前是上海成规模的涉外经济贸易中心。

　　世博土地控股公司：公司于03年12月成立，是以上海世博会场馆及配套设施区土地储备、开发经营管理为主体的投资型控股公司，其经营范围包括储备开发和经营管理世博会控制区域的地块，世博会工程配套商品房、世博会场址基础设施及相关工程投资、建设和管理。截止06年末公司总资产为277.06亿元，净利润5.2亿元。

　　公司成立以来，受上海市政府委托，已为上海世博会建设筹措资金超过170亿元。先后承担世博会园区动迁、浦江世博家园、世博会场馆、世博村及市政基础设施等配套项目的建设工作。现已完成黄浦、卢湾和浦东新区等3个区的动迁工作，部分市政基础设施已进入开工阶段，世博会场馆及世博村等配套设施建设进入筹备阶段。公司目前拥有上海威尔顿资产管理有限公司一家子公司。

　　8.4.大股东注入资产时机日趋成熟

　　06年末公司资产负债率为65.8%，高出已公布年报的房地产上市公司整体水平2.5个百分点，期末现金13个亿，但长短期负债有49个亿，银行借款有24个亿，由于开发项目较多，期末经营性现金流是-2亿元。公司计划07年开发项目14个，在建面积达到126万平米的历史新高，同时还有4655万亩滩涂造地支出。所以总体上公司融资压力较大，现在需要大股东在资金支持方面给予更大支持。

　　在土地资源上，公司虽然有470万平米土地储备，但是崇明项目二级开发还不是很成熟，如果大股东能够注入土地资源、或者整合中星集团、房地集团、上海南站广场公司、虹桥联合发展公司的资源注入到中华企业，则中华企业未来成长性将进一步提高。

　　就当前的市场环境来说，带资产注入的再融资方式是最受投资者认可的，而且如果能把大股东的土地资源优势和上市公司的资金需要、经营管理能力结合起来，对上市公司通过资本市场做大市值和做强主业、增加股东权益都将产生非常积极的作用。因此，对中华企业和地产集团来说，结合资产注入的定向增发方式募集资金最为可取。

　　9.业绩预测：租赁面积增长超预期，调高盈利预测

　　根据公司披露的公开信息，07年将新增7.3万平米的出租面积，且都是在徐汇淮海路、人民广场、长宁古北等繁华商业中心，租金水平高，空置率低，这一块业务的增长远远超出了我们的预测(表9)。06年公司出租业务收入同比增幅高达36%，已突破5000万元，基于前面分析，我们预测公司07年出租收入有望突破1亿元，大约增加净利润2600万元左右，增加EPS约0.04元。土地增值税实行严格清算管理后，我们曾把公司07年EPS预测从0.78元下调到0.74元，考虑出租业务盈利增长超预期后，将07年EPS预测恢复到0.78元。

　　公司08年和09年净利润主要来源于：古北国际广场、南郊中华园、古北国际分区的财富中心、苏州第五元素园、苏州太湖古北雅园、上海国际客运中心、万泰大厦和洛克双喜国际大厦等。出租物业主要还是07年项目。预计08年主营收入有望突破45亿元，净利润有望达到6.8亿元，同比增长22.6%，EPS预计达到0.97元，相对我们上次预测的0.94元，调高了0.03元。主要还是07年出租物业面积增加超预期的影响。预计09年主营收入突破60亿元，净利润有望达到8.2亿元，同比增长22.5%。

　　若以下两种情况发生，我们的业绩预测还有上调空间。一是我们对上海国际客运中心的销售是中性预测，如果其销售价格走高，则我们的业绩预测还有上调空间。二是大股东注入优质房地产资源，或者把中星集团、房地集团、上海南站广场公司等资源整合到中华企业中。

　　10.维持增持投资评级，12个月目标价19.5元

　　按我们06年12月19日2007年房地产行业投资策略报告《超配者超强》的投资结论，强势大中型开发商可以给予25倍左右的动态PE估值，公司07年EPS为0.78元，即目标价可以达到19.5元(表11)。

　　公司06年每股净资产为3.22元，目前万科A、招商地产、金融街等强势大中型企业的PB估值在4-6倍之间，按5倍PB估值，公司目标价为15.22元。由上表4和表5，公司持有的维科精华等8个股票投资、国泰君安和申银万国股权投资按市价目前分别增值0.24元和0.6元，因此总目标价就是1552元(表11)。

　　公司07年施工面积126万平米，国际客运中心在建权益建筑面积约13万平米(表3)，土地储备44万平米，崇明滩涂一级开发4655亩。其中，公司已拿到崇明滩涂一级开发土地证，开发成本很低，崇明岛综合生态岛市级规划、上海-崇明-江苏桥隧通车和李嘉诚受邀参加崇明岛开发建设等因素的推动、，崇明岛地价迅速上涨，从以前的每亩10万元上涨到每亩100万元。受F1赛车刺激，上海嘉定地价从每亩10万元上涨到最高时的每亩200万元。公司作为一级土地开发商和上海市政府所属的重点房地产企业之一，我们公司要拿下该项目二级开发权并不难。因此，我们按每亩100万元售价、26万元净利润重估。具体结果如下表10，得到的RNAV为11.92元。因为公司绝大部分开发项目和几乎所有出租物业在上海内环以内，土地价值和商业价值非常高，所以公司RNAV可以溢价40%甚至以上，即目标价达到16.68元。

　　风险提示：

　　1.上海房地产市场景气受调控政策等诸多影响，房价开始下跌并且波及到目前房价坚挺、供不应求的上海内环地区，导致公司古北、国际客运中心等多个销售前景非常好的高盈利项目利润降低，从而影响业绩预测。对此我们认为在2008年奥运会前甚至2010年世博会前上海内环房价很难出现大跌，除非

中国经济走向完全衰退。

　　2.崇明滩涂地一级开发利润贡献低于预期。由于公司已拿到一级开发的土地证，且受上海-崇明桥隧通车、崇明-江苏大桥通车和综合生态岛规划的落实开发，地价将稳步走高。

　　3.公司未来两年内土地储备没有增加。从公司大股东背景和上市公司经营管理能力看，可能性不大。

　　4.大股东没有抓住有利时机注入优质资产到上市公司，扶持上市公司做大做强，或者没有以中华企业为平台整合中星集团等其他房地产资源，将不利于公司行业

竞争力、长期成长性和资本市场影响力的进一步提高。确实存在这些美中不足，但我们坚信上海地产集团和上海市土地储备中心会充分利用良机，抓住资本市场大势，扶持上市公司。特别是在按市值考核国有企业将是大势所趋的背景下。

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