保利地产：步入快速增长期 谨慎推荐

　　丁文 银河证券

　　投资要点：

　　今日公司公布2006年报，2006公司销售收入、利润总额和净利润分别比去年同期增长了70.90%、59.74%和61.92%。

　　2006年公司借助上市的契机实现了房地产开发业务的快速扩张，迅速成为全国一流的房地产开发公司。2006年房地产新开工面积237.6万平方米，竣工面积87.7万平方米，同比分别增长165%和46%。实现房地产销售面积123万平方米，销售金额83.65亿元，同比分别增长78%和96%。

　　2006年公司收入地区分布更加合理，广州地区收入占公司总体收入的比重呈下降趋势，2006年武汉、北京、重庆贡献比例有了较大幅度的上升。基本实现以广州、北京和上海为核心，其他经济中心城市为重点的区域战略，有效抵御

房地产的地区风险。

　　继续利用公司的优势，加快土地储备。2006年新增土地储备达311万平方米，目前已经拥有项目储备1000万平米。土地储备中普通住宅占75%，中心城市储备量50%。公司项目集中于普通住宅和中心城市，抵御宏观调控风险能力较强。

　　适应宏观调控下的房地产市场环境，加快公司项目的运作效率和资产的周转速度。2006年公司在存货规模增加84%的情况下，存货周转率仍保持在2005年的水平。

　　根据公司目前的项目储备和2006、2007年的工程及销售进度分析公司未来两年将进入快速增长期，年均增长率在50%以上。预计2007年公司的结算销售收入将达到72.9亿元，净利润达到10.5亿元，每股收益达1.91元。2008年公司的收入有望达到110亿元。

　　公司已经提出拟在2007年公开增发3.5亿股新股，若增发能在2007年完成，将进一步提高公司未来几年的增长速度。

　　公司2007年的每股收益达1.91元，目前动态市盈率达25.57。

　　公司未来两年处于快速增长期，我们维持对公司“谨慎推荐”的评级。

　　一、事件描述

　　今日公司公布2006年报，2006年公司保持了较快的发展态势，公司销售收入、利润总额和净利润分别比去年同期增长了70.90%、59.74%和61.92%。

　　二、2006年公司借助上市的契机实现了房地产开发业务的快速扩张，迅速成为全国一流的房地产开发公司

　　1、公司开竣工面积、销售面积、结算面积等均实现了较快增长2006年房地产新开工面积237.6万平方米，竣工面积87.7万平方米，比去年同期分别增长165%和46%。实现房地产销售面积123万平方米，销售金额83.65亿元，比去年同期分别增长78%和96%，全面超额完成了公司年度经营任务。2006年公司结算面积73.20万平方米，结算收入36.82亿元，已售未结转面积达60.18万平方米，金额计43.78亿元。

　　3、继续利用公司的优势，加快土地储备。目前已经拥有项目储备1000万平米。

　　2006年，公司不断加大项目拓展力度，新拓展项目11个，占地面积221万平方米，规划建筑面积385万平方米，其中公司权益面积311万平方米。这些项目绝大多数为普通住宅项目，且范围遍及广州、北京、上海、沈阳、武汉等地。

　　截止2006年12月31日公司拥有土地储备823万平方米，在建未售面积175万平方米，已售未结转面积61万平方米。土地储备中普通住宅占75%，中心城市储备量50%。这些土地储备具备一定的成本优势，区域布局和产品结构合理，具备较高的经济价值，是公司未来几年快速发展的坚实保障。公司项目集中于普通住宅和中心城市，抵御宏观调控风险能力较强。

　　三、适应宏观调控下的房地产市场环境，加快公司项目的运作效率和资产的周转速度

　　在政府的宏观调控下，尤其是税收政策的影响，提高项目的运作效率和加快资产的周转成为业绩持续快速增长的最佳途径。2006年公司在存货规模增加84%的情况下，存货周转率仍保持在2005年的水平。

　　公司在全国各地项目推行快速开发和销售，2006年公司在包头、长沙均实现了当年拿地、当年开工、当年销售的良好业绩。

　　四、公司未来两年将进入快速增长期，年均增长率在50%以上

　　2006年公司加大了在建项目的开发建设和土地储备投资，年内完成投资超过100亿元，其中土地投资超过68亿元。新开工面积237.6万平方米。2007年公司计划新开工面积360万平方米，计划完成直接投资125亿元，计划竣工面积170万平方米，计划实现销售100亿元。

　　同时，截止2006年底的预收销售款达47亿元。预计2007年公司的结算销售收入将达到72.9亿元，净利润达到10.5亿元，每股收益达1.91元。2008年公司的收入有望达到110亿元。

　　公司已经提出拟在2007年公开增发3.5亿股新股，原股东可按其在本公司股权登记日收市后登记在册的持股数以一定比例优先认购。发行价格不低于公告招股意向书前二十个交易日公司

股票均价或前一个交易日的均价，增发募集资金主要投资广州金沙洲住宅项目(保利西子湾)、广州科学城P2\P3住宅项目、广州PZB1501项目、南海87/90住宅项目、北京保利小营住宅项目、上海保利嘉定菊园住宅项目、武汉保利野芷湖住宅项目、沈阳保利丁香湖住宅项目、重庆保利香槟花园等九个房地产项目。若增发能在2007年完成，将进一步提高公司未来几年的增长速度。

　　五、对公司的评级

　　2007年的每股收益达1.91元，目前动态市盈率达25.57。公司并推出了2006年10转增10派0.3元的分配预案。公司未来两年处于快速增长期，我们维持对公司“谨慎推荐”的评级。

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