欧亚集团：稳健风格蕴含持续高增长潜力

　　路颖 海通证券

　　调研概况。2月15日，我们走访了欧亚集团，与公司副总经理兼董秘席汝珍女士进行了交流，并再次考察了经营结构继续调整、已经显现出现代化综合百货特征、并在当地具备绝对竞争优势的欧亚商都，以及人气同样已经非常旺盛的欧亚卖场。我们还就公司未来的发展战略，尤其是公司在沈阳收购的两处百货类资产、在吉林省内的扩张、相关激励政策的计划、以及未来五年业绩增长前景等进行了更深层次的沟通。

　　基本结论。历史上我们已经多次考察个这家地处长春市的区域性商业龙头，尤其是最近一年多的时间内，我们已经连续跟踪调研了三次，而每一次这家公司给我们的信心都会更强一些。我们之前给予公司2006-2008年EPS的预期分别为0.37元、0.45元和0.54元，这相对保守的预期很大程度上是根据公司在股改方案中的相关承诺(连续三年净利润增长率不低于20%)做出的。而我们的分析发现：公司仅靠“欧亚商都”本身就基本上能够完成这个对于增长率的承诺；“欧亚卖场”2006年以后面积扩大效应将完全显现，再加上提价的潜力将会给公司2007年之后带来更多的利润增长；公司在沈阳收购的两处地理位置较好的百货类资产和储备、以及在吉利省内的扩张将在2008年之后开始逐步释放能量。因此，我们认为公司在稳健扩张的风格下，蕴含了较高的持续增长潜力，而且作为区域百货龙头已经形成了连锁经营的框架和能力。

　　公司最新情况。本报告我们仅就最新调研情况给出介绍，关于对公司主营业务和治理结构更深入的分析、业绩预测和价值评估等，敬请关注我们即将推出的欧亚集团深度调研报告。

　　(1)欧亚商都在2004年第三次扩建之后建筑面积超过13万平米，销售环境不断提升，品牌的调整进展有序。作为公司目前净利润的重要来源，欧亚商都已成为长春市综合百货龙头，优势非常明显，未来两年仍有望实现年均20%的增长。(2)欧亚卖场在2006年三期开业，并新加了3万平米的停车场之后建筑面积达到了46万平米。目前欧亚卖场用于出租部分的平均租金为30元每平米，而2007年欧亚卖场的租金价格还在调整，预计租金收入增长(源自面积增加和租金提高)能够达到30%。根据我们的调研，在前次部分租金价格调整之后，入驻商家并没有感觉到压力，主要原因是欧亚卖场目前人气越来越旺，而本身租金的起始价格偏低。我们认为欧亚卖场今后的租金水平仍旧有逐年调整的势头。预计2007年之后来欧亚卖场给公司贡献的净利润将超过1000万(已经考虑约40%的持股比例)，且2008年后有能力保持几年15%的复合增长率。“欧亚”品牌在长春市影响力之大可以通过欧亚卖场周边楼盘价格的变化看到：从欧亚卖场开工之前的几近荒芜，到开工之后单价1400元/平米，到目前的3000元/平米左右。而越来越多的新建小区为卖成集结了更大人气。(3)沈阳联营2006年被公司以2.5亿左右的成本取得了其60%的股权，总建筑面积6多平米，公司希望能够在2007年把另外一部分股权也拿过来，目前还没有参与到经营管理中。沈阳联营位于沈阳重要商业区中华路与南京街交汇处，地铁在联营有一站，将来有可能会通到联营的地下。此前联营的销售收入在6亿以上，净利润不足1000万，公司全面接手之后，正常年份的净利润有望达到2000万以上。(4)沈阳嘉濠是公司在沈阳收购的另外一处商业资产储备。公司目前先购买了其中部分物业，并有可能购买剩下的部分，再加上已经获得的二期的在建工程，公司有可能在此获得5万平米建筑面积的百货物业。如果这个门店能够顺利整合成为商业门店，可以与沈阳联营相互呼应，并消化一些联营的员工。(5)其他省内网点及未来拓展计划等。除了目前已经拥有的几个网点(车百经营稳定，年净利润在600万以上；2005年开业的新发商厦、欧亚益民2006年之后都有望实现微利；2006年下半年开业的星河湾商厦和四平欧亚商场预计2007年之后也有可能打平或者微利)，公司2007年在通化市和农安县也有了两个投资：通化市是比较富庶的地区，欧亚的门店就选在新区，土建一共投资4500万，计划2008年有可能建成投入使用。在农安县的投资主要是建设农安商贸物流中心，主要为给小店配货，也是为公司物流配送的发展摸索经验。

　　整体分析，公司的发展在稳健中渗透着敏锐的战略思维：从欧亚商都在一个区级副商业圈中经过三次扩建发展成为大型综合百货龙头，并从无到有成功营建了长春市级商圈；到欧亚卖场在怀疑声中再次从无到有创建了适合东北地区的积聚人气的商业模式；再到公司走出长春、走出吉林，战略性收购和储备了商业项目。公司在处理长期发展和短期利润的问题上已经形成了良性循环。公司目前还在河北等区域进行商业发展的调研。