金地集团：分散投资和效率致胜 买入

　　曹旭特 国金证券

　　金地顺利走过“成长”阶段，目前在全国12个城市开发项目资源，已经消除投资者对其扩张能力的担忧。金地的成绩是在基本没有股东支持背景下取得，证明了公司的专业开发能力，也意味着市场化运作环境下，公司的持续发展能力更强。

　　在进入各地市场前，金地做了充分的可行性研究，所以在拿地时点上很好的顺应了各地房地产市场的上升趋势，这是公司对研发重视的必然回报，也是其核心竞争力。

　　金地的快速成长与城郊大盘战略的实施密不可分，但在调控大背景之下，项目资源过于集中会加大开发风险。为了应对新市场和金融环境，金地开始注意减少大盘项目在储备中的比例，采取了分散化投资策略来应对。..预计06-08年金地实现净利润4.19、5.9和7.71亿元，分别同比增长，30.9%、41%和30.6%，每股收益分别为0.63、0.89和1.16元。综合两种估值方法，公司合理价格16.9-17.8元，建议买入。

　　金地顺利走过“成长”阶段，目前在全国12个城市开发项目资源，已经消除投资者对其扩张能力的担忧。

　　金地的成绩是在基本没有股东支持背景下取得，证明了公司的专业开发能力，也意味着市场化运作环境下，公司的持续发展能力更强。

　　研究创造价值的典范..在进入各地市场前，金地都做了充分的可行性研究，所以在拿地时点上很好的顺应了各地房地产市场的上升趋势，这是公司对研发重视的必然回报，也是其核心

竞争力。

　　城郊大盘到分散化投资..金地的快速成长与城郊大盘战略的实施密不可分，但在调控的大背景之下，项目资源过于集中会加大开发风险。为了应对新市场和金融环境，金地开始注意减少大盘项目在储备中比例，采取了分散化投资策略。

　　项目投资的分散化。金地开始偏向对开发条件成熟、周期短项目的拓展，虽然利润率水平受到一定影响，但能有效控制风险。

　　区域投资的分散化。金地注意适当增加三大区域外的项目投资，来分散行业系统性风险，如公司在宁波，西安，沈阳，武汉的项目拓展。估值及投资建议..预计06-08年金地实现净利润4.19、5.9和7.71亿元，分别同比增长，30.9%、41%和30.6%，每股收益分别为0.63、0.89和1.16元。综合两种估值方法，公司合理价格16.9-17.8元，建议买入。

　　我国房地产市场存在区域发展不均衡特征，且各地区住房消费偏好也不尽相同，开辟新市场的开发商往往面临难以有效整合当地资源的“烦恼”，也意味着扩张过程存在诸多不确定性。

　　金地已经顺利走过“成长”阶段，投资者不必为其扩张能力而担忧。

　　02年北京格林小镇项目的成功是金地迈出区域的第一步，之后几乎每年都有新市场的项目进入收获期。目前金地在全国12个城市开发项目资源，已经从区域公司成长为完全意义上的全国性开发商。

　　金地的成绩是在基本没有股东支持背景下取得，证明了公司的专业开发能力，也意味着市场化运作环境下，公司的持续发展能力更强。

　　金地集团目前储备项目的权益建筑面积590万平方米，形成了三大经济圈的储备格局，抵御系统性风险能力较强。

　　金地进入各地市场的前期可行性研究做得比较充分，所以在拿地时点上很好的顺应了各地房地产市场的上升趋势。

　　金地土地储备的节奏：北京(2001)-上海(2002)-东莞(2003)-武汉(2003)-深圳(2004)-广州(2004)-天津(2005)。

　　01年在北京住宅郊区化趋势显现时取得北京金地格林小镇。

　　02年在上海市场即将启动时取得格林春晓、格林春岸。

　　03年开拓了东莞、武汉等处于上升前夕的二线城市。.. 04年在珠三角市场重新启动初期获得了广州增城和深圳渔农村项目。

　　05年初天津市场发展提速时获取天津金地格林小镇。

　　能够把握各区域市场的发展节奏是公司对研发重视的必然回报，也是其能在众多开发商中胜出的关键，研发成果的转化帮助公司实现了“有智慧的增长”。

　　金地已经走过成长阶段，目前巩固已取得成果重要性远高于扩张的速度，因此在调控背景下，金地采取分散化投资和提升效率来进行应对。

　　由城郊大盘到分散化投资的策略转变..成长源自城郊大盘策略。

　　在城市近郊规模化开发是金地过去的发展战略。上海格林春晓、春岸、格林世界以及天津双港镇和广州增城等项目都是其具体体现。城郊大盘开发难度大，投标时竞争并不激烈，所以土地成本较低。在前期可研正确的前提下，往往楼盘升值速度又较快，金地的快速成长与城郊大盘战略的实施密不可分。

　　而在调控的大背景之下，项目资源过于集中会加大开发风险。为了应对新市场和金融环境，金地开始注意减少大盘项目在储备中的比例。采取了分散化投资策略来应对，具体体现在两方面。

　　项目投资的分散化。金地开始偏向对市场环境和开发条件成熟、开发周期短项目的拓展，虽然利润率水平受到一定影响，但能有效控制风险。从公司新增项目情况可以看到，在05年2月获取天津格林小镇后，金地没有再增加大盘类项目的储备。

　　区域投资的分散化。金地注意适当增加在三大区域外的项目投资，来分散行业系统性风险，如公司在宁波，西安，沈阳，武汉的项目拓展。

　　提升投资和开发效率..各项调控措施对开发企业最根本的影响是资金链，为此金地更注重提升投资和开发效率来加快资产周转率，融资渠道也力求多元化。例如公司与ING设立公司共同开发天津的金地格林小镇项目，这样虽然损失掉部分较为成熟项目权益，但可以通过战略合作加大资金杠杆功能，拓展更多可供开发资源。

　　广州荔湖城是集团最大的储备项目，总建筑面积238万平方米。

　　其所在地增城新塘地区与广州市区相邻，处于广州经济开发区辐射半径内，而当地民营经济也比较发达，具有较强购买力支撑。

　　金地对该项目的获取采用股权收购的方式，原土地所有方取得项目用地时间较早，其成本仅约23.5万/亩，因此公司对该项目开发取得成功可能性较大。

　　上海金地格林世界是公司第二大储备项目，规划建筑面积86万平方米。

　　一期在04年开发建设，但05年上海房地产市场受调控影响深刻，公司减缓了该项目的开发进度，将主要资金和资源投向受调控影响较小其他城市项目，保证了公司05年整体业绩的增长。

　　06年初，上海房地产市场出现复苏迹象，在

房价企稳的同时销售量开始回升，公司也开始加大了该项目的开发销售速度，一期的联排

别墅和小高层将在06年开始竣工结算。

　　天津、东莞和武汉等二线城市受调控影响较小，公司开发产品也以普通住宅为主，项目在开盘后基本能顺利销售。

　　深圳本地的梅陇镇和渔农村改造项目也因为深圳未来土地供给不足而不必有过多担忧。

　　盈利预测

　　预计06-08年金地实现净利润4.18、5.9和7.71亿元，分别同比增长，30.2%、40.2%和32%，每股收益分别为0.63、0.88和1.16元。

　　金地开发类物业实际价值141.7亿元，账面值86.29亿元，实际增值57.9亿元，预计公司账面每股净资产4.64元，因此实际每股净资产12.96元。

　　虽然公司股价已经高于净资产，但对优质公司估值可以给予一定净资产的溢价。赋予公司07年19-20倍市盈率，合理价格为16.9-17.5元，建议买入。

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