金融街：地区垄断优势保障业绩稳定增长

　　银河证券

　　丁文

　　投资要点：

　　今日金融街公布2006年年报，公司2006年主营收入、主营利润和净利润分别较去年同期增长74.07%、48.87%、28.52%。

　　其中房产开发、土地开发和物业租赁收入分别占总收入的81.54%、15.55%、1.95%。房产销售增幅达52.9%，物业租赁同比增长约1.5倍。

　　目前公司项目总储备达392.8万平米，其中在北京拥有项目储备78.1万平米，并且约70万平米在金融街地区。金融街地区独特的地理位置使项目未来的发展前景非常看好。丰富的项目储备保障公司未来业绩的持续增长。根据公司2007年的工程建设计划，A3南金鼎大厦10.94万平米以及南昌的紫金园住宅项目15.1万平米，加上F1

　　公司出租物业在2007年将初具规模，出租收入将会有较大增长。随着四季商城、丽兹酒店、金树酒吧街、C3四合院陆续开业。公司2007年的物业出租收入将会达到2.5-3亿元。

　　公司2006年底增发的顺利实施部分缓解了公司的资金紧张局面，降低了公司的资产负债率。

　　根据公司2007年的可结算面积和物业出租情况，我们预测公司2007年收入将会达到39亿元左右，其中房产销售收入在36亿元，出租收入在2.5-3亿元。净利润将达到72500万元，每股收益在0.672元。目前动态市盈率在21倍。维持公司“谨慎推荐”评级。

　　一、事件描述

　　今日金融街公布2006年年报，公司2006年主营收入、主营利润和净利润分别较去年同期增长74.07%、48.87%、28.52%。其中房产开发、土地开发和物业租赁收入分别占总收入的81.54%、15.55%、1.95%。净利润较我们预测的略少。主要是酒店等开业摊销了高额开办费导致管理费用大增。但是由于定向增发价格在10.5元，相应减少了原定增发的股本，因此摊薄后每股收益0.49元，与我们预测的基本一致。

　　2006年房产销售增长较多，增幅达52.9%，2006年公司房产开发销售的主要项目是B1西、F2-1、重庆

　　由于重庆嘉年华、F4-D(北)等项目的结算毛利率较低，使2006年房产销售毛利率略低于2005年的37.33%。物业租赁较上年也有较大增加，同比增长约1.5倍。

　　二、公司项目储备丰富，根据公司2007年的工程建设计划，公司2007年业绩仍能保持稳定增长

　　1、目前公司项目总储备达392.8万平米，其中在北京拥有项目储备78.1万平米，并且约70万平米在金融街地区。金融街地区独特的地理位置使项目未来的发展前景非常看好。此外在惠州拥有约225.8万平米、天津57万平米、南昌31.9万平米。丰富的项目储备保障公司未来业绩的持续增长。

　　2、根据公司2007年的工程建设计划，2007年公司新开工99万平米，竣工30万平米。主要是位于金融街区域的A3南金鼎大厦10.94万平米以及南昌的紫金园住宅项目15.1万平米。加上F1写字楼，则2007年可供结算的项目面积超过30万平米，预计结算收入将达到36亿元。

　　3、公司出租物业在2007年将初具规模，出租收入将会有较大增长。

　　2006年下半年，公司位于金融街区域的四季商城、丽兹酒店、F区公寓、金树酒吧街、C3四合院陆续建成。其中丽兹酒店已经于2006年10月14日正式开业，2006年实现营业收入约2,350万元。总建筑面积约8.9万平方米的金融街购物中心将于2007年9月开业。面积达8000万多平米的金树街餐饮一条街将于2007年2月起陆续开业。预计随着这些物业的陆续开业，公司2007年的物业出租收入将会达到2.5-3亿元。

　　三、公司增发的顺利实施部分缓解了公司的资金紧张局面，降低了公司的资产负债率

　　公司于2006年底顺利地以每股10.50元的发行价向十位特定投资者发行新股11,428.57万股，募集资金12亿元。有效降低了公司的资产负债率。公司截至2006年12月31日负债率为64.4%。此外公司还成功发行了9亿元的短期融资券。未来几年公司的每年开复工面积较大，资金压力仍较大，公司需要继续多途径的融资渠道。

　　四、业绩预测和投资评级

　　根据公司2007年的可结算面积和物业出租情况，我们预测公司2007年收入将会达到39亿元左右，其中房产销售收入在36亿元，出租收入在2.5-3亿元。净利润将达到72500万元，每股收益在0.672元。目前动态市盈率在21倍。维持公司“谨慎推荐”评级。