保利地产：业绩增长完全符合预期

　　方焱 东方证券

　　06 EPS 1.2元/股，业绩增长完全符合预期

　　我们在前期公司动态报告中多次预测公司06年EPS1.2元，今天公司公布06年年报，实现收入40.3亿元，比上年同期增长70.9%；主营业务利润11.3亿元，增长32.7%；净利润6.59亿元，增长61.9%；实现每股收益1.2元，净资产收益率18.16%，完全符合我们的预期。房地产开发销售收入占主营收入的90%以上，平均毛利率35.66%。公司业绩优良源于房地产开发销售规模继续保持了良好的增长态势，销售收入大幅度增加，实现销售面积123万平方米，销售金额83.65亿，同比分别增长78%和96%，全面超额完成了年度经营任务。

　　已售未结项目较多，为07年增长打下坚实的基础

　　06年结算面积73.2万平方米，结算收入36.82亿，公司尚有已售未结算面积达60.18万平方米，金额43.78亿元，已超过06年全年结算收入，为07年业绩高速增长打下了坚实的基础。公司近三年收入和净利润保持了较快的增长，收入平均年增长率为91%，净利润年平均增长率达116%，净利润的增长速度明显高于收入的增长速度。公司在保持主营业务较强盈利能力的基础上，有效利用财务杠杆，实现了较高的净资产收益率，为股东创造了更多价值。

　　加大项目储备增强持续发展能力，优化产品结构

　　06年公司拥有在建拟建项目41个，占地总面积807万平方米，规划总建筑面积1285万平方米，其中新开工面积237.6万平方米，竣工面积87.7万平方米，同比分别增长165%和46%。06年新增项目11个，占地面积221万平方米，规划建筑面积385万平方米，公司权益面积311万平方米。

　　不断增加的土地项目储备是公司未来几年快速发展的坚实保障。07年公司计划新开工面积360万平方米，竣工面积170万平方米，实现销售100亿元。

　　从产品分布和结构上来看，公司项目多分布在市场前景较好的地区，中心城市储备量50%以上，普通住宅用地占75%以上。目前已初步形成了以广州、北京、上海为核心，重庆、沈阳、武汉等经济中心城市为重点的区域战略布局，以精品住宅为主，商业地产为辅的产品结构，并将选择一批优秀的商业物业作为持有物业，增加公司的稳定收入，这将使公司未来的业务结构攻守兼备。

　　资产规模迅速扩大，财务状况良好，较注重对股东回报

　　公司在整合市场加速扩张的同时，加大了在建项目的开发建设和土地储备投资，年内完成投资103亿元，比上年增加43%。公司通过销售商品收到现金69亿元，上市直接融资20.2亿元，间接融资25.8亿元，既满足了公司业务发展所需资金，也保证了顺畅的资金运做和较强的偿债能力。

　　06年末公司总资产达165亿元，同比增长105.8%，其中超过86%为存货及预付账款等具备较强升值能力的经营性资产，目前公司资产负债率为75.71%，剔除不需要实际对外支付的预收账款，实际资债率仅为46%，远低于行业平均水平。公司较注重对股东回报，2006年度利润分配及资本

公积金转增股本预案为：每10股转增10股派0.30元(含税)。

　　拟增发3.5亿股，若顺利实施将加速公司的发展

　　公司拟在今年适当时候增发3.5亿股新股，采取网上、网下定价/询价的方式发行，原股东可按其在本公司股权登记日收市后登记在册的持股数以一定比例优先认购。发行价格不低于公告招股意向书前二十个交易日公司

股票均价或前一个交易日的均价，增发募集资金主要投资广州金沙洲住宅项目(保利西子湾)、广州科学城P2\P3住宅项目、广州PZB1501项目、南海87/90住宅项目、北京保利小营住宅项目、上海保利嘉定菊园住宅项目、武汉保利野芷湖住宅项目、沈阳保利丁香湖住宅项目、重庆保利香槟花园等九个

房地产项目(详细情况见表1)。该增发完成将大大加速公司的发展。

　　上调对公司的业绩预测，但“谨慎推荐”的评级

　　基于对公司业务及发展前景的分析，我们认为公司未来几年仍将保持较高的盈利水平，3年销售收入和净利润的年复合增长率将超过45%；按现有股本，预计07、08年EPS分别为2.00元和2.60元，对应动态PE分别为25倍和18.6倍，估值并不昂贵；综合考虑公司项目储备、品牌开发、管理能力及行业整合等各方面的优势，我们认为公司应享有相对较高的溢价，但考虑目前市场及政策环境，维持对公司“谨慎推荐”的投资评级。

　　风险揭示

　　宏观政策调控和供应结构调整可能会导致房地产市场消费需求下降、影响销售进度，成本上升，进而缩小公司地产项目的盈利空间。

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