金融街：转型期战略确定 优势继续保持

　　张峦 海通证券

　　金融街今日公布2006年年报。2006年共实现主营收入34.81亿元，同比增长74%，净利润5.25亿元，同比增长28.52%，每股收益为0.49元。2006年净利润增长小于主营收入增长，主要是主营成本、主营税金和管理费用增幅超过主营收入增长所致，其主营成本、主营税金和管理费用分别同比增长81%、126.7%和113%。金融街2006年业绩略低于我们的预期，主要是2006年度完成非公开募集，导致股本扩张所致。

　　2006年主营收入的81.6%来自地产开发收入。金融街的主营收入来自房产开发、地产开发和

房屋租赁收入，其中房产收入为28.4亿元，约占主营收入的81.6%，地产收入为5.4亿元，约占主营收入的15.5%，房产和地产的毛利率分别为37.24%和26.48%。房产收入主要来自报告期内B1、F2-1(B)、F2-1(A)的6-11,12-17层等销售收入；2007年主要经济指标将实现合理稳定增长，自持物业收入和利润将快速增长。2006年金融街新开工面积39万平方米，竣工面积46万平方米(均在北京地区)，竣工项目5个。2007年主要经济指标将实现合理稳定增长，其中租赁收入和利润将快速增长，2006年租赁收入实现6812万元，由于金融街区域的租赁物业尚处于培育期，因此租赁收入占主营收入比重未来将随着出租率的上升逐渐提高。

　　2007年将新增项目储备50万平方米。截至到2006年底公司拥有土地储备392.87万平方米的规划建面，2007年公司计划竣工30万平方米，其中北京地区10万平方米，同时完成建面50万以上新增项目储备，预计新增项目将主要位于重点发展区域北京和环渤海区域。

　　200年经营计划和转型期战略已经确定，天津将是未来业务的重点开发区域，金融街区域业务将以租赁为主。2007年和2008年将是金融街发展的重要时期，2008年奥运会前金融街区域将完成开发建设，金融街将面临转型期间，公司转型期的战略方向已经确定，在完成北京金融街区域建设收尾工作的同时，贯彻以北京和环渤海地区的资源储备策略。我们认为天津将成为金融街房产开发业务的发展重点区域之一，北京金融街区域内的业务将主要以租赁为主，因此公司所具有的独特区位优势仍将继续。

　　盈利预测与投资建议。根据海通业绩预测模型，2007年每股收益预测值为0.55元，由于金融街区域的租赁物业具有独特的区位优势，同时房产开发业务具有明显的竞争优势，因此维持“买入”评级。

　　主要不确定因素。业务转型成功与否和金融街区域租赁业务尚需培育是公司未来两年面临的主要经营风险，同时

房地产行业的宏观政策调控将对土地供应方式、供应结构、成本控制等产生影响，这些都会对金融街的经营产生一定影响。

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