金融街：租金收入将成为07年利润增长点

　　方焱 国信证券

　　2006年摊薄后每股收益0.49元，业绩增长超预期

　　2006年公司实现主营业务收入34.8亿元，同比增长74.07%；主营业务利润9.52亿元，增长48.87%；净利润5.25亿元，增长28.52%；每股收益0.49元，低于05年的0.59，但高于我们的预期，EPS有所下降则是由于公司在上半年实施了每10股转增4股转增方案，并于年底定向增发1.14亿新股，使公司总股本增至10.78亿股，摊薄较大所致。业绩增长较快主要源于销售项目的增加以及出租收入的持续增长。06年公司加大营销力度，强化对重点客户的开发，顺利完成了年度租售计划，其中占公司主营业务收入82%的房产开发收入比上年增长52.9%，毛利率达37%。

　　公司发展战略得当，未来几年将持续稳定增长

　　公司项目主要分布在北京、天津、重庆、南昌、惠州等地，开发项目以

商业地产为主，包括甲级写字楼、商铺、五星级酒店、高档公寓、高档住宅等。06年公司坚持立足北京，面向全国重点城市和地区，以商务地产为主导，适当持有优质物业，以快速销售型项目为补充，实现了持续、健康、稳定的发展。全年完成总投资约42亿元，总开复工面积96万平方米，新开工面积39万平方米，竣工面积46万平方米。其中，公司在北京地区开复工面积84万平方米，开复工项目9个；竣工面积46万平米，竣工项目5个，全年完成建设投资25亿元。公司在北京区域外开复工面积12万平方米，开复工项目2个(南昌紫金园项目一期、惠州酒店项目)，其中新开工面积12万平方米。上述项目的建设为公司未来几年主营业务持续稳定增长奠定了良好的基础。

　　金融街区域出租物业基本建成，租金收入将成为新的利润增长点

　　公司在金融街区域内享有垄断优势，在京津地区具有较好的人脉资源、品牌优势和开发经验，目前公司优质的商业项目大都集中于此。在北京奥运和滨海开发热点的带动下，这些区域内的商业物业未来发展前景广阔。公司未来仍将重点开拓京津地区的优质商业物业项目，以期取得新的项目储备。

　　北京金融街区域项目销售在06年已经进入丰厚回报期，剩余约100万平方米项目除出租物业外，大多集中在07年竣工结算；公司在金融街区域持有的出租物业主要有写字楼、商业、酒店、酒吧街、服务公寓等配套物业出租，其中甲级写字楼约25万平米，商业10多万平米包括重庆的

嘉年华项目，持有物业约50万平米，未来物业租金收入比重将不断提高，成为公司未来的重要盈利来源。

　　未来仍需多渠道融资，以缓解资金压力

　　2006年国家实施一系列政策，严控

房地产开发信贷条件。同时，在未来的几年里，公司在建项目较多，开复工面积较大，资金需求较大。面对资金供给和需求方面的压力，公司在报告期内成功发行了短期融资券9亿元，实施了非公开发行新股融资12亿元，有效的充实了公司资本金，极大的缓解了公司的资金压力,未来公司仍将积极开拓多途径的融资渠道，以适应项目的需要。

　　维持“谨慎推荐”的投资评级

　　公司出租物业从07年开始将大规模投入使用，可以有效抵抗房地产宏观调控对公司经营业绩造成的不利影响，我们认为公司未来几年仍将保持持续快速的增长，我们维持对公司07年、08年业绩0.71元和0.95元的预测，对应动态PE是18.1倍和13.2倍，估值仍具有吸引力，维持“谨慎推荐”的投资评级。

　　风险揭示

　　在建项目较多，资金压力较大；异地扩张较快和多类型物业建设也将考验公司的综合开发能力。

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