海泰发展：受益滨海高新区建设

　　国泰君安

　　从2007年2月1日起房，地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，改“预征”方式为主的土地增值税缴纳为“清算”方式缴纳，使房地产上市公司受到较大打击。此次政策出台给众多房地产个股造成的影响显而易见，不少地产股近期均上涨乏力。在住宅地产调控力度加大、人民币稳步升值、会计政策调控等因素的作用下，未来房地产行业将以“多极化”的投资策略为主，投资热点将会从住宅地产、商业地产向工业地产转移。2007年房地产行业中工业地产将保持高景气度。今后随着国家对工业用地进行规范审批，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。海泰发展(600082)的地产开发模式将可能被大股东复制，升级到滨海高新区的开发建设中，其发展前景广阔。受益滨海高新区开发建设

　　高新技术开发区将成为工业地产高端化、集群化、园区化发展的主要载体。国家高新区产业集群效应明显增强，在地方经济发展中已确立了龙头地位，未来工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技术企业聚集为特征的高新技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体。在全国主要经济区域的高新技术开发区中，上海为核心的长三角区域、京津地区高新区已成为国家发展高新技术产业的主要区域。中国未来“十一五”期间最炙手可热的投资区域是天津滨海新区。滨海新区中“含金量”最高的区域是作为滨海新区的“领航区”——

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　　天津滨海高新技术产业园区(简称“滨海高新区”)。滨海高新区将成为惟一的“国家高新区”，并且是滨海新区的“领航区”。因此，应以国家发展战略的高度看待滨海高新区的开发建设。海泰发展的大股东海泰控股将主导滨海高新区的开发建设，并表示将充分利用公司的融资平台和大盘工业地产开发经验，承担未来滨海高新区的开发建设。作为海泰控股旗下惟一的工业地产

开发商，公司的“海泰工业地产开发模式”将可能被大股东复制、升级到未来滨海高新区的开发建设中，这将使公司面临重要的发展机遇。未来控股股东注资预期

　　国家重点高新技术园区公司的业绩增长及资产增值效应将更加明显，国家级高新技术园区持有大量低成本工业土地的上市公司值得重点关注。在以土地开发建设为主导的开发建设中，以高新技术产业园区为核心的工业地产将是未来滨海高新区的“核心土地资源”，而住宅开发与

商业地产将是属于综合配套设施建设。因此，滨海高新区内的土地投资价值与升值潜力将是巨大的。海泰发展作为专业化的工业地产运营商，目前已形成了独具特色的工业地产运营模式——

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　　海泰模式，已建成全国最大的孵化器群。公司的竞争优势在于基于孵化服务的专业

化工业地产开发模式，未来通过跨区域、跨行业进行品牌、服务与模式的输出，使这种经营模式具有更强的生存与发展潜力。公司是控股股东海泰控股集团旗下惟一的融资平台，未来极有可能将滨海高新区的起步区大幅土地资产注入上市公司，公司将成为滨海高新区开发建设中的最大受益者。海泰控股集团董事长宗国英曾表示，滨海高新区起步开发阶段的土地为2.6平方公里，海泰控股集团已经决定，起步区中的1平方公里土地在成为熟地之后，将注入海泰发展当中。目前海泰发展开发的主要工业地产项目为“海泰绿色产业基地”，占地930亩，目前已开发330亩，未来还将开发600亩。若海泰控股进行土地资产的注入，预计2年内公司总土地储备将达到2100亩，平均成本为18万元/亩，与周边土地价格50万元/亩相比升值潜力较大。同时宗国英还指出，今后海泰控股对海泰发展的持股比例将会增加。控股股东的鼎立支撑将对海泰发展日后的成长形成强有力的推动作用。业绩稳定持续增长

　　海泰发展2007年2月5日公布年报，2006年实现净利润5585万元，较上年同期的5045万元增长10.70%；实现每股收益0.208元，较上年同期的0.188元增长10.64%。另外，公司2006年10月30日曾发布公告，拟非公开方式增发1.2亿股，控股股东海泰控股拟以土地使用权或现金认购不低于1000万股，发行价格不低于5.63元/股，筹集资金将投向海泰绿色产业基地三期项目以及领世郡高档居住区海泰高层项目。预计增发项目将在2007-2009年结算，增发后公司未来的可售物业将增加29万平米，两个项目未来将给公司带来约1.9亿元的净利润，公司2008年将进入业绩增长“提速期”。二级市场上，广发，嘉实等大型基金主力纷纷进驻该股，股价呈现稳健走高态势，后市有望加速向上发力，逢低可关注。

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