福星科技：利空有限 业绩预期依然

　　刘保瑶 广发证券

　　国家调控房地产行业再出严厉政策07年1月16日国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。该政策将明显提高房地产开发项目或土地使用权的开发成本。但是否一定造成从事非投资性房地产开发的企业主营利润率下降，还存在疑问，毕竟优质房地产企业具有较强的成本转移能力。

　　政策对公司短期业绩影响较小短期看：公司是“金属制品+房地产”双主业的企业，房地产业务收入占主营业务收入约为一半；虽然“水岸星城”属于中高档住宅项目，但公司预提费用主要针对土地预计开发成本，计提较为充分。该政策短期内对公司06、07年的业绩影响预计较小。

　　长期看：由于土地的开发成本上涨，增加了土地开发风险，同时也对房地产开发企业的资金实力和开发能力提出了更高要求。对此，资金实力稍弱的福星科技在未来转型之路上面临更大的挑战。

　　投资建议公司是经营稳健、业绩优良的“金属制品+房地产”双主业企业，未来将有一系列的利好消息。在资本市场青睐绩优股的情况下，公司享有15倍市盈率是较为保守的估值。根据我们对公司业绩的预期，公司07年EPS将达1.272元，合理股价应为19.08元，继续维持买入评级。

　　国家调控房地产行业再出严厉政策07年1月16日国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。该政策将明显提高房地产开发项目或土地使用权的开发成本。

　　但是否一定造成普遍从事非投资性房地产开发的企业主营利润率下降，还存在疑问。商品房是具有一种比较特殊的商品，本身存在着大量不可复制和转移的元素，交易价格易受供求关系的影响。国家对房地产行业的宏观调控只是不断的限制商品房的供应和抬高开发商的成本，由于优质房地产企业具有较强的成本转移能力，因此，最终受损的很可能只是购买房子的消费者，而不是房地产开发企业。另外，在一、二线城市中，综合素质高的商品房始终属于稀缺资源，随着人们消费能力的提升，优质商品房价格可能随着成本的上扬而上升。

　　综上所述，该政策的出台短期内明显降低了从事非投资性房地产开发的企业的盈利水平，但是随着时间的推移，拥有较强市场定价能力的房地产企业很可能仍保持目前的盈利能力，或者更高。

　　公司所受影响：短期较小，长期较大短期看，该政策短期对公司06、07年的业绩影响预计很小。

　　1、公司是“金属制品+房地产”双主业的企业，房地产业务收入占主营业务收入约为一半，净利润占六成左右，并非如业务单一的从事非投资性房地产开发的企业一样遭受明显的影响；2、虽然“水岸星城”属于中高档住宅项目，但公司预提费用主要针对土地预计开发成本，计提较为充分。公司的预提费用从06年1-6月的377万元提高到当年1-9月的4,488万元，增长了近11倍，与此对应的是房地产业务收入由1-6月的9,079万元提高至了1-9月的45,984万元，只增长了4倍。

　　虽然在季报中，公司并没有披露预提费用的具体明细，但考虑到金属制品经营平稳的特点，我们认为预提费用的大幅增长主要针对房地产的预计开发成本；3、公司也没有取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的楼盘；公司在经营方面一直保持合法、合规的做法，时刻防范经营风险，此次清算土地增值税对公司短期业绩而言，基本没有明显影响。

　　长期看，福星科技在未来转型之路上面临更大的挑战。

　　主要原因是：土地的开发成本上涨，增加了土地开发风险，同时也对房地产开发企业的资金实力和开发能力提出了更高要求；目前公司正在全力以赴的增加土地储备，而该政策今年2月1日执行，必然增加公司今后的拿地成本。考虑到企业在资金实力上稍微不足，拿地成本的上涨，对企业的影响较大。

　　估值水平房地产行业：

　　目前国内主要的房地产企业的动态市盈率基本上在14倍以上，行业龙头万科、保利地产的动态市盈率已经高达41.67、70.35倍，区域龙头企业栖霞建设、华发股份的动态市盈率分别为20.73、35.74倍。

　　金属制品行业：

　　上市公司中，金属制品业务方面最具有可比意义的企业主要是法尔胜、宁夏恒力、贵绳股份，三者的动态市盈率分别为42.78、0.00、18.60倍，福星科技就其产品结构而言，绝对比上述三家企业优良，应享有更高的动态市盈率。

　　福星科技在房地产开发上并不逊色于行业龙头企业，正处在“水岸星城”的开发收获期；在金属制品(钢丝、线、绳领域)上产品档次最高、毛利最好，仍具有较好的发展前景。两种优质业务的搭配，即使在估值上有所折价，也不应该过于明显。目前按照公司06、07年业绩分别为0.968、1.272元而言，动态市盈率只有12.24、9.32倍，而可比公司的动态市盈率基本上都在14倍以上，存在明显的折价现象。不合理的折价必然存在一个价值回归的过程。公司作为一家经营稳健、业绩优良、利好不断的企业，在绩优股备受市场青睐的资本市场景气时期，其市场价值终将被广大投资者认同。

　　在这里，我再次重申公司现阶段的投资亮点：

　　1、06、07、08年净利润保持高速增长；2、公司拥有实施大比例送配的条件，如果实施送配，股票流动性有望进一步激活，放大公司利好效应；3、公司具备突出的房地产开发能力，在武汉已获得市场高度认同，目前资本市场没有充分认识，市场价值低估；4、公司增加土地储备意愿强烈，并作了资金方面的准备，土地储备将不断增加，公司地产企业定位有望获得市场认可；5、公司已经实施了股权激励方案，股东利益、公司利益和职业经理团队利益一致，增强企业的核心竞争力，有助于公司的可持续发展。

　　因此，一旦上述亮点被市场认可，公司股价将步入合理回归的过程。

　　虽然国家不断调控房地产行业，公司未来发展的不确定性有所增强，但是考虑到企业的生产经营、市场地位、未来发展等因素，我们认为公司07年动态市盈率保守估计不应低于15倍，合理股价应为19.08元，而现阶段公司股价才14.38元，继续维持买入建议。

　　在操作上，我们建议逐步买入。因为目前房地产行业正在消化政策利空，股价在获利回吐和惯性下挫等因素的影响下可能存在阶段性回调，所以在买入时机上，为了更高的投资收益，须合理把握买入时机。

　　风险提示公司市场定位日益倾向于房地产企业，其估值将受到资本市场对整个房地产板块认识的变化而变化。若房地产板块的估值水平遇到调整，公司的估值水平将有所调整，合理的股票价位也将随之变化。目前，房地产板块的估值水平已经大幅上扬，不排除回调的风险，造成公司合理价位的下移。

　　国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：

　　为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：

　　一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　二、土地增值税的清算条件　(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　3.直接转让土地使用权的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　4.省税务机关规定的其他情况。

　　三、非直接销售和自用房地产的收入确定　(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　四、土地增值税的扣除项目　(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

　　(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

　　房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　五、土地增值税清算应报送的资料　符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第(二)项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

　　纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

　　(一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；　(二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；　(三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

　　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　六、土地增值税清算项目的审核鉴证　税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

　　税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

　　七、土地增值税的核定征收　

　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；　(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　八、清算后再转让房地产的处理　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积　本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。