长春经开：资产重组 半年目标价6.96元

　　张朝晖 中信建投

　　中信建投分析师张朝晖最新报告认为，长春经开(600215)通过股改将形成新的房地产开发盈利模式，通过资产重组，公司的主营业务变更为附有条件的土地一级开发、会展中心出租和开发区热力供应，减少了与大股东的关联交易，公司经营走向市场化。其附有条件的土地一级开发，成为深沪两市房地产开发公司中绝无仅有的盈利模式。给予“买入”评级，6个月目标价格：6.96元。

　　分析师对购入土地的盈利空间进行了分析。假设：拍卖底价的年涨幅与贴现率同为6%，所得税为33%，全部土地只做一级开发。1、长春南部新城核心区24宗国有土地(195万平米)，土地成本为531477万元，土地出让后的税后利润为30746万元；2、5号用地(34.876万平米)，土地成本为20264万元，土地出让后的税后利润为4185万元；3、7号用地(25.7656万平米)，土地成本为11234万元，土地出让后的税后利润为3092万元；4、临港经济区3.6平方公里商业和住宅土地使用权，这宗地的交易将变更，长春市政府将另外选择一宗土地委托长春经开进行土地一级开发。按5号用地、7号用地的平均开发利润测算，这部分的税后利润为4.32亿元。以上四个项目将产生8.1223亿元。如果不考虑分红，公司的每股净资产将达8.58元。