泛海建设：定向增发成功 强烈推荐评级

　　中投证券　

　　李少明

　　投资要点:

　　2006年12月30日公司披露定向增发成功，泛海集团通过定向增发取得70.42%的控股权。定向增发的4亿股股份的锁定期36个月，2010年1月4日允许流通。

　　本次增发资金购入资产集团公司北京泛海国际居住区1-3号地74万平米建筑面积，是公司未来3—5年的开发保证，并将带来不低于18.6亿元净利润。增发后公司的偿债能力、持续经营能力和融资能力得到增强，资本结构更为合理。

　　公司本次购买集团公司资产后，集团仍然持有超过900万平米建筑面积的优质土地储备。下一步集团公司将尽快实现整体上市计划，泛海建设将作为泛海建设集团系统内房地产发展的旗舰。集团承诺：对与泛海建设未来的交易，将本着公开、公平，不损害上市公司利益，不损害上市公司其他股东特别是中小投资者利益的原则进行。若一次性整体上市成功，将带来巨额利润。(敬请垂注我们后续的有关泛海建设整体上市的分析报告)。

　　2006年公司已完成3项重大投资，对公司业绩持续增长具有实质重要意义。上市公司正在开发销售的泛海国际居住区5-8号地住宅项目销售良好，8号地1、2号楼目前的销售均价为1.86万元/平米。

　　预计5-8号地项目将带来不低于15亿元的净利润，是近2-3年公司的主要利润来源。

　　6号地部份销售收入将被2006年年报确认，加上2006年公司投资开发的北京光彩国际中心A座分回利润4200万元，以及处理历史遗留问题带来6000多万元净利润，2006年公司能顺利实现增发承诺，即每股收益摊薄后将不低于0.33元-0.35 /股。初步估计2007年EPS为1元/股，2008年EPS为2元/股。

　　公司基本面不断向好，已持续获得实力机构投资者的广泛认同，前十名股东中已有7名为基金机构投资者，个人投资者已让位于机构投资者，预计公司还将持续获得实力机构投资者的青睐。

　　风险提示：

　　公司基本面变化低于预期或国家宏观政策调控将影响我们的盈利预测，请投资者留意由此带来的投资风险。

　　重要事件：

　　2006年12月30日公司公布了：《2006年非公开发行股票发行情况报告暨上市公告书》，2006年12月26日经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司批准公司办理了发行新增股份的登记及股份限售事务，2006年12月29日发行新增股份上市申请获得了深圳证券交易所的批准。我们分析上述事件给公司带来的影响如下：

　　泛海集团通过定向增发取得70%的控股权

　　本次定向增发4亿股，发行价4.86元/股，公司第一大股东泛海建设控股全额现金认购，公司募集资金净额为19.32亿元。增发后，公司总股本从3.5148亿股增加至7.5148亿股，其中限售股份占70.42%，非限售股份占29.58%(2.2267亿股)。限售股份5.2921亿股中，1.2921亿股将在2007年3月23日限售期满后流通，剩余部分4亿股股份锁定期为36个月，即2010年1月4日允许流通泛海集团。具体见表1。

　　增发后泛海建设控股持有公司的股权从16.76%提升为61.07%，最终控股股东泛海集团通过旗下全资子公司泛海建设控股(61.07%)和光彩事业投资集团(9.35%)控股上市公司70.42%的股权。具体见下图1所示：

　　增发资金购入资产收益不低于18.6亿元净利

　　本次增发募集资金全部用于收购大股东的优质地产项目--北京泛海东风置业有限公司(注册资本2000万美元，总资产2.15亿元，净资产1.65亿元)65%的股权并投资于其名下泛海国际居住区1#、2#、3#地块的开发经营。1#、2#、3#地块建筑面积74.38万平方米，是公司未来3—5年的开发保证。详见表3。

　　北京泛海国际居住区1#、2#、3#地块位于北京东风乡泛海国际居住区(1#-8#地块)的西北部，朝阳公园桥东北角，隔东四环路与朝阳公园遥遥相望。占地面积：25.03万平方米；规划建筑面积：74.38万平方米，其中住宅60.04万平方米，商业2.6万平方米。

　　1#、2#、3#地块熟地总地价为人民币410254万元。泛海东风已付清地块土地出让金，取得《土地出让合同》并取得《建设用地规划许可证》。上述地块与泛海建设所属北京泛海信华置业有限公司正在开发的东风乡泛海国际居住区5#、6#、7#、8#地块相邻。项目建设期预计3年，拟定于2007年年底开工建设，2008年开始销售，将为2008-2010年带来可观利润。

　　1#、2#、3#地块总投资约人民币73.77亿元。公司目前开发的5-8号地中的8号地1、2号楼目前的销售均价1.86万元/平米，1-3号地楼盘预计在08年-09年销售，由于其楼盘景观、品质和装修档次将远高于5-8号地楼盘，加上我们预计，奥运前后该区域的房价仍将处于上升趋势。因此我们保守预计届时1-3号地的住宅售价将超过1.8万元/平米，商业售价将在3.5万/平米。

　　这里我们对1-3号地的售价和收益作一简单计算，当售价分别为1.8万元、1.9万元、2万元、2.1万元和2.2万元时将分别给公司带来117.17亿元、123.18亿元、129.18亿元、135.18亿元和141.19亿元的销售收入；18.57亿元、21.05亿元、23.53亿元、26.02亿元、和28.50亿元的税后权益净利润；分别带来2.471元/股、2.801元/股、3.132元/股、3.462元/股和3.793元/股的每股收益。

　　增持股权后的泛海集团将尽快实现整体上市

　　本次增发后，公司资本实力增强了，净资产由12.04亿元增加到31.37亿元，资产负债率由67.59%下降至44.56%(以2006年11月30日模拟计算)，每股净资产从3.42元提高到4.17元/股。公司的偿债能力、持续经营能力和融资能力得到增强，资本结构更为合理。

　　向大股东增发是大股东支持公司发展的重大举措，结果将改善公司的可持续发展能力和盈利能力，为下一步大股东向公司持续注入地产资源，推动本公司做强、做大奠定良好基础。

　　本次增发并购买大股东优质资产是实现公司在股权分置改革时的承诺，“依托大股东支持，尽快通过资产重组吸纳优质资产、增加土地储备、实现长远发展”。根据泛海建设控股有限公司的未来发展计划，泛海建设将作为泛海建设控股有限公司集团系统内房地产发展的旗舰企业，集中进行各类开发性房地产、投资性房地产的建设经营，以实现集团房地产整体上市计划。

　　泛海建设控股有限公司承诺：计划在泛海建设2006年非公开发行股票完成后，在一定时期内，将所拥有的房地产项目资源以合适方式尽快注入泛海建设，支持泛海建设充分发展主营业务，把公司做优、做强。对与泛海建设未来的交易，将本着公开、公平，不损害上市公司利益，不损害上市公司其他股东特别是中小投资者利益的原则进行。

　　若未来1-2年内，集团公司能顺利实现房地产业务整体上市，我们预计整体上市资产将给上市公司带来将带来来巨额利润和净值。(敬请垂注我们后续的有关泛海整体上市的分析报告)。

　　已完成的3项重大投资对公司业绩持续增长具有实质重要意义

　　1、2006年8月增资武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司12000万元(仍占20%股份)，注册资本金60000万元；2、2006年4月收购北京泛海东风置业有限公司65%的股权，截止10月底已付清股权收购款10，755.87万元；3、2006年12月7日以17，430万元收购北京泛海信华置业有限公司35%股权增至100%。工商变更登记手续正在办理中。

　　武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司、北京泛海东风置业有限公司及北京泛海信华置业有限公司均为从事土地一级、二级开发的专业公司，拥有大量的土地储备(超过900万建筑面积)，该三项资本支出将为公司未来持续盈利打下良好的基础。

　　泛海国际居住区5-8号地项目保守估计将带来15亿元净利，部份销售收入将被2006年年报确认

　　北京泛海国际居住区5#、6#、7#、8#地块项目于2006年9月开盘销售，目前销售情况良好，价格低开高走，随着该项目的逐步销售，公司的现金净流量状况得到了很好的改善，预计5-8号地将为公司带来不低于15亿元的净利润。

　　2006年第四季度北京泛海国际居住区项目部份销售收入将被确认，2006年全年的营业收入将有一个较大幅度的提高。房地产行业仍处于景气周期，公司在北京和武汉地区拥有大面积土地储备，将为公司盈利能力的持续稳定提供必要的保障。

　　公司2006年1-9月投资收益主要是与泛海建设控股有限公司合作开发的北京光彩国际中心A座分回的利润4200万元。此外，公司处理历史遗留问题时收到南油集团向公司偿付的7331万元带来将带来营业外收入7331万元，由此也将带来6000多万元净利润。

　　因此，公司在股改时和增发时承诺2006年增发后(股本7.5148万股)每股收益将不低于0.33-0.35元/股将顺利实现。

　　预计2007年EPS1元/股，2008年EPS2元/股。

　　持续获得广泛的实力机构投资者的青睐

　　公司的高速成长、优质资产以及公司基本面越来越有吸引力已得到广大机构投资者的认同，与2006年3季报相比，2006年年底，公司前十名投资者中绝大部分为实力机构投资者，前十名股东中有7名为基金机构投资者，个人投资者已让位于机构投资者。四季度，广发基金增持超过700万股，南方基金天元增持200万股，科瑞基金增持495万股、融通基金增持426万股。前十大股东中，基金机构投资者持有的流通股已占全部流通股的22%，我们预计，随着公司基本面的不断向好，公司还将持续获得实力机构投资者的认同。具体见表2。