广宇发展：依托鲁能提升盈利 强烈推荐

　　陈慧渤海证券

　　广宇发展自成立以来，三易其主，目前公司已经成功转型为房地产开发公司。目前，鲁能集团间接控制广宇发展，成为其第一大股东。

　　公司目前的房地产项目主要为其控股子公司重庆鲁能开发集团公司在建的“鲁能.星 城”项目、“茶园新区”项目和德阳分公司开发建设的“南域中央”项目，以及重庆鲁能参股35%的宜宾鲁能的“山水绿城”项目。

　　在西部大开发战略的推动下，重庆市经济快速发展，为地产业发展提供了良好的机遇。以主城区为例，总体看土地、楼面地价和商品房的成交价格逐年提升。以公司目前的储备项目和储备土地看，升值潜力相当可观。房地产业务是鲁能集团的四大核心业务之一，主要通过鲁能置业集团运作。集团已经把在重庆的项目注入到注册地在天津的上市公司广宇发展中。我们认为大股东鲁能集团意欲把广宇发展作为房地产业务的资本运作平台。因此，资产注入给了广宇发展极大的想象空间。

　　综合考虑公司基本面情况，公司现有的项目足以支持3-5年的发展，而大股东的资产注入题材更为该股提供了巨大的想象空间。我们认为公司合理价格为6-10元，给与“强烈推荐”的评级。

　　1.三易其主公司成功转型为房地产开发企业津国商——南开戈德——广宇发展000537这个

股票代码的第一个主人是天津立达国际商场股份有限公司。1993年9月29日，立达国际公开发行3340万股普通股，并于1993年12月10日在深圳证券交易所上市交易，股票简称为“津国商”。当时，津国商第一大股东是天津立达集团，持股比例为52.72%。(股本扩张后，立达集团持股50.98%)

　　1999年10月13日，立达集团将所持津国商的国有法人股全部转让给天津戈德防伪识别有限公司(后改名戈德集团)，转让总价为2.11亿元。津国商名称变更为“天津南开戈德股份有限公司”。主营业务也从商业转向GD系列自动售货机、防伪检测仪、智能卡、多维码识读设备等电子设备产品生产和销售。

　　随着GD系列自动售货机业务下滑，公司主业不断萎缩，连续亏损。2004年7月20日，天津南开生物化工有限公司竞得公司总股本的25.29%，成为公司第一大股东。公开资料显示，山东鲁能恒源置业有限公司持有南开生化93%股权，是其第一大股东。而山东鲁能集团有限公司则是鲁能恒源置业的第一大股东，持有93.33%的股权，剩下的6.67%的股权也由鲁能系的另一家公司持有。自此鲁能集团付出水面，间接控制戈德，成为其第一大股东。2005年6月30日，公司名称由“天津南开戈德股份有限公司”变更为“天津广宇发展股份有限公司”。

　　2004年12月，鲁能集团将其控股的重庆鲁能65.5%的股权注入广宇发展。重庆鲁能主要从事城市建设和房地产开发，为鲁能置业集团公司下属六大区域性公司之一。该公司拥有重庆107万平米的土地使用权，目前投资管理320万方的重庆鲁能·星城项目、重庆茶园新城区的鲁能·领秀城项目、德阳鲁能·南域中央项目和宜宾鲁能开发(集团)有限公司和武汉盘龙城市开发有限公司等，拥有8600亩的土地资源储备。

　　2.四大项目成为公司业绩持续增长的基础公司目前的房地产项目主要为其控股子公司重庆鲁能开发集团公司在建的“鲁能.星城”项目、“茶园新区”项目和德阳分公司开发建设的“南域中央”项目，以及重庆鲁能参股35%的宜宾鲁能的“山水绿城”项目。

　　2.1重庆项目重庆的地产项目是公司收入和利润的主要来源。目前重庆地区有两个大项目：一个是鲁能星城，一个是鲁能领秀城。

　　鲁能星城——未来重庆的中心城区鲁能星城项目总占地2000亩，总建筑面积320万平方米，总体规划上打破了传统的居住区、小区、组团的三级布局模式，采取街区式的理念，整个鲁能星城分为一个中央公园、九个街区、一个文化区和一个中央商务区。预计建设周期为5-6年。

　　鲁能星城位于北部城区的核心地带，重庆市最大的交通枢纽、未来的高档住宅区、行政中心、金融中心和商务区环布周围，将形成北部新城最核心的城市中心区域。

　　配套设施齐全，引进了巴蜀中学、巴蜀小学、巴蜀幼儿园。将教育资源引入鲁能星城，解决了业主后代的教育问题，同时也推动了鲁能星城第2、3、4街区的持续热销。总体来说，鲁能星城是一个功能齐全的高档社区，从销售记录看，鲁能星城销售量连续10月位居重庆楼市销售10强，并6次夺得当月销售金额冠军。

　　鲁能领秀城鲁能领秀城位于重庆茶园新区，规划用地面积约2000亩，计划开发期为2006年7月至2011年10月，目前项目已经进入前期施工阶段预计总投资约30亿元。重庆鲁能持有茶园项目70%左右的权益。

　　2.2四川德阳项目——南域中央鲁能·南域中央项目位于德阳市热点发展区域——旌南片区，总建筑面积11万平米，规划总户数733户，容积率1.2。该项目定位于高档住宅，销售均价为1800元左右。

　　作为鲁能集团首次在德阳地区的开发项目，在当地引起了较大反响。目前项目已完成验收交房，预计实现销售收入1.8亿元左右。

　　2.3宜宾项目——山水绿城宜宾鲁能2000年12月成立，宜鲁合作项目总规划面积约6.08平方公里，采用整体规划、分期实施、滚动开发的运作模式分两期实施。首期规划面积约5300亩，建设期8年，投资约60亿元人民币。项目整体命名为鲁能·山水绿城，是一个集城市商贸、生活居住、行政办公、科研教育、文化服务、高新技术产业等为一体，代表宜宾现代化水平、展现我国长江上游一级中心城市形象的新城区。现已开发完成建设“鲁能·山水绿城”A区(碧峰园)、B区(山水庭院、鲁能生活广场)商品楼建筑面积约68万平方米，其中多层住宅楼约45万平方米、小高层住宅楼13万平方米、高层住宅楼10万平方米。目前，A区碧峰园已完成销售并陆续进住，B区山水庭院也即将完成销售，等待交房。

　　3.资产升值及新资产注入是公司最大卖点3.1资产升值潜力巨大重庆市作为西部的直辖市，在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，人民生活水平大幅度提高，为重庆房地产业发展提供了良好的机遇。目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈(主城区)内城市规划区面积将有所扩大，这些因素都将极大地促进重庆房地产开发投资和消费的进一步活跃。

　　目前宜宾鲁能正在开发建设山水绿城3期C、D、E街区，其中D街区和C街区已分别于06年6月和10月开盘销售，目前的销售均价2000元/平米以上。公司子公司重庆鲁能拥有宜宾鲁能公司的35%的股权，将通过股权投资收益的方式获得项目利润。

　　以主城区为例，总体看土地、楼面地价和商品房的成交价格逐年提升。2003年土地成交均价为52.91万元/亩，到2005年上涨到72.58万元/亩，仅仅两年时间，土地成交均价上涨了37.2%。楼面地价从2003年351元/平米，上升到2005年的516元/平米，两年时间上涨47%。虽然商品

房价格受宏观调控的影响增长幅度不大，仅增长8%，但从长期趋势看，两个先行指标的上升必然带动商品房成交价格的上升。以公司目前的储备项目和储备土地看，升值潜力相当可观。

　　3.2鲁能集团可能注入资产提升想象空间房地产业务是鲁能集团的四大核心业务之一，主要通过鲁能置业集团运作。鲁能置业具有国家一级房地产开发资质，开发项目分布于北京、海南、四川、重庆、济南、青岛、大连、银川、厦门等十几个省市和地区，2006年在建房地产面积达270多万平方米，在国内房地产市场中具有重要影响力。集团已经把在重庆的项目注入到注册地在天津的上市公司广宇发展中，就不排除把其他地区的项目陆续注入的可能。我们认为大股东鲁能集团意欲把广宇发展作为房地产业务的资本运作平台。因此，资产注入给了广宇发展极大的想象空间。

　　4.盈利预测房地产公司项目收入的确认时间是做盈利预测的关键，不同的结转时间可能对当期业绩有很大影响，我们的预测，建立在以下前提下：

　　(1)假设鲁能星城第2、3、4街区07年结转收入；第7街区的收入从07年开始确认；(2)本次预测不考虑鲁能星城剩余5、6、8、9街区的影响；(3)茶园新区项目从08年开始确认收入；德阳二期项目06年确认；碧峰园06年确认剩余部分收入，山水庭院收入确认分06、07两年，山水绿城的三期项目到07年才开始确认。

　　(4)假定在建项目的毛利在30%左右；(5)公司对兴安证券股权投资14000万元，由于兴安证券被

证监会勒令关闭，致使可收回的投资金额存在很大的不确定性。06年已经计提坚持准备6000万元，今年继续计提对兴安证券的减值准备7400万元。

　　我们选取行业内比较典型的上市公司为样本，按市净率估值公司价值为4.03元，按市盈率估值为10.19元。综合考虑公司基本面情况，公司现有的项目足以支持3-5年的发展，而大股东的资产注入题材更为该股提供了巨大的想象空间。我们认为公司合理价格为6-10元，给与“强烈推荐”的评级。