海泰发展：看好滨海未来 强烈推荐评级

　　兴业证券

　　任壮

　　投资要点：

　　中国未来“十一五”期间的投资热点区域是天津滨海新区，滨海新区中“含金量”最高的区域是作为滨海新区“领航区”的滨海高新区。

　　滨海高新区是滨海新区的“领航区”，是唯一的“国家高新区”，是推动国家未来自主创新与科技发展战略的主要基地。因此，必须以国家发展战略的高度看待滨海高新区的开发建设。

　　公司控股股东海泰控股集团将主导滨海高新区的开发建设，并极有可能将滨海高新区的起步区大幅土地资产注入上市公司，意味着公司将成为滨海高新区的主要开发建设者，这使公司面临重要的发展机遇，并将成为滨海高新区开发建设中的最大受益者。

　　我们认为，公司06年、07年、08年的EPS为0.20元/股、0.34元/股、0.65元/股。公司未来6-12个月内的目标价为11元，给予“强烈推荐”评级。

　　在我们近期的报告《海泰发展：独特的专业化工业地产模式滨海高新区开发最大受益者》中，对海泰发展公司的经营模式、竞争优势、财务状况、发展前景等进行了深入分析和研究。经过进一步与公司高管交流及对滨海高新区进行实地调研，我们认为，公司未来的发展模式日益清晰，发展前景相当广阔。虽然目前滨海高新区刚进入规划设计阶段，但应站在国家未来发展战略的高度来看待滨海高新区的开发建设。作为滨海高新区的主要开发建设者，公司必将成为滨海高新区开发的最大受益者。

　　以国家发展战略的高度看待滨海高新区开发建设

　　中国未来“十一五”期间最炙手可热的投资区域是那里？是天津滨海新区。滨海新区中“含金量”最高的区域在那里？是作为滨海新区的“领航区”――天津滨海高新技术产业园区(简称“滨海高新区”)。滨海高新区将成为唯一的“国家高新区”，并且是滨海新区的“领航区”。因此，应以国家发展战略的高度看待滨海高新区的开发建设。

　　首先，滨海高新区是滨海新区的“领航区”。天津滨海新区被纳入国家“十一五”发展战略，成为中国区域经济发展最大的亮点。天津滨海新区占地2270平方公里，是香港的2倍，是上海浦东新区的4倍。按照国务院要求，滨海高新区发展要“坚持科教优先”。不同于其他七个功能区，占地36平方公里的滨海高新区的规划建设是从“零”起步，其成立目的就是要服务于国家自主创新与科技发展战略，引导中国实现“从制造走向创造”的经济增长方式，发挥其在滨海新区引导、示范、辐射、带动的“领航区”作用。

　　其次，滨海高新区是唯一的“国家高新区”。滨海高新区是国家科技部与天津市共同建设的首个“国家高新区”，滨海高新区从规划、开发到项目引入等都将是由国务院各部委主导。目前我国共有国家级高新区53个，但滨海高新区是唯一的科技部与地方共建的国家高新区。采取部市共建模式的滨海高新区，将一方面使其面临天津滨海新区开发开放的历史机遇，一方面将拥有国家科技部的专家、科技及信息资源，而且将得到国家在税收、土地、投融资等优惠政策的扶持。

　　第三，滨海高新区将成为国家自主创新的主要基地。国家十一五规划中，明确提出必须全面增强自主创新能力，大力发展高新技术产业。作为滨海新区的一个重要组成部分，滨海高新区定位为“着力发展有自主知识产权的高新技术产品和产业，为培育创新型企业的国家高新区”，其成立目的就是为了实现国家未来自主技术创新的战略布局，成为国家自主创新的主要基地。天津滨海新区开发建设将以培养高新技术产业为主导，并将更突出发展高端、前端和新一代领先技术，其核心任务是发展有自主知识产权的高新技术产品和产业。

　　公司将成为滨海高新区的主要开发建设者，也必将是滨海高新区开发的最大受益者

　　目前天津滨海高新区目前已进入规划阶段，预计07年年初整体规划方案将会出台。大股东海泰控股将主导滨海高新区的开发建设，并表示将充分利用公司的融资平台和大盘工业地产开发经验，承担未来滨海高新区的开发建设。我们认为，公司将成为滨海高新区的主要开发建设者：

　　首先，作为专业化的工业地产运营商，公司目前已形成了独具特色优势的工业地产运营模式-海泰模式，公司已建成全国最大的孵化器群。公司的竞争优势在于基于孵化服务的专业化工业地产开发模式，未来通过跨区域、跨行业进行品牌、服务与模式的输出，使这种经营模式具有更强的生存与发展潜力。作为海泰控股旗下唯一的工业地产

开发商，公司的“海泰工业地产开发模式”将可能被大股东复制、升级到未来滨海高新区的开发建设中，这将使公司面临重要的发展机遇。

　　第二，在以土地开发建设为主导的开发建设中，以高新技术产业园区为核心的工业地产将是未来滨海高新区的“核心土地资源”，而以住宅开发与

商业地产将是属于综合配套设施建设。因此，滨海高新区内的土地投资价值与升值潜力将是巨大的。公司是控股股东海泰控股集团旗下唯一的融资平台，未来极有可能将滨海高新区的起步区大幅土地资产注入上市公司，公司将成为滨海高新区开发建设中的最大受益者。

　　第三，公司未来参与滨海新区的开发建设，不但享受园区内土地开发建设中的收益，以及土地升值带来的资产增值，而且可能会通过投资滨海新区内的高新技术公司股权，分享高新科技企业的成长收益。借助参与滨海高新区开发这一巨大发展机遇，公司未来工业地产发展模式将由“做专”发展成为“做强”和“做大”，未来3-5年时间公司将成为国内最具专业化、规模化、品牌化的工业地产龙头公司。

　　我们认为，公司增发筹集资金投向的两个项目海泰绿色产业基地三期、领世郡高档住宅项目将支持公司未来3年业绩增长，维持对公司06年、07年、08年EPS为0.20元/股、0.34元/股、0.65元/股的判断。我们认为，公司未来6-12个月内的目标价为11元，给予“强烈推荐”评级。

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