广发证券：福星科技 目标全国性房地产公司

　　刘保瑶 广发证券

　　06年业绩增长60%公司今年净利润将同比增长60%，实现2.56亿元，每股收益0.968元(总股本为2.65亿股)，股改业绩承诺预计获得兑现。

　　主营业务发展战略明确随着地产业务获得了市场的高度认可，公司已经迈出了成长为全国性房地产公司的步伐，业务范围主要定位在中西部地区。

　　投资亮点1、06、07、08年净利润将持续高速增长，保证股权激励实现；2、土地储备将不断增加，公司地产企业定位有望获得市场认可；3、公司具备突出的房地产开发能力，在武汉已获得市场高度认同；4、公司拥有实施大比例送配的条件，存在大比例送配可能。

　　投资建议—买入公司逐步成为以房地产开发为主的企业，就其地产开发能力和市场认可度而言，应享有房地产企业的估值。目前房地产地区龙头企业栖霞建设、华发股份的动态市盈率为18、32倍左右，作为武汉的房地产龙头企业，公司合理的动态市盈率应为15倍以上。因此，按15倍估值，公司06、07年的合理股价应为14.5、19.1元，公司目前股价明显低估，建议买入。

　　业绩大幅增长，兑现股改承诺2006年，公司“水岸星城”一期别墅和高层陆续开盘销售，计划销售面积约14万㎡，均取得了不错的销售业绩，预计贡献约9~10亿元的营业收入；钢帘线今年的产量预计将达到4万吨以上，预计贡献5.4亿元以上的营业收入。可见，仅靠“水岸星城”和子午轮胎钢帘线两大业务，公司06年预计就可实现14亿元以上的业务收入。

　　依托“水岸星城”和钢帘线两大业务的支撑，公司06年净利润预计达到2.56亿，同比增长60%左右。公司股权分置改革承诺2006年要实现净利润2.48亿元，否则要追加股改对价。目前看来，公司完全可以兑现股改时的业绩承诺。

　　主营业务发展战略明确公司高层已经清楚认识到：虽然公司的金属制品和房地产都是很好的业务，如：福星惠誉自2002年起连续4年获得中国“住交会”组委会颁发的“中国房地产品牌企业”的称号；公司是国内上市公司中规模最大、效益最好的金属制品企业。但是这两个优质的业务组合在一起却影响了资本市场对公司的估值，明显低估了公司的实际价值。目前，管理者已经在考虑如何明确公司的主营业务，让资本市场重新认识公司的投资价值。

　　至于公司业务定位，管理者表示虽然公司目前处于混业经营状态，但是未来将过渡到以房地产为主，逐步成为地产业务定位在中西部的全国性房地产公司。现阶段，公司已经成立两个部门，专门负责增加土地储备，该项业务的预算估计超过十亿，目标城市是武汉及周边、长沙、西安、成都等地。公司新增了一块位于孝感市的土地，我们认为这仅仅是公司增加土地储备的序幕而已，公司土地储备将陆续增加，房地产公司的定位日益明确。与此同时，公司管理者已经在考虑更换公司称呼，列入考虑的名称包括：“福星地产”、“福星股份”等，在时机成熟的时候向深交所申请将公司所在板块调至房地产。

　　而金属制品业务，管理者考虑包括资产置换等方式，让其脱离，使公司成为一家业务专一的房地产企业。这仅是公司管理层的初步设想，实质操作短期内展开估计不符合实际，但这已初现了公司未来业务调整方向。

　　可见，公司逐步从各个方面纠正资本市场对公司定位的认识偏差，还原公司的投资价值，使公司价值逐步重估。

　　07年业绩将继续大幅增长公司07年业绩继续大幅增长的依据是：

　　1、2006年“水岸星城”的高档住宅定位成功确立，凭借出色的市场定位和优越的地理位置，公司2007年计划销售的21万㎡将继续保持较强的盈利能力。

　　2、子午轮胎钢帘线新增2万产能，经过06年的投产调试，07年将全部达产，甚至是超产。现阶段，国内汽车消费逐渐升温，国内子午轮胎钢帘线的需求量预计继续明显增长，而市场上优质产品的供应仍将不足，公司钢帘线业务有望取得较好成绩。

　　3、汉口春天三期继续开发；除子午轮胎钢帘线外的其他金属制品生产销售保持平稳状态。

　　根据公司股权激励方案的要求，公司2007年实现的净利润目标是2.61亿元。但我们觉得公司届时的业绩仍将超过这一目标，原因是：

　　公司日益将重心放在房地产业，力图成为业务范围在中西部的全国性房地产公司。房地产业是资金密集型产业，土地价格在不断上涨。而公司目前的土地储备不足，急需大量的资金去拿地，因此存在加快发展现有业务的潜在动力。

　　大比例送配激活股性从必要性上分析，公司目前股本偏小、流动性较差、股价偏低造成了公司在资本市场的价值明显低估，影响了公司的融资能力。这一弊端在今年的定向增发过程中已经显现，造成了当时定向增发的价格低于8元，按目前的市价计算，短短三个月内已溢价49%以上。虽然要考虑资金锁定期一年的成本，但是就公司的价值而言，定向增发价低于8元明显属于低估。

　　公司今后逐步以房地产开发业务为主，需要大量的资金支持，而充分利用资本市场募集资金是公司在未来发展中解决资金瓶颈的重要途径，毕竟公司自身资金实力存在一定的局限。因此，为了促使公司在资本市场的价值回归，增强公司在资本市场上募集资金的能力，公司管理层有必要实施大比例送配来改善股票的流动性和活跃性。在今年第三次临时股东大会上，部分与会股东已经明确提出了这一建议，公司管理层也表示不排除这种可能。

　　从可行性上分析，公司也具备大比例送配的条件：

　　1、业务长期稳健、蓬勃发展，大股东对公司未来发展充满信心。这一点可以从公司较早推出股权激励方案及其内容得到验证：根据方案，公司06、07、08年的净利润以2005年为基准，年平均增长率保持30%以上，每年净资产收益率均超过10%。结合其业务情况，公司今后三年的业绩是有所保证的。因此，在业绩上公司可以实施送配操作；2、目前未分配利润和资本公积充沛，具备送配条件。截至2006年9月30日，公司未分配利润已达到49,785万元，每股未分配利润达2.43元，资本公积金34,229万元，每股资本公积金1.67元，具有充足的送配能力；3、目前的股本规模与股本结构使流通股的流动性略显不足。公司只在2000年实施过小比例送配(送1转2)，股本规模偏小，流动性较差，股价明显低估。公司管理层及广大股东均希望通过大比例送配后降低股价交易成本，增强股票流动性，促使公司价值在资本市场的回归。

　　综上所述，公司2007年明显存在大比例送配的可能，值得投资者关注。

　　投资亮点1、06、07、08年净利润保持高速增长；2、公司拥有实施大比例送配的条件，如果实施送配，股票流动性有望进一步激活，放大公司利好效应；3、公司具备突出的房地产开发能力，在武汉已获得市场高度认同，目前资本市场没有充分认识，市场价值低估；4、公司增加土地储备意愿强烈，并作了资金方面的准备，土地储备将不断增加，公司地产企业定位有望获得市场认可；5、公司已经实施了股权激励方案，股东利益、公司利益和职业经理团队利益一致，增强企业的核心竞争力，有助于公司的可持续发展。

　　投资建议—买入公司逐步成为以房地产开发为主的企业，就其地产开发能力和市场认可度而言，应享有房地产企业的估值。目前房地产地区龙头企业栖霞建设、华发股份的动态市盈率为18、33倍，作为武汉的房地产龙头企业，公司合理的动态市盈率应为15倍以上。

　　因此，公司的动态市盈率按15倍估值，06、07年的合理股价应为14.5、19.1元，公司目前股价才11.85元，明显低估，建议买入。

　　风险提示公司市场定位日益倾向于房地产企业，其估值将受到资本市场对整个房地产板块认识的变化而变化。若房地产板块的估值水平遇到调整，公司的估值水平将有所调整，合理的股票价位也将随之变化。目前，房地产板块的估值水平已经大幅上扬，不排除回调的风险，造成公司合理价位的下移。

　　行程介绍12月6日：福星科技2006年第三次临时股东大会，拜访了包括董事长在内的公司高管人员；12月7日：会见资本运营部人员，并再次参观了公司“水岸星城”、“汉口春天”、钢帘线生产线。