保利地产(600048)：未来三年保持快速发展

　　公司11月10日公告竞得沈阳一地块

　　股价近期突破前期高点创出新高

　　公司未来三年将继续保持快速增长

　　当前股价： 目标股价：

　　今日投资个股安全诊断星级： ★★★★

　　第一创业证券 苏明晅

　　跻身一流地产公司

　　保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团全资子公司保利南方集团的控股子公司，是保利集团

房地产业务的运作平台。中国保利集团为国有独资公司，是由国资委领导监督，以贸易、文化、房地产、酒店管理等为主营业务的多元化经营控股集团公司。截至2005 年12 月31 日，保利集团总资产为229 亿元，净资产为58 亿元，2005 年度主营业务收入62 亿元，利润总额11 亿元。

　　保利地产的前身为广州保利房地产开发公司，1992 年由中国保利集团全资子公司保利南方集团全额出资成立。2002 年开始筹备上市，并进行公司改制。有保利集团的强大实力支撑，保利地产迅速发展，公司在获取土地储备的竞争中具有较强优势。保利房地产集团已进入规模经营的阶段，成长成为一家全国性的品牌规模开发商，进入国内一线地产商的行列。

　　2005 年，在国资委属下的房地产企业中，保利综合实力排名第一；2005 年保利地产荣获全国房地产公司品牌价值五强，2006 年度保利地产集团成功入选中国房地产企业综合实力前五强，是国家建设部首批授予的"放心房"履行承诺企业，中国工商银行授予最高信用等级(AAA)企业，广东省消委会首批房地产诚信企业，广东省资信20 强和广州纳税最高信用等级企业。

　　过去三年发展速度极为迅猛

　　2003 年末，公司的总资产为18.54 亿元，净资产为4 亿元，只是一家中等规模的地产公司，但到06 年中期，公司已经增长到总资产110.64 亿元，净资产11.72亿元，规模扩张非常迅速，仅两年半时间，总资产规模扩大了496.76%，净资产增长了193%，其中03 年公司存货仅为14.49 亿元，到06 年中期，公司存货已经增长到73.68 亿元，两年半时间存货扩张了408%。公司的扩张速度惊人，在A 股房地产上市公司中无人出其左右。

　　截至06 年08 月，公司的在建和土地储备已经达到1291 万平米，其中土地储备905 万平米，06 年1-8 月份开工面积208 万平米，合同销售额达到52 亿元。在房地产上市公司中，已经仅次于万科，位居第二。

　　我们以万科为参照分析了公司的资产规模和销售增长水平，公司的总资产和流动资产规模大概是万科的40%左右，06 年中期的结算收入和利润大概是万科的20%左右，但是从销售收入看，今年1-8 月份公司的销售收入已经达到万科的46.43%。

　　集团强大的资金实力是超常发展的后盾

　　近几年随着房地产市场的快速升温，高速发展的公司并不少见，但是高速发展并且发展得很好的并不多，公司就是少有的一个特例。但是和顺驰等公司不同的是公司的超速发展并不存在资金上的制约，没有资金链断裂的风险。公司背后实力雄厚的保利集团，给公司提供了坚实的资金后盾。虽然公司的净资产规模不大，但是我们看到在2003、2004、2005 年和2006 年中期，主要来源于集团及兄弟公司的其他应付款一项分别为1.98 亿元、3.92 亿元、21.8 亿元和27.78 亿元。公司可以利用集团的资金，作为项目的自有资金，达到满足房地产贷款“35%自有资金比率”的

　　要求，取得贷款，顺利地推进项目。也是因为这个原因，公司得以能够实现惊人的42.81%的净资产收益率。我们认为公司上市后，充实资本金后，集团资金发挥的作用将有所下降，但是这仍然将是公司可资利用的有利资源。

　　具备长期发展的核心竞争力

　　1、准确的战略规划能力

　　公司具有准确的战略规划能力，这是公司长期发展的重要核心竞争力。公司过去对行业发展趋势的准确判断和最大限度进行扩张的战略成就了今天的公司。现在公司坚持以广州、北京、上海为中心城市，辐射环渤海经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈；并以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射西南经济圈、东北重工业区和华中经济圈；以点带面，网状扩散，由中心城市向区域周边拓展；在拓展城市结构上侧重于区域中心城市，辅以部分地产市场看好的中型城市。我们认为公司准确的战略规划能力能够帮助公司未来取得良好的发展。

　　2、良好的公司治理和优秀的管理能力

　　公司是一家央企控股的上市公司，大股东实力雄厚，对公司支持力度大。主要管理层都持有公司股份，公司治理结构较好。虽然公司是一家国有控股公司，但是公司的管理相当市场化，管理水平较高。这几年快速增长，资产和业务规模的快速膨胀，并没有给公司带来普遍存在的管理能力跟不上业务发展的现象，公司新项目的开拓仍然虎虎有力，项目的运作井井有条，内部各项管理都规则有序。这说明公司具有良好的管理体制和较高的管理能力。而且，公司的管理风格颇有具备决策速度快，执行力强的军旅风格，这对公司的经营起到很好的作用。

　　3、专业的产品开发能力和较高的客户服务水平

　　公司经过十几年的积累，已经具备了专业的产品开发能力。公司向市场推出的产品深受市场欢迎。在产品打造方面，保利地产在广州最早提出开发“零缺陷”规划设计理念，形成一整套保利独有的节能型、环保型、智能化社区建筑设计规范标准。公司的项目开盘销售率往往创当地的纪录，而公司的项目到竣工时，基本上销售率都达到90%以上，这些体现了公司较强的产品开发能力。

　　保利地产是广州较早推行“客户关系管理”的房地产开发企业，明确提出了“让客户满意，出满意客户”的服务观，将“客户满意度”提升到公司发展的战略高度予以重视。保利物业已是全国性的知名物业品牌，能够提供高水平的物业服务。

　　未来五年业绩将继续快速增长

　　经过近几年的高速发展，在集团的大力支持下，公司已经拥有了上千万平米的项目储备，06 年7 月公司成功上市融资30 亿元，又获得了发展的新动力。土地储备、资金和品牌相结合决定了公司未来三年还将快速发展。2006 年公司开工面积预计将达到的300 万平米，开工面积已经超过过去三年的总和。公司在这样的开发速度下，公司目前的土地储备仅需3-4 年即可开发完毕，考虑到开发到结算的周期，公司未来五到六年的高速增长基本已经可以保证。我们预计公司未来五年能够保持50%左右的增长速度。从产品结构上，公司将形成以住宅为主，优质商业、

写字楼为辅的产品结构，未来公司将选择一批优秀的商业物业作为持有物业，增加公司稳定收入，这将使公司未来的业务结构攻守兼备。

　　公司06-、07 和08 年的每股收益预计将达到1.16 元、1.78 元和2.74 元，公司的重估净值约为21.54 元。综合公司良好的长期发展能力和出色的成长性，以及考虑公司目前的股价水平，我们给予长期“买入”评级。

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