世博股份(002059)：旅游地产铺高成长路

　　8月29日公司董事会通过中期报告

　　股价8月份以来反复盘升，新高不断

　　公司的“旅游＋地产”主业和盈利模式极为清晰

　　当前股价： 目标股价：18元

　　公司视点

　　国泰君安 谭晓雨

　　世博集团将全力支持上市公司做大做强

　　世博集团属于云南省厅局级企业，是云南省重点扶持的企业集团之一。2005 年底，世博集团总资产19.6 亿元，净资产8 亿元。世博集团支持上市公司“轻资产、高回报”的经营模式。公司经营管理的世博园，是中国第一次举办的一个A1 级博览会会址，也是历届世博会中唯一在会后把整个会址以及全部配套设施整体保留并转为企业化经营的园区。

　　世博股份纳入报表核算的世博园资产总额为1.7 亿元，而资料显示1999年世博园展园及园内外配套设施总投资高达14.7 亿元，不难看出，世博股份对世博园真正实现了轻资产运营。与世博园的轻资产运营相对应，世博股份却拥有世博园门票的完整经营权和收益权(目前门票为100 元/人)，并未像黄山、峨眉山等景点类公司要将约一半门票收入上交给大股东。由此看出，上市公司“轻资产、高回报”的经营模式得到了世博集团的大力支持。

　　“世博园看护者”向“世博园经营者”的转变

　　昆明世博园是历届世博会中唯一在会后把整个会址以及全部配套设施整体保留的园区，起初公司定位于世博园看护者的角色，但以园艺观光为主的世博园日益面临周边成熟景点石林、滇池、九乡等的竞争压力，显然单单依靠世博园门票收入很难获得长远发展。世博生态城的建设是公司实现由世博园看护者向世博园经营者的转变的突破口，是公司发展历程中的转折点。世博生态城的地理位置独一无二。紧紧环绕昆明世博园，坐拥世博森林公园与金殿国家森林公园，植被覆盖率将达到85%。世博生态城继国家建设部“中国人居环境特别奖”之后，又荣获亚太地区人居领域最高规格的奖励——亚太人居环境唯一特设金奖，世博生态城是迄今为止中国唯一问鼎这两项国际权威大奖的浩瀚新城，充分肯定了其无以伦比的生态环境和人居环境。

　　为了更好地经营世博园社区，公司拟建设两个商业设施项目以提升世博园人气。首先

　　是利用世博园门口停车场附近的闲置用地，与香港投资商合作建设奥斯莱特品牌折扣商场，项目占地近200 亩，建筑面积达8 万平米，为集餐饮、娱乐、购物于一体的商业中心。其次拟在目前世博园内的商业街附近打造占地150 亩的游客集散中心，该项目将与昆明87 家旅行社合作，充分利用游客在昆明中转逗留时间，给游客提供一个休憩、购买云南特产的场所，公司获取稳定的物业租赁收入。

　　这两个项目的建成将起到完善世博生态社区功能、提升人气等作用，并使得公司的利润来源更趋多元化，更为重要的是，这两个投资项目得到了政府的支持，使得公司由“世博园看护者”向“世博园经营者”的转变得到了政府的肯定，今后公司在经营世博园方面将获得更大的空间。

　　公司未来最主要的战略规划将是世博新区的建设。目前，世博集团正在与昆明市政府共同规划以世博园为核心区域的，总面积为19 平方公里的世博新区。世博兴云凭借特殊的政府背景，极有希望成为世博新区规划、建设的主要负责单位。根据规划，未来的世博新区至少具有5个功能：观光景区、昆明市的城市中央游憩区、商务新区、休闲园区、生态居住城区。无可比拟的自然优势，再加上政府规划的鼎力支持，世博新区正在迅速崛起为昆明豪宅第一板块。

　　确立高增长的旅游＋地产模式

　　最近几年昆明市

房价表现为稳步上涨，平均涨幅在0.1-5%之间。随着大湄公河开发、云南-中南半岛世界级精品旅游路线等国际开发项目的启动，云南作为通往中南半岛、印度洋和太平洋的对外口岸和通道作用会增强，我们看好昆明市未来房价表现，尤其是昆明的高档商品房。

　　世博兴云前身为1993 年成立的云南烟草集团兴云

房地产开发公司，2002 年5 月由世博股份、世博集团和烟草兴云投资公司合资组建，此次IPO 募集资金前世博股份拥有30%权益。世博兴云财务非常稳健。成立后3 年多时间没有一笔银行借款，财务费用表现为100-200 万的利息收入。截止2003 年世博兴云累计竣工建筑面积为30 多万平方米，开发的佳园小区是昆明市第一个高尚住宅项目，佳园上居是昆明市第一个Townhouse 联排

别墅项目。近期开发项目是世博生态城一期和二期。其中，一期绝大部分在05 年年报中已经销售结算，剩余部分和二期将在06 年、07 年结算，二期3.5 万平米今年年中已预售完毕。一季度世博兴云账面上7313 万元的预收账款显然还没有充分反映二期销售情况。

　　世博股份此次IPO 募集资金中将有1.3 亿元左右用于增持世博兴云股权，股权比例从30%上升到50%以上，从而可以控股世博兴云，并实现合并报表。控股世博兴云将使世博股份主营业务由单一的旅游变为旅游＋地产，经营规模和财务指标将得到极大改善。世博股份将更加充分地享受到世博园土地和房产升值的收益，旅游＋地产主业和盈利模式更为清晰。因此这是非常符合股东利益最大化的扩张举措。

　　土地储备重估价值高

　　世博兴云现在拥有1305 亩土地，合87.04 万平米，全部环绕在世博园周边，每亩成本悲观估计大约22 万/亩，世博园及其周边土地在2002 年1 月就属于昆明市三级综合用地，随着目前世博片区市政和房地产开发项目的成熟，土地价格也快速攀升；目前周边土地出让价格已经达到200 万/亩以上。假设世博兴云土地储备目前出让价格为200万元/亩，则1305 亩土地储备的重估市值达到26.1 亿元。按照51%权益，世博股份权益土地储备重估价值达到13 亿元，相当于公司目前17.85 亿总市值的73%。由于公司市值小，所以导致每一亿元市值对应的土地储备达到4.88 万平米，相对储备水平名列地产同行前茅。世博股份权益土地储备增值12 亿元，折合每股重估净资产为5.51元，公司06 年中期每股净资产为2.21 元，重估后每股净资产为7.72 元。可见，从资产重估角度看，公司市值存在扩大要求，股价存在上涨要求。

　　盈利预测和投资建议

　　我们预计公司06-09 年的净利润分别为4618、9985、13825、15621 万元，对应EPS 分别为0.21、0.46、0.64、0.73 元。公司现有业务、财务都很健康，未来在大股东支持下仍会沿着旅游+地产的方式进行复合式扩张。如果公司的世博生态城和世博社区项目都能发展顺利，那么公司进行跨地域扩张前景就会比较乐观，其长线投资价值就会更加凸现。综合判断，我们给予“增持”评级。同时考虑到大股东旅游资源重组趋势、公司小市值特性、旅游地产处于高速成长期、土地等资产重估价值高、股价提前反映业绩和趋势，6 个月内目标价定为12 元，12 个月定为18 元。

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