G冠城(600067)：地产黑马加速奔驰

　　公司9月19日公告大股东增持流通股3237万股

　　股价近期呈慢牛缓步盘升

　　近三年净利润年复合增长率远超过40%

　　当前股价： 目标股价：10元

　　中投证券 李少明

　　地产业务逐步在全国区域布局

　　02年冠城集团全资公司--盈榕投资(后改名为丰榕投资)入主公司后完成重组，并逐步将公司做强做大，形成了漆包线、房地产双业并举的产业格局。冠城集团陆续将“太阳星城”F、B、C 区项目资产注入上市公司，使公司逐步从双主业成功转变为房地产业为主。公司房地产业务实现的收入及利润呈现逐年递增趋势，并逐渐成为公司最主要的利润来源，05年房地产的利润贡献已超过公司利润总额的70%。

　　在公司股改完成后，明确了以专门从事大规模综合性中高档社区开发的

房地产开发和经营蓝筹公司，计划到2009年，公司将初步完成全国区域布局，以北京为中心，在福州、上海、深圳、成都、武汉等地设立房地产分公司，并向周边辐射的国内地产行业有影响力的上市公司。同时，漆包线业务将逐渐退出。公司目前注册地在福建省福州市。

　　目前占公司利润总额低于50%的特种漆包线业务仍在国内位居第三，其技术在国内处于领先地位，年利润贡献约2000万元。但由于其业务与公司房地产开发和经营相去甚远，股改也曾承诺将逐步退出漆包线业务。此前，公司与海淀集团合资设立“福州大通机电有限公司”，共同经营特种漆包线及其他机电产品，未来海淀集团将增持上述合资公司股权，从而顺利接手公司现有的特种漆包线业务。预计上述业务退出在07-08年完成。公司计划未来将更名为“冠城置业”或“冠城地产”。

　　控股股东不断增持公司股权

　　控股股东--丰榕投资股改时承诺于公司相关股东会议批准股改方案之日起的9个月内通过上交所增持不少于3225.95万股，不高于3548.55万股公司股份。截至2006年9月4日，丰榕投资已经增持公司非限售流通股2771.1619万股。上述增持后，丰榕投资共持有公司股份10920万股，占公司总股本的29.44%。预计到9月23日前，按股改承诺丰榕投资仍将购买454.7881-777.3881万股，合计11243.45万股，将占总股本的30.3066%

　　公司2006年8月拟向特定对象Starlex以非公开发行方式发行7272万股流通A股股份，折算为35996.4万元，作为购买Starlex 持有的京冠地产100%股权的

股票对价(分红方案实施后，发行价格调整为4.95元/股)。上述方案股东大会已通过并上报

证监会批复，预计年底前将获批准实施。上述方案实施后，公司实际控制人薛黎曦与中国海淀实际控制人韩国龙将联合控制公司约45.83%的股权。

　　定向增发购买资产增加土地储备

　　一方面，由于公司规模的限制，控股股东部分优质房地产业务一直未注入至公司；另一方面，由于公司最终控股股东的关联公司中国海淀在房地产业务上与公司存在同业竞争。因此，公司拟通过非公开发行股票7272万股(折合35996.4万元)购买中国海淀的房地产开发业务—Starlex100%持有的京冠地产股权(旗下拥有太阳星城E区“水星园”项目100%权益与广渠门项目80%权益)以加强公司的房地产业务实力，推动战略转型，做强做大房地产主业，实现双业并举向房地产单一业务的战略转型。中国海淀在出售其唯一的房地产公司京冠地产后，承诺将不再在中国境内从事房地产开发业务，有利于公司进一步完善公司治理结构和加强独立运作能力。广渠门项目(增加建筑面积54万平方米)可满足公司未来2年的房地产开发的土地需求；太阳星城--E区“水星园”项目可使公司马上实现盈利并带来现金流。有利于公司业务转型，成为更加优质的房地产上市公司。

　　预计购买资产将带来净利润6.23亿元。公司拟购买中国海淀控股的Starlex100%持有的京冠地产股权从而获得太阳星城E区“水星园”项目100%的权益和广渠门项目80%的权益。盈利预测目前公司房地产开发业务运营正常，计划全年开复工面积74.6万平方米，其中：北京B区、C区及F区开复工面积69万平方米。太阳星城F区18号楼盘预计销售90%、8号楼07年销售。预计B、C区06年底07年初开工，06年，桂林青秀花园、衡阳冠城江景封顶销售。

　　盈利预测和投资建议

　　根据公司目前已售项目、在建项目和非公开发行股票购买资产带来的项目的盈利情况，太阳星城、广渠门项目将是公司未来3-4年的重要利润来源。我们预计，公司06、07和08年的EPS将分别为0.56、1.26和1.61元。近三年净利润年复合增长率远超过40%。(公司目前的动态PE只有10倍，远低于市场平均水平19.5倍，因此，我们认为公司股价在中期内应不低于10元/股(06年动态18倍PE)。

　　从PB估值看，根据行业上市公司中具有典型代表意义的公司的加权算术平均PB的平均水平4倍的情况来测算，G冠城增发后每股净值2.56元/股，若按可比公司加权算术平均PB的平均水平4倍来衡量，G冠城的市价应该为10.24元。

　　综上所述，我们认为公司股价在中期内应不低于10元/股。鉴于上述我们的分析，我们给予公司“强烈买入”的投资评级。

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