金融街(000402)：卖地卖楼到收租

　　管窥新政下的房地产公司(七)

　　计划持有部分商业服务设施用于自身经营，形成“自有物业租赁”与 “项目开发”相结合的模式

　　本报记者 林喆 王泓 曹腾 北京报道

　　今年以来，以功能性区域命名的房地产上市公司G金融街(资讯 行情 论坛)(000402)，凭借业绩的增长吸引了投资者的目光。

　　日前，本报记者实地走访了G金融街的总部———富凯大厦B座5层。在这里，公司副董事长鞠瑾就公司房地产业务的现状、未来几年的发展思路以及公司战略的转型等投资者关心的问题，接受了记者的采访。

　　重点开发中心区150万平方米

　　鞠瑾指着沙盘向记者介绍道：“真正的金融‘街’，实际上是指从

人民银行、百盛一直通到阜城门内的这条街道，年底之前将全部贯通，这是一个金融商务区的整体规划。”他表示，根据专家预测，商务地产还有10至20年的发展空间。

　　而作为“面”上的金融街，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西至西二环，东至太平桥大街，分为南区、北区和中心区三个区域，规划用地面积约103公顷，其中88公顷是建设用地。总建筑面积396万平方米，其中350万平方米为新建面积。写字楼占57%，车库占25%，酒店和公寓占9%，商场占4%，附属设施占5%。鞠瑾表示，目前公司重点开发的是金融街中心区150万平方米。今年下半年可以销售的产品也主要是金融街中心区的写字楼。

　　鞠瑾介绍，整个区域从规划、土地一级开发、建设和市政配套，建设初期都由政府交给了金融街建设开发公司一家来负责。但是在公司上市之前，由于资金实力有限，南区的开发基本上是采用“卖地”的方式，将房产项目开发权转让给其他开发商。

　　2000年公司买壳上市后，对中心区进行了重新规划，不再全部延续“卖地”的方式，自己开发写字楼出售，陆续开发了富凯大厦、国际金融中心、鑫茂大厦等。主要模式，用鞠瑾的话解释，就是“盖楼—卖楼，即建好写字楼然后销售。”

　　截至目前，金融街已建成面积190万平米，在建面积110万平米，尚未开工建设面积50万平方米。预计金融街的总投资额为460亿人民币，已经完成了380亿元的建设。到2008年，金融街将基本建成并投入使用。

　　据介绍，今年上半年，公司的开复工项目18个，在施项目面积约61万平米，工程建设进度按计划进行。鞠瑾表示，下半年，公司将全力推进各工程项目、尤其是金融街中心区的项目建设，确保北京金融街中心区配套项目按期竣工、分期开业，外地项目按期开工。

　　今年半年报显示，公司上半年共实现主营业务收入105,006.21万元，净利润13,526.33万元。截至报告期末，公司总资产为953,168.69万元，净资产为225,606.00万元。公司本期实现净利润较上年同期增长了234.76%。毛利率达到32.3%，鞠瑾表示，这一数值在房地产行业中处于中上水平。

　　公司表示，上半年业绩增长的主要原因是公司已经取得北京金融街B1西楼《竣工验收备案表》，并收到客户房屋交接单，公司按照相关会计政策集中确认B1西楼销售收入86400万元，由此导致半年度净利润同比大幅增长。

　　自留50万平米物业

　　对于公司下一步发展，鞠瑾表示，公司将在开发剩余土地的基础上，加大持有型物业的比重。目前公司的物业收入仅2000多万元，基本不成规模，其来源主要是置换留下的旧楼。

　　事实上，目前G金融街的利润主要依靠写字楼的开发，土地的出售已经非常少，持有型物业出租也不成气候。但鞠瑾表示，今后开发的写字楼、公寓、酒店、商场等项目，公司将持有很大一部分。鞠瑾透露，G金融街计划持有50万平米的商业服务设施自己经营，包括目前在中心区开发的丽斯卡尔顿酒店、金融家俱乐部和四季商城等。今年年底到明年上半年，这些物业将陆续投入使用。

　　而到明年年底，除写字楼20万平米外，其余30万平米持有型物业就可以交付使用。鞠瑾指出，50万平米的自留物业全部建成后，公司的收入结构中，项目开发和物业出租贡献的收入将有较大比例增长。鞠瑾预计，这一块业务将会给公司带来稳定的租金收入。

　　他还表示，G金融街的定位是商务地产的综合体，因此，公司十分重视完成金融街建设后的可持续发展问题，目前公司已提出构架金融街未来的业务发展模式，即自有物业租赁+房地产项目开发。

　　鞠瑾称，公司的目标是以适度增持优质自有物业来形成公司的可持续经营的坚实基础，同时公司将以新项目开发建设作为公司加速成长的推进器。

　　业内人士分析，房地产开发专业性强，从购买土地、开发建设到市场销售和售后服务，涉及面广，操作过程复杂，涉及产业链条长，行业相关度高。因此，房地产企业必须注重优势产品的发展，而这要求企业要集中有限资源搞好主业，进行专业化经营。在融资、规划、建设、销售和物业经营的链条上，选取一环或两环作为自己的主打业务。

　　鞠瑾认为，G金融街所提出的业务发展模式可以将两者优势充分发挥出来。一方面，“自有物业租赁”模式能获得稳定利润来源，可以对“项目开发”模式提供有力支持；而“项目开发”模式快速发展，也可以为“自有物业租赁”模式不断提供优质物业，从而实现两种模式的良性互动。由于这种发展模式适合金融街自身的特点，所以两种模式的结合必将成为金融街今后发展的强劲动力。

　　业内人士普遍认为，在土地政策紧缩的情况下，北京城中心已经很难拿到土地。黄金地段的土地公开拍卖必然引起激烈竞争。有实力的品牌开发商，拥有地段相对比较成熟的地块，不用来开发持有型物业，实际上是一种浪费。只要不是急于回笼资金，做持有型物业，获得一份稳定投资回报显然更为划算。

　　自己和自己比

　　当记者问及金融街目前的主要竞争对手时，鞠瑾表示：“我们自己和自己比，因为我们在商务地产领域是国内领先的。”

　　未来两年公司的基本发展战略是以金融街区域开发为基础，立足北京、面向其他重点城市或地区，开拓新的发展空间，实现可持续发展。2007年后公司业务模式将转变为项目开发+自有物业租赁的“金融街模式”。在今后的开发中合理增持优质自有物业，可获得稳定利润来源；在“项目开发”模式的跨区域房地产开发方面，公司目前成立了重庆、天津、南昌、惠州等所属公司。

　　鞠瑾透露，天津的项目可以称得上“mini金融街”，规划面积约50万平米。另外，公司在惠州的项目在大亚湾东岸，主要用于会议休闲度假。这些土地都是去年10月份获得的。

　　鞠瑾表示，土地储备和G金融街商务地产开发的经验可为公司实现可持续发展提供保证。

　　2006年上半年北京写字楼市场总体发展较为平稳，5月份出台的各项政策对住宅市场的影响并没有波及到写字楼市场。7月份北京工商局下发的14号文件“住宅禁商”对写字楼市场来说是一个利好政策。

　　北京市政府相继出台了入驻金融街的各项优惠政策，对金融街的发展也是一个不小的利好因素。鞠瑾向记者历数了在金融街安营扎寨的金融机构。

　　2005年以来，金融街地区项目竣工较集中，相继有国际金融中心、英蓝国际金融中心、金泽大厦、鑫茂大厦、盈泰大厦、再保险大厦等新项目相继投入市场。2006年上半年相继有高盛公司、摩根大通、瑞士银行等外资银行入驻英蓝大厦。6月，

中国铁通集团总部入驻金泽大厦。7月，

银监会进驻鑫茂大厦。中国进出口银行、建信基金(总部)、英大寿险、财险(总部)购买英蓝大厦物业。9月，北京银行、北京产权交易所入驻国际金融中心。此外，还有全国社保基金理事会、中国出口信用保险公司入驻丰汇时代大厦。深圳华为科技购买新盛大厦等。这给金融街注入了新的生机。因此，金融街区域内的价格水平还是稳步上升，入驻率持续保持高水平。(本系列完)

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