渤海证券：G金地研究创造价值的范例

　　金地集团的发展路径与万科较为相似，起步于深圳，逐步向全国扩张，在基本没有股东支持的背景下发展得较为成功，在城市近郊规模化开发是公司主要的发展战略，由于在进入各地市场的前期可行性研究做得比较充分，所以在拿地时点上很好的顺应了各地房地产市场的上升趋势，竣工项目均取得不错销售业绩，并且城郊大盘开发难度大，投标时竞争并不十分激烈，一般土地成本较低，在前期可研正确的前提下，往往楼盘升值速度又较快，因此正是对研究的重视与投入帮助公司获得了超额利润，是房地产公司中研究创造价值的成功范例。

　　调控的大背景之下，金地为了应对新的市场和金融环境，采取了分散化投资策略来应对，分散化体现在两方面，一是项目投资的分散化，在获取新的项目资源上偏向市场环境和开发条件成熟、开发周期短的项目，在04年底新获取深圳龙华、渔农村即是战略调整的具体体现；一是区域投资的分散化，即适当增加在三大区域外的项目投资，来分散行业系统性风险，如公司在宁波，西安的项目拓展。

　　目前公司储备项目的权益建筑面积达到513万平方米，分布于全国10个城市，具备一定抵御系统性风险能力，但从各地区的储备结构来看显得不够均衡，珠三角是公司项目最多区域，约占62%，而环渤海地区占不到7%，公司还应加大对环渤海地区项目的拓展力度以平衡区域经营风险。

　　公司停牌前价格10.03元，按10送2.5股的对价方案，公司的自然除权价为8.02元，06、07年动态市盈率只有12.73倍和9.16倍，参考行业内已完成股改重点公司平均15倍市盈率，股改后公司06年目标价9.45元，给予推荐的投资评级。

　　1.研究创造价值的成功范例

　　金地集团的发展路径与万科较为相似，起步于深圳，逐步向全国扩张，在基本没有股东支持的背景下发展得较为成功，在城市近郊规模化开发是公司主要的发展战略，上海格林春晓、春岸、格林世界以及天津双港镇、北京格林小镇和广州增城等项目都是公司战略的具体体现，公司在进入各地市场的前期可行性研究做得比较充分，所以在拿地时点上很好的顺应了各地

房地产市场的上升趋势，如01年在北京住宅郊区化趋势凸现之际取得北京金地格林小镇，02年在上海市场即将启动时取得的格林春晓、格林春岸，03年一线城市初露过热端倪时，开拓了东莞、武汉等处于爆发前夕的二线城市，04年在珠三角市场重新启动初期对增城和深圳渔农村项目，这些看似偶然的事件背后其实是公司对研发重视的必然回报，这也是公司的核心竞争力。

　　2.分散投资和提升效率应对新环境

　　调控的大背景之下，金地为了应对新的市场和金融环境，采取了分散化投资策略来应对，分散化体现在两方面，一是项目投资的分散化，在获取新的项目资源上偏向市场环境和开发条件成熟、开发周期短的项目，在04年底新获取深圳龙华、渔农村即是战略调整的具体体现；一是区域投资的分散化，即适当增加在三大区域外的项目投资，来分散行业系统性风险，如公司在宁波，西安的项目拓展。

　　此外各项调控措施对房地产开发企业最根本的影响是资金链，为此公司更注重提升投资和开发效率来加快资产周转率，融资渠道方面也力求多元化，近日与ING设立公司共同开发天津的金地格林小镇项目，这样虽然损失掉部分较为成熟项目权益，但可以通过战略合作加大资金杠杆功能，拓展更多可供开发资源，在行业整合加速背景下，通过项目收购或一级市场的土地出让等方式实现快速外延扩张。

　　3.公司项目分析

　　目前公司储备项目的权益建筑面积达到513万平方米，分布于全国10个城市，具备一定抵御系统性风险能力，但从各地区的储备结构来看显得不够均衡，珠三角是公司项目最多区域，约占62%，而环渤海地区占不到7%，公司还应加大对环渤海地区项目的拓展力度以平衡区域经营风险。

　　广州荔湖城是集团最大的储备项目，总建筑面积238万平方米，其所在地增城新塘地区与广州市区相邻，处于广州经济开发区辐射半径内，而当地民营经济也比较发达，具有较强购买力支撑。金地对该项目的获取采用股权收购的方式，原土地所有方取得项目用地时间较早，其成本仅约23.5万/亩，因此公司对该项目开发取得成功可能性极大。

　　上海金地格林世界是公司第二大储备项目，规划建筑面积86万平方米，一期在04年开发建设，但05年上海房地产市场受受调控影响深刻，公司减缓了该项目的开发进度，将主要资金和资源投向受调控影响较小其他城市项目，保证了公司05年整体业绩的增长，06年初，上海房地产市场出现复苏迹象，在

房价企稳的同时销售量开始回升，公司也开始加大了该项目的开发销售速度，一期的联排

别墅和小高层将在06年开始竣工结算。

　　天津、东莞和武汉等二线城市受调控影响较小，产品以低端为主，受调控影响并不明显，公司项目在开盘后基本能售完，深圳本地的梅陇镇和渔农村改造项目也因为深圳未来土地供给不足而不必有过多担忧。

　　4.盈利预测及投资建议

　　公司停牌前价格10.03元，按10送2.5股的对价方案，公司的自然除权价为8.02元，06、07年动态市盈率只有12.73倍和9.16倍，参考行业内已完成股改重点公司平均15倍市盈率，股改后公司06年目标价9.45元，给予推荐的投资评级。

　　5.风险提示

　　公司部分单体储备面积较大项目可能受国家新政的影响而变更规划。

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