保利地产：公司未来将会进入到快速成长期

　　国信证券

　　公司股票合理估值在18.05元—20.72元采用RNAV法，公司重估净资产值为90.27亿元，即16.41元/股。贴现率上升至14%、或物业售价下降15%，公司重估净资产值不低于13.71元/股。通过多角度估值分析，我们认为以RNAV的1.1倍及0.7倍PEG确定公司的估值区间较合理，则公司股票合理价格在18.05元—20.72元之间，相对于06年预期EPS动态市盈率在16.7倍--19倍之间。

　　上述估值以公司目前拥有的项目为基础，未考虑公司未来新增项目或收购股权带来的盈利增长，也未考虑公司零星商铺的评估增值，考虑公司土地储备、品牌、管理能力及行业整合能力，给予10%-20%的溢价不过分。

　　上市定价：预计上市首日收盘价在23.02元--24.97元

　　全流通发行新股以来，上市新股平均首日涨幅为79%(扣除中工国际)，按此推算公司股票上市首日收盘价在24.97元左右；另一方面,从与公司股本公开发行股本较接近的大同煤业(601001)首日的定价看,其上市首日涨幅为63%，而公司质地比大同煤业(601001)好,预计保利地产股票首日涨幅为在65%左右较合理,按此推算公司股票上市首日收盘价在23.02元左右。

　　综上所述，预计公司股票上市首日收盘价在23.02元--24.97元。

　　公司土地储备丰富，竞争优势明显

　　公司目前在广州市场占有率超过3.5%。目前已完成了包括广州、北京、上海、武汉等在内的十个城市的战略布局。公司拥有丰富的项目资源，在建和拟建项目总建筑面积超过1100万平米，权益建筑面积891万平米，完全可以满足公司未来5年左右快速发展的需要。

　　公司拥有优秀的、富于开拓精神的管理团队，跨地域开发经营管理能力较强，管理层目标明确、策略行之有效，竞争优势较明显。

　　从土地储备结构看，公司土地储备结构布局合理，北京、广州等经济发达、市场前景较好的地区占大部分，且住宅(含商住)用地占99%以上。大量优质土地储备为公司持续快速发展奠定了坚实的基础。从每股土地储备看,与招商地产差不多,大大超过万科、金地和金融街.

　　公司未来将进入快速成长期

　　2005年销售收入和利润总额分别同比增长73%和113%，净资产收益、每股收益分别高达42.81%和1.02元/股，保持较快速度增长，未来公司将进入快速成长期，公司募集资金投资项目在今、明年产生效益，预计未来3年销售收入和净利润的年复合增长率在40%左右，EPS分别为1.08元、1.51元和1.99元。

　　风险揭示