长江证券：轻纺城产业调整拐点将现

　　长江证券卞曙光

　　产业结构亟待调整

　　轻纺城(资讯 行情 论坛)(600790)目前主营黄酒、市场批租、物流及纺织，从各产业收入及利润构成来看，尽管2005年纺织品占公司主营收入的47%，但毛利率只有1.01%，对公 司主营业务利润贡献也只有2.32%，纺织产品的亏损加大给公司经营业绩带来了很大的负面影响。黄酒作为公司未来重点增长的主导产业，2005年销售收入占比为37.6%，产品毛利率36.99%，对主营业务利润的贡献高达62.08%。而作为公司稳定收益来源的市场批租业务也一直是公司利润的主要贡献者，2005年对公司收入贡献只有13.62%，但由于毛利率较高且收入增长稳定，对主营利润贡献高达34.13%。因此，目前公司三大主业中，黄酒和市场批租俨然已成为公司的核心业务，而舒美特纺织业务的持续亏损已成为公司经营的“出血点”和“绊脚石”。幸而公司管理层早已认识这一点，并决定在今年对舒美特进行处理和剥离。剥离后，黄酒、市场批租和物流将成为公司主业发展的“三驾马车”。

　　批租业务收益稳步增长

　　公司目前拥有100%产权纺织品批租市场5个，共计营业面积36.1万平方米，商铺7479　间以上，在经营上采取一次性收取6　年租金的方式，并按6　年摊销。公司的纺织品批租市场地处绍兴县柯桥镇，浙江(含绍兴)高度发达的纺织工业及作为全国乃至亚洲纺织品的主要交易中心，为公司市场批租业务带来长期、稳步的收入来源。2005年公司所属轻纺城纺织服装交易市场总交易量达到276亿元，呈现持续稳步增长之势。2005年公司市场批租收入同比增长26%，主营业务利润同比增长14%。

　　商铺价值重估空间大

　　2005年公司5个市场租赁收入共计11437.45万元，平均单位租金为317元/平方米#zhPoint#年。而据市场调研了解，目前公司老市场(主要是北市场、西市场和东市场)商铺平均转租价格约为10-20万元/年(营业面积约3.5m×3.5m)，折算单位转租价格9500-19000元/平方米/年；相对较新的天汇市场商铺转租价格则在4-12万元左右(营业面积7.2m×3.6m)，平均租金约6-8万元/年，平均单位租金为2315-3086元/平方米#zhPoint#年；而上半年一次性卖出的联合市场，由于刚刚开张，目前招租率只有约15%左右，市场人气、客户量及交易量仍需要一年左右的时间来培育，目前转租价格基本处于4-8万元之间(营业面积约3.6m×6m，一楼)，折算成单位租金约1852-3704元/平方米#zhPoint#年。因此，公司目前几大市场单位租金与转租价格相比，存在较大的提价空间。根据市场情况及与承租人接触，我们认为未来几年公司批租业务单位租金平均年增长在15-20%左右。同时，极佳的地理位置和现有商品贸易量使得这些市场极具商业地产重估价值，若几个新市场均达到目前北市场和东市场这样的成熟水平，按平均15000元/平方米估算，则公司商业地产重估价值约54亿元。

　　未来批租市场开发或现变故

　　公司在2005年年报中披露在2006-2008年内，拟投资20亿元用于东升路地块、北联联托运市场地块“轻纺城市场二期升级改造计划”，从目前情况来看，当地政府拟对东升路地块进行单独投资开发，拟打造成类似“小商品城(资讯 行情 论坛)”的新型市场，预计公司不会介入该项目；而北联地块由于新一届政府政策可能有变，公司目前也不会投资开发。因此，未来几年公司市场批租业务开发计划和资金运用计划可能会有所调整。

　　黄酒业务有望快速增长

　　借力嘉善酒厂营销优势，拓展产品在沪市场份额。公司控股51%的会稽山绍兴酒有限公司目前年产能在6万吨左右，2005年产销量约5.5万吨，产销基本平稳。国销售网络基础打牢，后期进入收获期。近三年公司黄酒销售收入年均增长在30%以上，但净利润却稳定在2000余万元的水平，增长远不及收入增长。会稽山绍兴酒有限公司目前产能为6　万吨左右，公司拟对其进行扩建，拟建产能3.5万吨，目前已报至省发改委处审批。建成投产后，公司黄酒总产能有望提高到15-15.5万吨左右，跻身全国黄酒最大生产企业之一，加上前几年的市场推广积累，预计未来产销量将呈快速增长之势。