G冠城(600067)：地产蓝筹 价值低估

　　新疆证券研究所 陈光明

　　冠城大通2005年年报显示：公司实现主营业务收入221075.56万元，比去年同期增长36.62%；实现主营业务利润28242.32万元，比去年同期增长37.96%；实现净利润9740.74万元，比去年同期增长51.85%；每股收益0.30元，比去年同期增长26.54%。公司经营稳健，克服了国家对房地产市场继续实施宏观调控政策的不利影响，实现业绩的稳定增长。

　　奥运经济拉动北京房地产市场

　　2008年奥运会确定在北京举行,在近两年中,伴随北京各项城市基础设施项目的全面展开和顺利推进,北京市整体投资环境有了质的提高,直接触发了京城房地产市场的火爆,尤其是奥运圈附近的楼盘,供销两旺,呈现愈演愈烈的趋势,并使得目前以房地产和城市基础设施为主体的奥运板块市场投资机会再度显现。

　　首先，奥运经济直接拉动房地产市场。北京市作为中国的政治、经济和文化中心,近几年来总体经济保持着良好发展态势，宏观调控成效显著，业已成为世界经济增长最快的地区，居民收入稳步提高。目前奥运经济对北京房地产市场的拉动作用开始逐步显现，地产开发投资项目保持强劲增长态势，奥运会的举办将提升北京，特别是奥运村周边居住社区品质。现阶段奥运村附近已聚集了塔楼、板楼、小高层、TOWNHOUSE等各式楼盘，价格从每平方米2000多元的经济房到每平方米2000美元以上的别墅，各种档次物业俱全，

房地产商之间的竞争亦有所加剧。

　　目前北京住宅市场主要集中于东、南、西部地区。主要原因是因南部城市基础设施和绿化环境的改善以及土地供应数量和土地成本方面的优势，东部则是因为具有便利的内外交通条件、高档的商务环境和完善的配套设施，西部是由于IT业的崛起和道路交通条件的提高。随着奥运城建计划的逐步展开，可以预计，北京东北、西北地区的住宅市场也会进一步升温。

　　其次，城市建设全面推进，有效提升城市承载力。举办2008年奥运会，北京将新建19个体育场馆，包括世界贸易中心和北京国际体育展览中心奥运村、记者村等配套工程在内的奥运公园。在未来几年，北京基础设施投资达1800亿元，将以城市轨道交通为重点，完成一大批城市交通建设项目。伴随各项城市建设项目的全面展开，将有效提升城市整体承载力。近几年来，北京市逐步完善城市道路网的建设，一个以快速交通为骨干、功能较完善、管理较先进的综合交通体系正在形成。

　　未来数年内，北京基础设施的开发力度势必加强，土地有望大幅升值，参与北京城市基础建设的相关上市公司也必然从中受益，为其带来无限商机。冠城大通作为北京的房地产公司，直接受益其中。

　　地产项目从北京向全国推广

　　2005年，国家继续对房地产行业实施宏观调控政策，启用了包括调整住房信贷政策、调高房产交易税收等系列旨在抑制房价过快增长，房地产过热的政策措施。对房地产行业产生了较大影响。宏观调控在华东等地区产生了明显效果，而在北京地区,虽然一段时间内出现观望气氛，但总体而言政策影响并没有预期的大。宏观调控后的北京房地产市场，购房客户逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房地产短期投资行为逐渐减少，购房者对欲购房屋的面积、总价都即将回归到合理的范围，购房甄选中的影响因素逐渐理性，开始拒绝概念的引导等。

　　公司针对不利的市场和政策因素，房地产业务坚持品牌经营和可持续发展战略，一方面通过合理的市场定位，充分发挥“冠城”品牌效应，实现了公司房地产销售的快速增长。2005年公司房地产主业实现主营业务收入7.45亿元，比去年同期增长100.71%；实现主营业务利润19041.43万元，比去年同期增长101.62%；另一方面，通过加快储备项目前期工作，增加项目土地储备，保证了公司房地产业务的持续增长。 公司地产项目在立足北京的前提下，积极向广西桂林、湖南衡阳等地拓展。

　　(1)北京太阳宫房地产开发有限公司开发的太阳宫新区F组团共完成销售额7.44亿元，实现合同销售面积7.89万平方米，实现合同销售额7.83亿元，实现利润总额14867.95万元。

　　F组团共分为两期：其中：F区一期工程项目占地5公顷，建筑面积15万平方米，其中地下车库3万平方米。该项目于2003年6月取得商品房预售许可证，2003年8月正式开盘销售。F区一期含1＃、2＃、3＃、5＃住宅楼；4＃商铺以及车库。截止本报告期末，住宅楼销售达98%以上，4＃商铺及车库尚未开盘销售。

　　F区二期工程项目占地5.5公顷，建筑面积25万平方米，其中地下车库5万平方米。2004年6月正式开盘销售。其中10＃、11＃、12＃、15＃、16＃、6A＃、6B＃住宅楼已开盘销售，截止报告期末合同销售率达89%；8＃、18＃及车库尚未开盘销售。

　　(2)北京冠城新泰房地产开发有限公司开发的太阳宫新区C组团总建筑面积为25万平方米，报告期尚处于项目前期开发阶段。由于该地块属于北京市8.31之前协议转让地，容积率较低，现正申请进行规划调整并取得一定进展。

　　(3)北京冠城正业房地产开发有限公司开发的太阳宫新区B组团规划总建筑面积20.65万平方米，报告期尚处于项目前期开发阶段。由于该地块属于北京市8.31之前转让地，容积率较低，现正申请进行规划调整并取得一定进展。

　　(4)桂林鸿达置业发展有限公司开发的"清秀小区"项目规划建筑面积为3万多平方米，项目性质为双联体别墅。报告期内一期工程共29栋别墅主体结构均已竣工，二期工程农民征地工作基本结束。

　　(5)湖南衡阳华丰房地产开发有限公司开发的冠城江景(原名“江山景园”)和朱陵阁项目规划建筑面积为6.3万平方米，冠城江景项目报告期已经开工建设，朱陵阁项目尚处于前期开发阶段。

　　成长迅速 价值低估

　　冠城大通目前业务有两块， 一块是房地产业务, 一块是漆包线业务。房地产业务增长快速,控股股东冠城集团参与国内房地产开发十余年来，赢得了良好的市场声誉，形成了独特的 “冠城” 品牌，收购上市公司后，2002年将房地产业务注入，为公司形成新的利润增长点。漆包线业务发展稳健，是国内品种最全、产量最大的电磁线及架空导线生产基地之一。 公司目前房地产开发的主要项目是“北京太阳星城”。太阳星城规划面积298万平方米，建筑面积180万平方米，绿化面积高达50%，由金星园(F区)、木星园(D区)、水星园(E区)、

火星园(B区)、土星园(A区)和太阳广场(C区)组成。公司目前已经持有太阳星城B 区40%，C 区40%，F 区85%的股权，2006年，公司将增持B区和C区股权至51%， 并增加D区51%的股权。公司房地产业务在大股东支持下，高速增长，冠城大通作为优秀的房地产蓝筹上市公司，我们认为其目前价值低估，投资建议“推荐”。作为优秀的地产蓝筹公司，目前受到众多机构投资者的广泛追捧和认同，预计后市仍有上涨空间。