G金桥(600639)租赁业务保持快速增长

　　□东方证券研究所　王树娟

　　租赁业务高附加值、高增长

　　G金桥(600639)向租赁业务的转型始于1997年，至今运作相当成功，规模已达110余万平方米，并步入快速增长通道。

　　租赁物业主要分布于金桥出口加工区内，这是中国唯一以“出口加工”命名的国家级开发区，是最先进的无烟工业区与现代化国际社区的完美组合。公司现有租赁物业110多万平方米，主要包括：厂房仓储约80万平方米，居住物业约11.5万平方米，配套办公、商业等约20万平方米。

　　金桥现代工业区内的厂房，是公司租赁业务的核心。碧云国际社区的居住等配套物业，主要定位于为工业区客户提供配套服务。但后者却是公司租赁收入的主要来源。

　　2005年1-11月，金桥开发区实现工业产值1275.2亿元，占浦东新区1/3、全市1/10强。便捷的交通物流、完善的配套服务，使工业园内的厂房存储物业出租形势十分良好，存量物业出租率达到80%以上。

　　租赁收入快速增长

　　公司租赁业务可谓存量供不应求，增量稳步上市，收入快速增加。实际上，租赁业务自2000年成为公司新的利润增长点，至2004年，收入累计增长200%，5年内的年复合增长率高达24.7%左右。未来5年，租赁收入仍将保持快速增长，年复合增长率预计可达20%以上，促使公司业绩大幅提升。

　　碧云国际社区，提供给锁定目标客户最为合适的产品，从而获得极高的附加值收益，这一点，碧云国际社区可谓业界经典。作为公司收入的重头戏，碧云

别墅的单套租金收入达到：6000-12000美金/月，部分物业甚至已经超过了上海甲级

写字楼的平均水平，敢于金茂大厦相媲美。而其单位投入却仅为金茂的1/3左右。同样，标准相对低些的碧云花园，其租金收入也在每月2000-6000美金/栋，非常之高。

　　最优惠的税收政策

　　租赁业务最重要的税收就是房产税，一般内资企业的计税标准为：以租金收入的12%计收。而多年来，金桥出口加工区内，房产税一直处于减免状态。使公司的利润率水平得到极大的提升。

　　公司经营物业以居住型为主，与高端商务地产相比，日常经营维护的成本较高。房产税的优惠，使得公司的毛利率水平大幅提高，彻底弥补了上述的不足。

　　另外，浦东新区仅15%的所得税率，也大大提高了公司的净利润率。

　　谨慎的折旧及摊销政策

　　折旧年限大大低于行业一般水平。固定资产及用于出租的其他长期资产，折旧年限仅10-30年，加权平均后约为17年，比正常水平缩短了至少一半左右。目前，公司的折旧费用率约35%，还原至一般水平后应在17%以下，可提高租赁业务毛利水平至少18个百分点。

　　公司根据自身业务特点，将有关项目的研发费用在当期列支，其费用率水平大约在10%左右。而在一般地产企业，这部分费用通常不存在，相关的设计费，通常被资本化后长期摊销。研发费用的摊销方式，相应造成毛利率水平大幅低估10%左右。

　　公司房产开发规模较小，现金流出中，投资性是主导。若按业务分解，租赁业务分担的财务费用率还要高出很多。

　　除此之外，公司对于租赁物业的一般维修等，也进行了类似的十分谨慎的会计处理。

　　储备充足，增长潜力巨大

　　开发区内，公司现有待开发土地约60万平方米，计划全部用于租赁物业的建设，其中厂房仓储、居住、配套物业各占1/3，充分保证公司未来5年内，租赁物业保持稳定较快增加。预计到2011年左右，区内租赁物业全部建成并正常运营。届时，公司的年租赁收入将增加至15亿元左右。

　　除此之外，公司尚有约38万平方米出租土地，于90年代金桥建设初期，根据当时市场状况而低价出租，按协议将于20年租期满后无偿收回。届时，这部分厂房仓储为主的工业物业，又可贡献约1.5亿的租金收入(以目前租金水平计)。

　　开发区外，公司刚从集团受让两块优质土地，总规划建筑面积20余万，分别建设为“碧云新天地”三期、四期、金杨高层。其中三期与浦东第二大公园———金桥公园紧邻，四期位于浦东次级商业中心———埃蒙顿广场，是地铁L6线的枢纽站点。

　　项目计划2006年开工，除部分商业物业可能自留租赁外，其余仍可供公司至少3年结算之需。

　　行政改革：带来巨大发展空间

　　伴随着浦东新区的综合配套改革服务试点，浦东六大功能区的发展模式确立，政府改革、制度创新等也将在此先行先试，这些给公司带来了新的发展机遇，巨大的发展空间。

　　长期以来，公司开发范围主要限于：27平方公里的金桥加工区范围内，以及周边划定的部分配套物业。行政改革后，公司开发范围有望大幅扩大。新确立的金桥功能区覆盖范围：大幅扩大至92.02平方公里，并由原开发区管理委员会负责行政管理。

　　2006年1月1日起，新区各功能区域将承担起城市管理的职责。目前，功能区域管理职能做实，已经进入实质性启动阶段，各镇政府划归功能区统一领导，原城市管理署的事权也将划转至各功能区域。

　　公司作为原金桥加工区内的主要开发公司，大股东更是区域管委会下属唯一一家开发公司。从公司上市以来的运作经历来看，历史上，大股东对公司支持力度一直都很大，不断地有项目储备资源直接、间接注入开发公司。

　　更重要的是，公司对开发区的建设积累了丰富的经验，拥有一批专业的开发区项目运作的队伍，是功能区管委会的有力助手。管委会管辖范围扩大后，公司必将有更多的机会，参与功能区的开发建设，并从中获益。

　　综合来看，我们给予公司首次的投资评级为“买入”。

　　G金桥昨日收盘价5.99元，涨7.35%。

　　(

证券时报)