招商地产逆市而为 资金无虞风险难防

　　虽然表面看，招商地产在短时间内进入大量城市，但仔细分析，招商地产在不同城市采用不同方式操作项目

　　作者:本刊记者 徐雷/文

　　万科(000002)的头号假想敌是谁？不是顺驰，不是中海，而是去年才开始冲出蛇口的 招商地产(000024)。

　　整个2004年，是招商地产(资讯 行情 论坛)最让业界震惊的一年。这一年，它在北京、上海、广州、重庆、苏州等地疯狂圈地超过200万平米，凶猛得让人匪夷所思。它在土地储备上的突然发力让万科感到始料不及。实际上，万科、中海早在5年前向全国挺进，每家公司近几年在土地储备方面的投入都有几十亿元。

　　为何逆市扩张

　　在地产业成为本轮宏观调控的重点之际，2005年4月，招商地产宣布迎来全国战略第二次浪潮，它的发展战略以深圳为总部，在京、沪、穗等地获取超过200万平米的土地后，基本形成了珠三角、长三角、环渤海以及重庆、漳州等地区的“3+X”发展版图。按其“五年规划”，深圳和外埠收益各占50%；出租物业和出售物业收益各占50%。

　　一直盘踞在深圳、广州的招商地产，为何偏偏要选择这个时机逆市而动呢？“因为现在市场的大环境对像我们这样的公司有利了。”董秘陈宇回答。

　　“实际上与国家的宏观调控并不矛盾。”他解释说，“与一些擅长与政府沟通的公司不同，招商地产更适合在公开、成熟的环境里发展，我们属于‘技术派’，非市场的风险我们应付的本事还不是很强。在国内，深圳是一个相对最成熟、竞争最透明、土地供给及其他各方面情况都最市场化的地方，去年一年就有1000万平米的销售量。与其他公司相比，我们启动全国扩张的时点晚了一些。”

　　最近几年，以上海为中心的长三角、北京和西南市场房价快速上涨，但那里市场化程度远远低于深圳、广州，这让招商地产迟疑不决。但本轮的宏观调控使招商地产意识到机会的到来。

　　在宏观调控以前，土地公开供给没有实现，私下协议转让催生了大量依靠关系廉价拿地存在的公司；同时，大地产商靠净资产和商业信誉可以获得银行资金，但更多没有资信和品牌的中小型企业，通过关系和给回扣手段也能获取银行资金。“这两类公司的存在极大限制了专业化房地产公司的发展”，宏观调控使这两类公司都受到打击。

　　资金无虞

　　全国性扩张需要强大的资金支持。中信证券(资讯 行情 论坛)房地产分析师王德勇认为，“与其他的上市地产公司相比，招商地产负债率比较低，公司手中资金比较宽裕。”

　　深圳、广州构成了招商地产的核心市场区，“我们一直采用的是核心市场最大化的策略，”陈宇说，“去年招商地产房地产开发总量、销售量、销售金额都在深圳市排第一。”

　　公司同时亦投资开发可出租的物业，并长期持有以获取稳定增长的租金回报。

　　2004年度，出租率达88%。全年累计完成出租面积357万平米，较上年增加6.3%，实现出租收入较上年增长11%。

　　截止到2004年，招商地产总股本达6.19亿股，总资产超过84亿元。在中国房地产上市公司综合实力排名中，招商地产近两年连续跻身三甲。除了自有资金以外，“我们有几十亿的信贷额度，”陈宇说，今年还会积极开发信托产品，到年底前会推出2-3个信托计划。“五一”前，招商地产16.5亿元可转债申请已经通过证监会发审委，不过陈宇承认，只有等到股权分置改革完成以后才能启动这个融资方式。

　　“大股东蛇口工业区给了我们优先开发权，其实这是一种间接支持，”陈宇说，尽管蛇口土地已开发大半，工业区至少还可以提供未来5年的土地开发。但是现在公司一分钱都不用花，等到开发时可以再向大股东优先购买。

　　扩张的风险

　　陈宇承认一向以精细著称的南方开发商到北京以后开发的产品的确没有在南方时做的产品细致。北京是一个不太成熟的市场，只要能够通过关系拿地，不需要精雕细刻就能赚到钱。

　　陈宇认为，招商地产扩张风险仍然来自外地的非市场化环境。“我们还要交很多学费才能进入这个市场。”他说。

　　现在831大限已过了些时日，“但自831以来北京基本没有拿出多少公开拍卖和转让的土地，”陈宇说，“这说明在这些区域土地供给还没有完全走向市场化。”同时这些区域近几年房价快速上涨，蕴藏着一定房地产市场波动的风险。招商地产在进入这些非核心但主流市场所采用单个项目、分散投资的策略，即每个城市都进入一个面积不大的项目。“把鸡蛋放在不同篮子里，在每个城市的投入并不是很大。”毕竟，在天津的项目是与万科合作，实际操盘的是万科，招商地产只是享有投资收益。

　　“我们现在只是搭出一个脉络来，远远没到推进的时机。”陈宇说。

　　但管理和经营水平的确是个挑战，必须要升级换代，王德勇分析。这一点得到了陈宇的认同：“这是从没遇到过的问题。我们正着手做这件事情。”