中宇瑞衡评报字（2003）第96号

    中宇资产评估有限责任公司宁夏瑞衡分公司接受宁夏圣雪绒国际企业集团有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为满足宁夏圣雪绒国际企业集团有限公司的控股子公司———宁夏圣伦房地产开发有限公司核实资产的需要，对所涉及的资产和负债进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在2003年9月30日所表现的市场价值作出了公允反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下：

    一、委托方及资产占有方简介

    1、委托方：宁夏圣雪绒国际企业集团有限公司

    注册及经营地址：银川市解放西街119号

    法定代表人：霍继红

    宁夏圣雪绒国际企业集团有限公司成立于1997年，下属14家子公司，1998年9月与其他四家企业共同发起设立了宁夏圣雪绒股份有限公司，是集中、高当羊绒制品为主的开发、生产、销售企业。

    2、资产占有方：宁夏圣伦房地产开发有限公司

    注册及经营场所地址：银川市新银路东口宁夏汽车大世界

    法定代表人：霍继红

    该公司始建于1998年，为宁夏圣雪绒国际企业集团有限公司控股与香港伦海有限公司合资组建的房地产开发企业，该公司主要经营范围：房地产开发、物业管理、建筑安装工程施工、装饰材料销售等。

    二、评估目的

    本次评估是为了满足宁夏圣伦房地产开发有限公司核实资产的需要，对所涉及的资产及负债进行了评估，据以确定其资产的现值。

    三、评估范围和对象

    本次资产评估范围为宁夏圣伦房地产开发有限公司核实的资产与负债，其资产帐面价值为1,197.32万元，负债帐面价值为1,077.00万元，净资产帐面价值为120.32万元。评估资产类型主要包括流动资产、固定资产（机器设备、运输车辆）、土地使用权、流动负债。评估的具体范围以该企业提供的各类资产、负债评估申报明细表为准，凡列入表内并经核实的资产和负债均在本次评估范围之内。

    四、评估基准日

    本项目资产评估基准日为2003年9月30日，评估基准日是根据该企业核实资产的具体要求确定的，在评估过程中所采用的价格标准均为评估基准日有效的价格标准。

    五、评估原则

    根据国家国有资产管理及资产评估的有关法规，在评估工作过程中，我们遵循独立性、客观性、科学性的原则，以及资产持续经营原则、替代性原则、公开市场原则；并遵循国家及行业规定的公认原则，对宁夏圣伦房地产开发有限公司核实的资产、负债进行了评估。

    六、评估依据

    （一）经济行为依据

    宁夏圣雪绒国际企业集团有限公司与中宇资产评估有限责任公司宁夏瑞衡分公司就该项目签订的“资产评估业务约定书”。

    （二）主要法律、法规依据

    1、中华人民共和国国务院1991年第91号令发布的《国有资产评估管理办法》；

    2、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》；

    3、中国资产评估协会中评协（1996）03号发布的《资产评估操作规范意见（试行）》；

    4、财政部财评字（1999）91号关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知；

    5、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让、转让暂行条例》等法律、法规。

    （三）产权依据

    宁夏圣伦房地产开发有限公司提供土地使用权证、车辆行驶证及相关权属说明等。

    （四）取价依据及参考资料

    1、中华人民共和国国家标准（GB/T 18508—2001）《城镇土地估价规程》；

    2、中华人民共和国国务院令（第294号）《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；

    3、国家经贸委等六部委联合发国经贸经[1997]456号《关于发布（汽车报废标准）的通知》；

    4、国家经贸委等四部委联合发国经贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；

    5、评估基准日近期的《全国国产及进口汽车报价》，全国机动车价信息中心、北京东方银河信息咨询中心编辑；

    6、《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》，吕发钦主编；

    7、评估人员实地勘察、取证、调查所收集的资料及资产占有方提供的有关资料；

    8、该企业提供的各项资产评估申报明细表、会计报表以及有关章程、验资报告、发票等资料；

    9、其他与评估有关的文件资料等。

    七、评估方法

    （一）流动资产

    开发产品：为该企业从事房地产开发、施工所发生的土地、建筑物等前期开发成本，以审计调整后的帐面值确认其评估值。

    除上述开发产品以外的其它流动资产均以其实际情况分别确定评估值。

    （二）固定资产

    为正常使用中的机器设备、运输车辆，均采用重置成本法进行评估。

    1、机器设备：

    （1）重置价值的确定

    根据评估基准日近期购货发票或评估人员通过市场调查搜集到的价格信息确定设备的现价（由于本次评估范围内的办公设备为本地市场购置，均不需安装，故不计算运杂费、安装费、建设期资金成本即贷款利息）。

    （2）成新率的确定

    以设备的实际技术状况为基础，结合设备的已使用年限和经济寿命年限，并考虑设备的大修状况等因素综合评定。

    2、运输车辆：

    重置价值由评估基准日车辆现价、购置税构成，成新率根据车辆的已使用年限和已行驶里程、技术状况综合评定。

    3、土地使用权：

    采用现行市价法—基准地价系数修正法评估，即以评估基准日各宗地基准地价为基础，对各宗地使用用途、年限、位置、开发程度、社会环境、地域条件等综合分析，确定修正系数进行评估。

    （三）负债：各类负债均以核实后的审计审定的帐面值分别确定评估值。

    八、评估过程

    本次资产评估工作于2003年10月17日开始，2003年10月22日出具正式报告。整个评估工作分五个阶段进行：

    （一）接受委托阶段

    本阶段的主要工作是：经评估机构与委托方洽谈后，接受委托方资产评估项目委托，在充分沟通的前提下确定评估目的、评估范围及对象、选定评估基准日，评估机构据以制订资产评估工作计划。

    （二）资产清查阶段

    评估人员根据资产评估的有关原则和规定，指导资产占有方清查资产、收集资料，然后对评估范围内的资产进行查勘和产权界定，对收集的资料进行验证，具体步骤如下：

    1、根据评估机构资产评估工作的需要，向资产占有方布置并协助其进行资产评估申报工作；

    2、收集资产评估所需文件资料；

    3、听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍；

    4、对企业填报的资产评估申报明细表进行征询、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对；

    5、根据资产评估申报明细表的内容到现场进行查勘，核实实物，对资产状况进行查看、记录，并与资产管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理状况；

    6、查阅委估资产的产权证明文件以及有关往来帐目等财会资料。

    （三）评定估算阶段

    1、根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；

    2、对现金实施实地盘点，对银行存款与银行对帐单核对，对大额银行存款进行函证，最后，以核实后的实际数额确定评估值；

    3、对往来款项的业务性质、发生时间及发生情况进行了解，并对大额款项进行函证或进行发生额测试，通过实施上述程序，确定相应资产的真实性，进一步了解该往来帐项的收支情况，以能收回的数额确定评估值；

    4、对坏帐准备，因该企业截止评估基准日计提的坏帐准备，无充分依据确认、核销应收帐款形成的坏帐金额，故坏帐准备评估值以零值确认；

    5、对流动资产中的存货，为该企业实际发生的土地、建筑物等前期开发成本，以审计调整后帐面值确认其评估值；

    6、对流动资产中的待处理流动资产净损失，为审计调入的多支付工程款项，经我们核查，本次以审计调整后帐面值列示；

    7、对固定资产，我们以申报资料为依据，在企业有关部门相关人员配合下，深入现场进行查勘、核实，并查阅有关机器设备运行、维护及事故记录等资料，在此基础上，采用重置成本法进行评估；

    8、对土地使用权，我们根据该公司提供的有关资料，进行实地勘查，了解其地理位置、开发环境、土地用途等实际情况，采用现行市价法—基准地价系数修正法进行评估；

    9、对流动负债，我们在核实其真实性的基础上，区别不同的负债类别，分别确定其评估值；

    10、开展市场调研、询价工作，收集各种市场信息；

    11、对资产占有方委估的各项资产按照选定的评估方法进行评估计算，确定其重置价值和成新率，并输入计算机。

    （四）评估汇总阶段

    1、根据评估人员对各类资产的初步评估结果，进行评估结果汇总、评估结论分析工作；

    2、确认评估工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据汇总分析，对资产评估结果进行调整、修改和完善；

    3、根据评估工作情况，撰写资产评估报告书、评估说明，并进行三级审核。

    （五）提交报告阶段

    向委托方提交评估报告初稿，经与委托方交换意见后，向委托方提交正式资产评估报告书。

    九、评估结论

    经评估计算，截止2003年9月30日评估基准日，宁夏圣伦房地产开发有限公司的各项资产评估结果列表如下；

    资产评估结果汇总表

    单位：人民币万元

    项目               帐面价值   调整后帐面值     评估值   增值额   增值率%
    流动资产           1,000.05       1,000.05   1,000.92     0.87      0.09
    固定资产              14.13          14.13      13.86    -0.26     -1.86
    其中：机器设备        14.13          14.13      13.86    -0.26     -1.86
    无形资产             183.15         183.15     859.43   676.28    369.25
    其中；土地使用权     183.15         183.15     859.43   676.28    369.25
    资产合计           1,197.32       1,197.32   1,874.21   676.89     56.53
    流动负债           1,077.00       1,077.00   1,077.00
    负债合计           1,077.00       1,077.00   1,077.00
    净资产               120.32         120.32     797.21   676.89    562.55

    宁夏圣伦房地产开发有限公司核实的资产评估前帐面价值1,197.32万元，负债帐面价值1,077.00万元，净资产帐面价值120.32万元；调整后资产帐面价值1,197.32万元，负债帐面价值1,077.00万元，净资产帐面价值120.32万元。经评估后，资产总计1,874.21万元，负债总计1,077.00万元，净资产总计797.21万元；资产评估值较调整后帐面值增值676.89元，增值率为56.53%；净资产评估值较调整后帐面值增值676.89万元，增值率为562.55%。

    评估结论的详细情况见评估明细表。

    十、特别事项说明

    1、本次评估的土地使用权的权属及面积是以划拨方式取得的，应按照国家有关规定和土地部门对宗地处置的有关规定办理相关手续。

    2、本次评估的土地使用权假设前提为以出让方式取得，并未进行他项权力设定。

    3、评估结果未扣除土地出让金价值，也未考虑相关交易税费。

    4、本次评估的土地使用权的权属及面积依据委托方提供的土地使用证及《关于土地权属情况的说明》为依据。

    5、宗地现状用途为划拨住宅用地；依据银川市规划土地管理局银规划土发（2000）32号文《关于提供宁夏圣仑房地产开发有限公司对工农巷公正巷东北片开发建设的规划设计要求的函》的规划设计要求，将包括该宗地范围的用地规划性质确定为商业金融。本次评估依此设定该宗地为商业用地。

    十一、评估基准日期后重大事项

    评估基准日以后、评估报告的有效期间内：

    1、若资产数量发生变化，应根据本报告的评估方法对资产额进行相应调整；

    2、若资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。

    十二、评估报告法律效力

    1、本报告所称“评估价值”，是指所评资产在现有用途不变并继续经营，以及评估基准日之状况和外部经济环境不变的前提下，为本报告评估目的而提出的公允评估意见，没有考虑以下情况的发生：

    （1）将来可能承担的抵押、担保事宜；

    （2）特殊的交易方式可能追加付出的价格对评估结果的影响；

    （3）国家宏观经济政策发生变化；

    （4）遇有自然力和其它不可抗力。

    当上述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结果一般会失效。

    2、本评估报告的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。

    3、根据国家的有关规定，本评估结果有效期一年，从资产评估基准日2003年9月30日起计算，至2004年9月30日前有效。

    4、本评估报告书评估结论仅供委托方为本次评估目使用。评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。

    十三、评估报告提出日期

    本评估报告提出日期为2003年10月22日。

    谨此报告

    中宇资产评估有限责任公司

    评估机构法定代表人或授权人：

    中国注册资产评估师：

    中国注册资产评估师：

    评估机构名称：中宇资产评估有限责任公司宁夏瑞衡分公司

    地 址：宁夏银川市新华西街392号银川市（商业银行三楼）

    联 系 电 话：（0951）5033636 5066785

    传 真：（0951）5043628 5036008

    邮 政 编 码：750001