山东工大科苑公司评估增减值主要情况如下:
1、存货减少1,221.02元 ,主要为在产品中“南院宿舍楼”工程项目1,827.00 元,经现场核实,此项目因故中止,评估时按零值处理。
在用低值易耗品采用重置成本法增加605.98元。
2、屋建筑物净值增加39,556,375.62元。具体说明如下:
增值的主要原因为:委估房屋的总建筑面积近28000平方米, 均为山东工大科 苑公司自行开发建设的商业网点房及写字楼,其帐面组成主要为房屋建造的开发成 本,其中未包含开发利润,其房屋帐面单价仅为1000元/平方米至2400元/平方米之 间。根据委估房屋的实际经营情况及周边类似房地产的收益情况,委估房屋具有较 大的收益能力;并且随着济南市近期房地产市场的升温,整个房地产市场价格近几 年来逐步走高,委估房产的市场价格也有较大的提高。通过对周边类似房产的市场 价格的调查,与委估房产类似的临街网点与写字楼的市场价格分别大致在 3000元/ 平方米和5000~6000元/平方米(含地价), 扣除楼面地价后的房屋净价仍与其帐 面价值有较大差距。故评估中我们按收益现值法确定房屋的市场价值时,其中包含 了房屋应得的开发利润,故评估增值较大。
3、设备净值增加83,518.21元,具体说明如下:
设备评估值与帐面净值相比增值83,518.21元,主要是由于设备近年来价格下调 和由于企业所采用的会计折旧年限较短,帐面净值较低,而评估考虑的经济寿命较 长,设备维修保养正常,设备的成新率较高等原因。具体情况如下:
a、重置价值与帐面原值差异的原因:其一, 电子设备由于近年来价格下调幅 度较大,电子设备重置价值比调整后帐面原值下降93,926.16元;其二, 车辆由于 近年来价格下调,车辆重置价值比调整后帐面原值下降41,480.68元。
b、评估净值与帐面净值差异的原因:其一, 电子设备由于重置价值比帐面原 值降低,工作环境较好,利用率较低,成新率较高,电子设备评估净值比帐面净值 增值69,298.19元;其二,只有一台机械设备刚购入近2个月, 机械设备评估净值与 帐面净值变化不大,其三、车辆的行驶里程较少,车况较好,成新率较高,车辆评 估净值比帐面净值上升14,162.22元。综合上述因素, 设备评估值比帐面净值相比 增值83,518.21元。
4、土地使用权增值30,154,267.00元,增值的主要原因为:委估的土地使用权 无帐面价值,为帐外资产,故评估值即为增值额。
综上所述,山东工大科苑公司评估后净资产比调整后账面净资产增加了69,792, 939.81元,增值率为579.31%。
青岛天和资产评估有限责任公司
2001年10月9日