对委估房屋建筑物在运用收益现值法计算的基础上我们又采用成本法进行了验 证,下面以“科技创业中心楼(8#与9#楼)”为例进行说明:
科技创业中心楼(8#与9#楼)位于经十路71号,山东大学南校南院东南角, 总建筑面积21323平方米,共六层,为钢筋混凝土框架结构写字楼, 其内外装修配 套情况如下:临街面为玻璃幕墙,内墙面刷白色乳胶漆,高级磨光花岗岩地面,铝 合金压条、钙塑板吊顶,铝合金窗,木门,门窗包脸,整个楼内水、电、暖、电梯、 中央空调、火警烟感自动报警系统、智能化网络系统等设施配套齐全,该楼于2001 年上半年建成投入使用。评估报告中运用收益现值法计算该楼的价值为89,861,428. 00元。以下为运用成本法验证计算过程:
评估计算公式:
评估值=重置价值×成新率
具体评估计算说明:
1.项目核实:
首先对委估房屋进行核查,并对委托方所提供的建筑面积等数据进行现场测量 核对,然后进行评估计算。
2.评估计算:
(1)重置价值的确定:
1确定综合造价
委估房屋建筑的大部分工程已结算并经过了审计,部分工程尚未结算但有合同 或预算。根据委托方提供的资料,其综合造价的求取如下:
序号 工程名称 工程费用1 土建工程 31,750,337.45
2 给排水工程 1,884,460.57
3 电气工程 3,828,862.63
4 火灾自动报警 10,889.94
5 中央空调及通风 3,175,555.72
6 消防设施 763,457.43
7 卫生间隔断 116,030.00
8 变电室改造及设备 816,286.15
9 室外工程 1,800,000.00
10 通讯工程 1,270,222.29
11 铝合金门窗 2,540,027.00
及零星装修
12 水电增容费 952,510.12
合 计 48,908,639.30
取整为48908639.00元。
2确定前期费用:
根据山东省政府和建设管理部门有关规定确定相关的费用。
前期费用主要包括:勘察设计费、建筑业劳动保险费、消防设施设备费等。
各种费用标准如下表所示:
序号 费用种类 费用标准 总价值
1 勘察设计费 4% 1956346
2 建筑业劳动保险费 2.6% 1271625
3 消防设施费 1.5元/平方米 31985
4 招投标管理费 0.1% 48909
合计 3308865
1.以上费用中以元/平方米为单位的,以建筑面积为基数计取
2.建筑业劳动保险费用、勘察设计费、招投标管理费以综合造价为基数。
即:前期工程费用=3308865.00元
3确定其他费用:
根据委估建筑物的建造规模、设计标准、项目建设性质等确定其他费用。
建设工程的其他费用主要包括:工程监理及质量监督费、建设单位管理费、预 结算编审费等。
各种费用标准如下表所示:
序号 费用种类 费用标准 总价值1 质量监督与工程监理费 4% 1956346
2 预结算编审费 0.5% 244543
3 建设单位管理费 6% 2934518
合计 5135407
即:其他费用=5135407.00元
以上费用以综合造价为基数。
4确定资金成本:
主要包括筹资成本和利润。
A.筹资成本(利息)
根据房屋建筑物的建设规模按正常的建设期以综合造价、前期费用、其他费用 为基数,采用同期银行贷款利率,并考虑资金在建设期内均匀投入,确定筹资成本。
该结构类型和建设规模的施工工期一般为1年,经查贷款利率为5.85%, 并考 虑建设资金为均匀投入。经合计,综合造价、前期费用、其他费用之和为57352911. 00元。
则:筹资成本=57352911×5.85%×1/2×1=1677573元
B.利润
根据调查分析济南市房地产业的平均利润水平,并同时分析委估房产的特殊性, 综合确定其利润率为35%,其计算基数为综合造价、前期费用、其他费用和筹资成 本之和,经合计为59030484.00元。
则:利润=59030484×35%=20660669元
即:资金成本=1677573+20660669=22338242元
5确定商品房交易相关税费
主要包括交易评估费、两税一费和契税,其计算基数为房产的价格。设房产的 价格为H。
则:交易评估费(税率为0.5%)=H×0.5%=0.005H(元)
两税一费(税率为5.5%)=H×5.5%=0.055H(元)
契税(税率为3%)=H×3%=0.03H(元)
即:相关税费=0.09H(元)
6确定重置价值
重置价值H=综合造价+前期费用+其他费用+资金成本+相关税费
即:H=48908639+3308865+5135407+22338242+0.09H
经计算得:重置价值H=87572696元
(2)成新率的确定:
委估房产于2001年刚刚建成,其成新率为100%。
(3)确定评估价值:
评估价值=重置价值×成新率
=87572696×100%
=87572696(元)
3、验证结果分析:
用收益法计算房产价格为89,861,428.00元,用成本法计算的结果为 87, 572 ,696.00,二者相差2,228,732.00,偏离幅度为2.55%,在正常的偏离幅度内, 故以 可以采用收益法计算的结果作为评估值。
青岛天和资产评估有限责任公司
2001年10月9日