1、评估方法的说明:
房屋建筑物采用收益现值法进行评估。即:在采用收益现值法计算出整个房地 产的价值后,再扣除其应分摊的土地价值,即为委估房屋的评估价值。
收益现值法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现 到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,该方法具有 与投资决策相结合,易为买卖双方所接受的优点。
本次评估采用收益现值法,是因为委估对象所在的区位为济南市较为繁华的地 段,且临近旅游景点千佛山,该区位的房地产价值相对较高,加之委估房产本身以 租赁为主,具有明显的获利能力,且与之相类似的写字楼的租金水平、收益情况、 成本费用情况可从市场直接求取,因此委估对象的正常收益情况较易取得,由此计 算出的价值也最能体现委估房产的实际公允价值。如果采用现行市价法,其结果虽 也较接近其实际价值,但由于该地段为高校区,周围与之具有可比性的案例较少, 不在一个供需圈内的案例在评估中调整幅度大、误差大,故不宜采用现行市价法。 如果采用成本法,考虑土建、装修、配套设施、室外工程等共同作用的贡献原则及 其区位的特殊性,委估房产的利润水平与房地产业的平均利润水平相差较大,因此 较难予以量化。综合以上分析,故认为采用收益现值法进行评估计算最为适宜。
2、有关评估参数确定的说明:
(1)单位租金水平的确定:
对委估房屋的未来租金水平我们采用未来收益固定不变的假定模式考虑。
单位租金采用市场比较法确定,即通过对济南市类似写字办公楼的租金价格的 调查与询征,选取与委估对象的在地理位置、社会环境、自身设施配套档次等情况 相近的三个参照物,再对其交易情况、交易时间、区位因素、个别因素等方面进行 修正,加权平均求取其客观租金水平,然后用委托方提供的部分楼层的租赁合同所 标定的租金价格进行验证,最终确定其单位租金价格。
(2)各项费用的确定
1房租损失准备金
房租损失准备金实际反映的是由于房屋的不能全部出租(即房屋空置)所造成 的房租收入的减少,评估时根据惯例按半月的租金收入计算。
2年营业税及其附加
年营业税及其附加为出租房屋应缴纳的营业税和城市维护建设税和教育费附加 (两税一费),评估时按税法规定标准计算。
3房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,按年租金收入的12%计算。
4土地使用费
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定并结合济南市的有关 法规的规定,确定该地段的土地使用税为5元/M2·年。
5管理费
管理费为房屋出租方对出租房屋进行管理所发生的相关管理费用,根据本评估 公司所了解和掌握的济南市类似企业所发生的管理费用情况,进行整理比较,按年 收入的一定比例计算。
6修缮费
修缮费为每年对房屋进行维护修理所应发生的费用,根据有关标准按房屋现值 的1.5%计算。
7保险费
根据现行的房产保险的费率以房屋现值的一定比例计算。
8年折旧费
按房屋现值及房屋的耐用年限计算。
根据国家建设部关于各类房屋耐用年限的划定标准,并结合房屋的建造质量、 现行结构状况、使用程度、维护保养情况等对房屋完损等级和物理寿命的影响,综 合确定委估写字楼的耐用年限为70年,因此房屋的折旧年限取70年。考虑委估房屋 为框架结构,按规定残值率为0。
(3)还原利率(资本化率)的确定:
还原利率按无风险利率和风险利率之和计算,其中无风险利率取一年期银行存 款利率,风险利率的选择主要是综合以下方面的分析后确定:
1国家政策变化因素
随着社会经济的发展,国内外政局的变化,国家将调整相关房地产的有关政策, 这势必影响房地产的市场价格,同时将影响租金和投资者的收益。
2社会安定因素
国际上的政治、经济、军事变化,国内的社会安定状况,必将影响国民经济的 发展,同时也影响房地产也的收益状况。
3入世(WTO)因素
随着中国即将加入WTO,将会使房地产业热度升级, 过热的升级不可避免的产 生泡沫经济,这也将给房地产业的运作带来风险。
4市政规划因素
委评房屋建筑邻街,但层数不高,不能完全排除经过多年以后,在该处拆建高 层建筑的可能。
5银行利率调整的因素
银行利率的调整对房地产业的影响是极其深刻的,随着国民经济的发展,加上 进入WTO后外国金融企业将大量涌入中国,必将对我国的利率产生重大影响。
6经济增长因素
随着国民经济的增长,人均收入的提高,房地产的价格也会上升,故按目前状 况确定的收益也必然偏低,这也是不得不考虑的因素。
(4)收益年限的确定:
委估房屋用途为钢筋混凝土框架结构写字楼,其房屋耐用年限为70年,但根据 山东颐通地产评估有限公司出具的土地估价报告,其占用的土地为商业用地,设定 土地使用年限为40年,按照两者取下限的原则,故确定委估房产的收益年限为40年。
青岛天和资产评估有限责任公司
2001年10月9日