第一部分　　摘 要

    一、估价项目名称

    唐山陶瓷集团有限公司拟实施资产重组所涉及的土地使用权价格评估

    二、委托估价方

    委托单位：唐山陶瓷集团有限公司

    单位地址：唐山市缸窑路29号

    法人代表：邢平均

    联 系 人：赵 华

    联系电话：0315－3271011转8108

    邮政编码：063022

    三、估价目的

    根据唐山陶瓷集团有限公司资产置换方案，唐山陶瓷集团有限公司拟用部分土 地使用权与唐山陶瓷股份有限公司部分资产进行置换。据此，唐山陶瓷集团有限公 司特委托北京华信房地产评估有限公司和唐山兰德资产评估有限公司共同对其使用 的五宗土地进行现值评估，目的是为唐山陶瓷集团有限公司进行资产重组提供土地 使用权价格依据。

    四、估价期日

    二○○二年四月二十七日

    五、估价日期

    二○○二年四月二十六日至二○○二年五月二十六日

    六、地价定义

    根据委托方提供的资料及现场查勘，各待估宗地土地实际用途、评估设定用途、 土地设定使用年限、实际开发程度及设定开发程度等详见表1－1。

    考虑到宗地红线内基础设施开发费用应计入资产评估值中，为了避免资产重复 计算，故本次评估界定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地 红线内场地平整。

    故本次待估宗地的评估价格是指在下述设定的用途和开发程度条件下，于估价 期日2002年4月27日，土地使用年限为设定年限的土地使用权价格。

              表1－1待估宗地实际开发程度及设定开发程度表

    宗地    宗地     估价期日 估价设 土地使用   估价期日的实际开发程度     

    编号    名称     实际用途 定用途  权年限

    M1   建华陶瓷厂1   工业    工业  45.6年  宗地红线外 “六通”（通路、   

    　                                       通电、供水、排水、通讯、通    

    　                                       气），宗地红线内“七通一平”  

    　                                       （通路、通电、供水、排水、通

    　                                       讯、通暖、通气及场地平整）

    M2   建华陶瓷厂2   工业    工业  45.6年  宗地红线外 “六通”（通路、   

    　                                       通电、供水、排水、通讯、通    

    　                                       气），宗地红线内“七通一平”  

    　                                       （通路、通电、通水、排水、通

    　                                       讯、通暖、通气及场地平整）

    M3   建华陶瓷厂3   工业    工业  45.6年  宗地红线外 “六通”（通路、   

    　                                       通电、供水、排水、通讯、通    

    　                                       气），宗地红线内“三通一平”  

    　                                       （通路、通电、通讯及场地平整）

    M4   特种陶瓷      工业    工业  45.6年  宗地红线外 “七通”（通路、通 

    　   有限公司                            电、供水、排水、通讯、通暖、  

    　                                       通气），宗地红线内“七通一平”

    　                                       （通路、通电、供水、排水、通  

    　                                       讯、通暖、通气及场地平整）

    M5   骨质瓷分公司  工业    工业  45.6年  宗地红线外“七通”（通路、通  

    　                                       电、供水、排水、通讯、通暖、  

    　                                       通气），宗地红线内“七通一    

    　                                       平”（通路、通电、供水、排水、

    　                                       通讯、通暖、通气及场地平整）


    宗地     宗地          估价设定的开发程度

    编号     名称       

    M1    建华陶瓷厂1     宗地红线外“六通”（通路、

    　                    通电、供水、排水、通讯、

    　                    通气）及宗地红线内场地平整

    M2    建华陶瓷厂2     宗地红线外“六通”（通路、

    　                    通电、供水、排水、通讯、通

    　                    气）及宗地红线内场地平整

    M3    建华陶瓷厂3     宗地红线外“六通”（通路、

    　                    通电、供水、排水、通讯、通

    　                    气）及宗地红线内场地平整

    M4    特种陶瓷        宗地红线外“七通”（通路、

    　    有限公司        通电、供水、排水、通讯、

    　                    通暖、通气）及宗地红线内

    　                    场地平整

    M5    骨质瓷分公司    宗地红线外“七通”（通路、

    　                    通电、供水、排水、通讯、通

    　                    暖、通气）及宗地红线内场地

    　                    平整

    七、估价结果

    经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序， 选择合适的评估方法，评估得到待估各宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度 条件下（详见表1－1《待估宗地实际开发程度及设定开发程度表》）、估价期日为 2002年4月27日的土地使用权价格详见表1－2《各待估宗地土地估价结果表》：

 
    表1－2       各待估宗地土地估价结果表  单位：元/平方米

    宗地    宗地名称    基准地价系数   成本逼近法  最终估价

    编号                 修正法结果     评估结果   结果取值

    M1    建华陶瓷厂1      266.12        264.06     265.09 

    M2    建华陶瓷厂2      266.12        264.06     265.09 

    M3    建华陶瓷厂3      270.67        264.06     267.37 

    M4    特种陶瓷有限公司 286.18        281.34     283.76 

    M5    骨质瓷分公司     281.43        281.34     281.39 


    宗地    宗地名称               估价结果取值说明

    编号

    M1    建华陶瓷厂1         取两种方法计算结果的简单算术平均值

    M2    建华陶瓷厂2         取两种方法计算结果的简单算术平均值

    M3    建华陶瓷厂3         取两种方法计算结果的简单算术平均值

    M4    特种陶瓷有限公司    取两种方法计算结果的简单算术平均值

    M5    骨质瓷分公司        取两种方法计算结果的简单算术平均值

    评估土地总面积：199075.86平方米

    评估土地总地价：5459.06万元（保留到0.01万元）

    大 写：伍仟肆佰伍拾玖万零陆佰元整

    货币种类：人民币

    各宗地估价结果详见报告最后附表1－1《土地估价结果一览表》。

    八、土地估价师签字

    姓 名 土地估价师资格证书号

    鲁东宇 94010137

    陆建华 93030017

    九、土地估价机构

    

北京华信房地产评估有限公司 唐山兰德资产评估有限公司

    二○○二年五月二十六日 二○○二年五月二十六日