每日必读一.概况:
本次评估的对象为位于南京市江宁区南京民营科技园的武夷城项目所占土地。 江宁区位于北纬31°56′,东经118°47′,属于亚热带温湿气候,年均气温16. 7℃, 年均降水量959.8MM。江宁区东西南三面环抱南京主城,距离市中心仅7公里,下辖18 个镇,76万人口,总面积1600平方公里。根据江苏省委规划,以建设现代化新城区,南 京附城为目标,江宁于2000年撤县政区,以东山为中心,划出110平方公里作为新市区 布局框架。江宁区总体规划为以百家湖为核心,依次向外分设三个发展圈层:一是百 家湖风景游览城,内设商贸别墅、植物、疗养、游乐、国际会议六大中心;二是金融、 科技、社团及住宅区;三是高新技术产业加工区,以及规划区13.05平方公里,可容纳 80000～120000人的大学城。
江宁区交通条件优越,公路方面与104国道、312国道、沪宁高速公路、 机场高 速公路和绕城公路相接; 航空方面距华东地区最大客货两用机场—南京禄口国际机 场仅18公里;铁路方面南京是连接华中、华东、华北的重要交通枢纽,津浦、沪宁、 宁芜三条铁路交汇处,江宁距中华门火车站仅7公里; 水运方面距亚洲内河第一大港 口南京港仅17公里。
从江宁区房地产的发展布局上分析,该区住宅开发大致可为岔路口地区、 东山 镇地区、百家湖地区、将军路地区和民营科技园区五个地区, 其中民营科技园区是 江宁房地产中最后崛起的一个板块,西临开发区,北依江宁老城区, 目前该地区的开 发才刚刚起步。民营科技园于1994年创建,西傍秦淮河。东望青龙山,南接方山, 北 拥东山,规划面积58平方公里,包括科技园、大学城、方山旅游渡假区三大开发区。 目前科技园已吸引180多个项目进驻落户,包括托普软件园、中国移动、苏源实业、 格满林及武夷地产、莱茵达财富广场等一批高科技企业和大型三产项目。2001年科 技园共实现技工贸总收入16亿元,国内生产总值近3亿元,完成工业产值83,500万元, 全年合同利用外资近2,000万美元。科技园至成立以来,不断加大对基础设施的投入, 供水方面30万吨自来水直接供水;供电方面区内分别有35KV和11KV电网充足供应;供 气方面已实现煤气与市区联网; 排水与排污方面拟建统一处理的污水处理设施对污 水进行处理,排水能力现已达到城市标准,通讯方面已专设一座电话容量15万门的电 信支局,以实现数字程序化、DNN线路和公众多媒体互联网; 区间道路方面呈网状结 构,东西走向6条,南北走向14条,主干道宽60米,次干道宽35米,一般道路15～20 米 ,104国道从中心东西向穿园而过。
本次评估的武夷城位于科技园内天元路以南,秦淮河以东,竹山南路以西, 玉带 圩以北,规划用地面积1200亩。宗地规划设计基本指标为容积率1.15,其中别墅 0.4 以下,绿化率不得小于35％,建筑密度不得大于35％。该地块以耕地为主, 局部有小 山丘,地势基本平坦,水系丰富。东西轴线长900米,南北轴线长1300M,最低点标高7 .3米,最高点标高为19.4米,平均标高为10.0米(吴淞标高)。地块的地理标高低于秦 淮河堤及天元路,并有两条东西走向高压线,高压线最低点距地:110KV为19米,220KV 为21M。宗地上大小内湖、鱼塘34个,最大内湖40亩,水面占总用地面积15 ％左右。 宗地的周边情况如下:
该地块北侧的天元路是城市交通干道,路面宽60米6车道, 东侧竹山南路为交通 次干道,路面宽50米4车道,西临秦淮河的上游,拥有1.7公里河岸线,河面宽80～ 140 米,河底宽30～70米,水深4～6.5米,堤坝高程11.4～14.4米。 科技园区的市政综合 管网如:供水、供电、煤气、广电、通讯、宽带网、绿化等项目均已完成。 该地块 用电分别引自天元路东南侧,已有的民营变电站(容量:31500KVA)。在天元路南侧有 企事业单位四个:3521厂办公楼、南京民光高压油管厂、 南京张红婴食品有限责任 公司、南京方顺电力自动化设备厂;天元路以北:南京产东方中文学校,东渡花园等。 在天元路已设一个江宁区内线路公交站点,天元路北侧已建江苏老人康复医院一所; 规划在本小区红线外东北角设有公交总站及江宁区医院科学园分院, 并将在科学园 区内建宁一中、科学园小学等;在东南向约2公里处正筹建规划控制面积27平方公里、 规划区面积13.5平方公里的江宁大学城(具体详见江宁科学园道路及公建示意图)。
二.评估方法—假设开发法
委托评估的宗地为新征建设用地, 截至评估基准日已取得南京市江宁区规划局 建筑工程规划设计要点通知书, 开发商也根据自己的开发理念出具了规划设计任务 书。由于目前江宁区房地产市场较为活越,售价资料、 开发成本及有关税费的资料 较易取得,因此采用假设开发法进行土地评估,资料比较充分, 计算结果比较接近客 观实际。
三.评估过程
(一)假设开发法的基本原理及计算公式
假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上, 扣除建筑物建 造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后, 以价格 余额来确定估价对象土地价格的一种方法。公式:地价=楼价－建筑费－专业费－利 息－税费。
(二)假设条件
1.由于本宗地占地1200亩,开发周期预测为6～8年,考虑到开发周期较长, 可变 因素较多的原故,本次评估通过对第一期拟开发的273亩进行测算,求出土地单价,再 乘以土地面积得出宗地的总价;
2.本次评估假设建立在江宁区规划局2002年4月25 日出具的建筑工程规划设计 要点通知书和武宁房地产开发公司出具的武夷城住宅区规划设计任务书的基础上;
3.本次评估设定各期所开发的房产类型比例一样;
4.本次评估该宗地已交清全部出让金及相关费用, 并已取得土地使用权证的基 础上。
(三)宗地单价的测算过程
1.项目总开发价值
(1)预测项目市场销售价格
通过对江宁区目前住宅市场调查,该地区附近同类住宅可比项目较多。 通过对 天元城、21世纪园、万欣花园、天印花园、晨曦花园进行分析比较, 结合本项目实 际情况,预计建成后售价为:各层住宅2,000元/M2、小高层2,400元/M2、别墅2, 800 元/M2、车库为6万元/个。
(2)项目开发后可销售面积
根据有关技术资料,该项目总建筑面积209091M2,其中别墅 10129M2 、 小高层 62727M2、多层136234 M2、车库1300个。
(3)项目总开发价值
2800×10129＋2400×62727＋2000×136234＋60000×1300
=52,937.40万元
2.开发成本费用
(1)建安成本
1建安造价
根据南京市现行的建筑工程概算定额及对江宁市建筑市场行情进行分析测算, 建安成本单价为别墅850元/M2、小高层1200元/M2、多层700元/M2。
则建安造价=850×10129＋1200×62727＋700×136234
=17,924.59万元
2小区智能化
小区智能化主要指可视门铃及刷卡电动门等,根据目前江宁区的情况,每平米分 摊值为30元,则小区智能化=30×209091=627.27万元。
(2)公共设施配套费
1景观投入,由于开发商发挥水系发达的优势, 对植物及人工建筑物塑造景观要 求较高,预计单价为100元/M2。
则为100×209091=2,090.91万元
2公建造价
公建部分包括商店、学校、医疗、物业管理用房、文体及市政公用设施, 根据 江宁区现行建筑工程概算定额及建筑市场行情的分析测算,公建造价约为896.23 万 元。
(3)基础设施费
基础设施费包括污水处理系统及排水系统、供电、供水费用,煤气工程费用等, 依据江宁区的有关收费标准及目前开发成本分析,约占建安造价的10％左右,则为1 ,792.46万元。
(4)开发费用合计
开发费用=(1)＋(2)＋(3)＋(4)
=23,331.45万元
3.前期工程费
前期工程费包括规划费、可行性研究、勘察设计费等, 其他费用包括工程监理 费、招标管理费、保险费等其他费用。根据江苏省有关收费标准, 该部分约占建安 造价的3％左右,则为537.74万元。
4.管理费用
管理费用指房屋开发和组织管理中发生的费用, 一般按开发成本加前期及其他 费用之和的5％计取,则为:1,193.46万元。
5.投资利息
投资利息包括土地购买及房屋开发过程的投资利息。根据江宁区目前开发的平 均周期及该项目的实际情况,土地开发周期取3年,房屋开发周期为2年, 利息率选用 固定资产贷款对应的一～在年的年利率5.49％,则房屋开发实际利率=(1＋5.49 ％ )2/2－1=5.49％;土地开发利率=(1＋5.49％)3/2－1=8.35％;
则投资利息=地价×8.35％＋(23331.45＋537.74)×5.49％
=8.35％地价＋1,310.42万元
6.销售费用
由于江宁区房地产市场竞争较为激烈,销售费用一般达到售价的3％左右, 则销 售费用=52937.40×3％=1,588.12万元
7.销售税费
指房地产开发方需要承担的卖方税费,包括营业税及其附加、 印花税及交易手 续费,税率约为5.75％,则为3,043.90万元。
8.利润
指房地产开发的项目利润率,目前江宁区正常开发利润为20％左右,则利润=(开 发成本＋前期工程及其他费用)×20％
=(23331.45＋537.74)×20％＋地价×20％
=4773.84＋20％地价
9.总成本
总成本= 地价＋开发费用＋前期工程费＋管理费＋投资利润＋销售费用＋营业 税金及附加
=13×273＋23,331.45＋537.74＋1,193.46＋8.35％×3549
＋1,310.42＋1,588.12＋3,043.90
=34,850.43
10.土地增值税
(1)增值额=销售收入－总成本－加计扣除额
=52,937.57－34,850.43－[34,850.43－3,043.90]×20％
=11,725.83
(2)增值率=11,725.83/46,576.26×100％=25％<50％
(3)应纳税额=11,725.83×30％=3,517.75
11.所得税
所得税=(销售总收入－总成本－土地增值税)×33％
=(52,937.40－34,850.43－3,517.75)×33％
=4,807.84
12.土地单价的确定
地价=楼价－开发成本－专业费用－利息－销售费用－利润
=52,937.40－(537.74＋23,331.45)－1,193.46－(8.35％地价
＋1,310.42)－1,588.13－(3,043.90＋3,517.75＋4,807.84)
－(4,773.84＋20％地价)
128.35％地价=8,832.87
地价=6881.86万元
每亩熟地地价=6881.86/273=25.21万元/亩
由于本次评估宗地为生地,根据江宁区开发的平均水平,生地变为熟地所需耗用 的三通一平等费用约为1.2万元/亩。
则生地地价=25.21－1.2=24.01万元/亩
(四)评估值的确定
1.土地面积的测算
本次评估依据宁建规字(2002)第086号建设用地规划许可证记载的用地面积数, 未考虑由于高压走廊、提灌站、桥头退让及提岸退让所占用的148亩,具体土地面积 以土地行政管理部门勘测确定的数据为准。
2.评估值的确定
土地价值=土地评估单价×土地面积
=24.01×1200
=28,812万元
资产评估结果汇总表
资产占有单位:南京武宁房地产开发有限公司 基准日:2002年5月31日 单位:万元
项目 账面价值 调整后账面值 评估价值 增值额 增值率%
流动资产 1,930.56 1,930.56 1,930.54 -0.02
长期投资
固定资产 33.29 33.29 33.29
其中：在建工程
建筑物
设备 33.29 33.29 33.29
无形资产 4,000.00 18,381.00 28,812.00 10,431.00 56.75
其中：土地使用权 4,000.00 18,381.00 28,812.00 10,431.00 56.75
其他资产 12.26 12.26 12.26
资产总计 5,976.11 20,357.11 30,788.09 10,430.98 51.24
流动负债 4,320.64 18,701.64 18,701.64
长期负债
负债总计 4,320.64 18,701.64 18,701.64
净资产 1,655.47 1,655.47 12,086.45 10,430.98 630.09
资产评估分类汇总表
资产占有单位:南京武宁房地产开发有限公司 基准日:2002年5月31日 单位:元
资产项目 帐面价值 账面调整值 调整后帐面值
一.流动资产合计 19,305,575.16 19,305,575.16
货币资金 16,584,924.44 16,584,924.44
短期投资
应收票据
应收帐款
减:坏帐准备
应收帐款净额
应收股利(应付利润)
应收利息
预付帐款 20,000.00 20,000.00
应收补贴款
其他应收款 1,407,285.80 1,407,285.80
存货 1,293,165.93 1,293,165.93
待摊费用 198.99 198.99
待处理流动资产净损失
一年内到期的长期债券投资
其它流动资产
二.长期投资
三.固定资产 332,907.00 332,907.00
固定资产原价 332,907.00 332,907.00
其中:设备类 332,907.00 332,907.00
建筑类
减:累计折旧
固定资产净额 332,907.00 332,907.00
其中:设备类 332,907.00 332,907.00
建筑物类
工程物资
在建工程
固定资产清理
待处理固定资产净损失
四.无形资产合计 40,000,000.00 143,810,000.00 183,810,000.00
其中:土地使用权 40,000,000.00 143,810,000.00 183,810,000.00
其他无形资产
五.递延资产合计 122,570.29 122,570.29
开办费
长期待摊费用 122,570.29 122,570.29
六.其他长期资产
七.递延税款借项
八.资产总计 59,761,052.45 143,810,000.00 203,571,052.45
九.流动负债合计 43,206,394.45 143,810,000.00 187,016,394.45
短期借款
应收票据
应付帐款 43,203,815.93 143,810,000.00 187,013,815.93
预收帐款
代销商品款
其他应付款
应付工资
应付福利费
应交税金 638.52 638.52
应付利润(应付股利)
其他应交款 1,940.00 1,940.00
预提费用
一年内到期的长期负债
其它流动负债
十.长期负债合计
长期借款
应付债券
长期应付款
住房周转金
其它长期负债
递延税款贷项
十一.负债合计 43,206,394.45 143,810,000.00 187,016,394.45
十二.净资产 16,554,658.00 16,554,658.00
资产项目 评估价值 评估增减值 增值率%
一.流动资产合计 19,305,376.17 -198.99
货币资金 16,584,924.44
短期投资
应收票据
应收帐款
减:坏帐准备
应收帐款净额
应收股利(应付利润)
应收利息
预付帐款 20,000.00
应收补贴款
其他应收款 1,407,285.80
存货 1,293,165.93
待摊费用 - -198.99 -100
待处理流动资产净损失
一年内到期的长期债券投资
其它流动资产
二.长期投资
三.固定资产 332,907.00
固定资产原价 332,907.00
其中:设备类 332,907.00
建筑类
减:累计折旧
固定资产净额 332,907.00
其中:设备类 332,907.00
建筑物类
工程物资
在建工程
固定资产清理
待处理固定资产净损失
四.无形资产合计 288,120,000.00 104,310,000.00 56.8
其中:土地使用权 288,120,000.00 104,310,000.00 56.8
其他无形资产
五.递延资产合计 122,570.29
开办费
长期待摊费用 122,570.29
六.其他长期资产
七.递延税款借项
八.资产总计 307,880,853.46 104,309,801.01 51.2
九.流动负债合计 187,016,394.45
短期借款
应收票据
应付帐款 187,013,815.93
预收帐款
代销商品款
其他应付款
应付工资
应付福利费
应交税金 638.52
应付利润(应付股利)
其他应交款 1,940.00
预提费用
一年内到期的长期负债
其它流动负债
十.长期负债合计
长期借款
应付债券
长期应付款
住房周转金
其它长期负债
递延税款贷项
十一.负债合计 187,016,394.45
十二.净资产 120,864,459.01 630.9
