每日必读江南模塑科技股份有限公司：
江苏仁合资产评估有限公司接受委托,根据国家有关资产评估的规定,按照公认的资产评估方法,本着独立、客观、公正、科学的原则,就无锡鸿意地产发展有限公司拟股权转让事宜,对该公司截止2007年3月31日申报之资产和负债的价值进行评估。
评估人员查阅了无锡鸿意地产发展有限公司提供的法律性文件、工程技术及财务会计资料,与无锡鸿意地产发展有限公司有关管理人员、业务人员、工程技术人员等一起对所评资产进行了实地勘查审核,并相互交换了意见。在此基础上,根据相关法律、法规及专业规范和技术标准,遵循评估基本原则和一般评估惯例,对无锡鸿意地产发展有限公司申报的资产和负债实施了必要的评估程序,主要采用成本法进行评估,评估工作业已完成。除本报告特别事项说明对评估结论的影响外,在报告正文所设定的假设及限制条件成立的前提下：无锡鸿意地产发展有限公司于评估基准日申报之净资产评估价值为99,099.59万元(精确到百元),大写人民币玖亿玖仟零玖拾玖万伍仟玖佰圆整。
评估结果有效期自2007年3月31日至2008年3月30日。具体结果如下：
资产、负债评估结果汇总表
被评估人：无锡鸿意地产发展有限公司 评估基准日：2007年3月31日 金额单位：人民币万元
帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增值额 增值率%
项 目
A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%
流动资产 1 180,697.83 180,697.83 242,199.45 61,501.62 34.04
长期投资 2 15.00 15.00 15.00 - -
固定资产 3 650.74 650.74 1,764.57 1,113.83 171.16
其中：在建工程 4 - - - -
建筑物 5 477.61 477.61 1,561.81 1,084.20 227.01
设 备 6 173.14 173.14 202.76 29.62 17.11
无形资产 7 1.32 1.32 1.32 - -
其中：土地使用权 8 - - - -
其他资产 9 82.16 82.16 22.16 -60.00 -73.03
资产总计 10 181,447.05 181,447.05 244,002.50 62,555.45 34.48
流动负债 11 120,902.91 120,902.91 120,902.91 - -
长期负债 12 24,000.00 24,000.00 24,000.00 - -
负债总计 13 144,902.91 144,902.91 144,902.91 - -
净资产 14 36,544.14 36,544.14 99,099.59 62,555.45 171.18
以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本次评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文,并请注意报告书正文对有关事项的说明和限制,尤其是报告书正文中特别事项说明所涉及事项可能对评估结果的影响。
(此页无正文)
江苏仁合资产评估有限公司 法定代表人：
中国注册资产评估师
张雨歌＿＿＿＿
中国 苏州 项目审核人：
中国注册资产评估师
姚雪勇＿＿＿＿
二○○七年五月二十一日
项目负责人
中国注册资产评估师
周鸿君＿＿＿＿
江南模塑科技股份有限公司：
江苏仁合资产评估有限公司接受委托,根据国家有关资产评估的规定,按照公认的资产评估方法,本着独立、客观、公正、科学的原则,就无锡鸿意地产发展有限公司拟股权转让事宜,对该公司截止2007年3月31日申报之资产和负债的价值进行评估。
评估人员查阅了无锡鸿意地产发展有限公司提供的法律性文件、工程技术及财务会计资料,与无锡鸿意地产发展有限公司有关管理人员、业务人员、工程技术人员等一起对所评资产进行了实地勘查审核,并相互交换了意见。在此基础上,根据相关法律、法规及专业规范和技术标准,遵循评估基本原则和一般评估惯例,对无锡鸿意地产发展有限公司申报的资产和负债实施了必要的评估程序,主要采用成本法进行评估,评估工作业已完成。除本报告特别事项说明对评估结论的影响外,在报告正文所设定的假设及限制条件成立的前提下：无锡鸿意地产发展有限公司于评估基准日申报之净资产评估价值为99,099.59万元(精确到百元),大写人民币玖亿玖仟零玖拾玖万伍仟玖佰圆整。评估有效期自2007年3月31日至2008年3月30日。
现将评估基本情况报告如下：
一、委托方与资产占有方
(一)委托方：
江南模塑科技股份有限公司
(二)资产占有方：
1、名称：无锡鸿意地产发展有限公司(以下简称“鸿意地产”)
2、注册号：3202001115484
3、住所：无锡市蠡园经济开发区鸿桥路西侧工业设计园409-418室
4、法定代表人：曹明芳
5、注册资金：人民币31000万元整
6、经济性质：有限责任公司
7、经营范围：房产开发、销售、租赁、咨询服务,房屋代迁、代建,装饰装潢(不含资质)服务；建筑材料、水暖器材、五金交电的销售；其它居民服务业。
8、历史沿革：
无锡鸿意地产发展有限公司,前身为无锡锡通房产有限公司,始建于1993年,2002年5月公司正式更名,2004年10月公司第二次增资扩股后,注册资本达3.1亿元人民币,股东有：江阴模塑集团有限公司、鸿意地产发展有限公司、江苏澄信万鼎投资管理有限公司、南京民丰投资有限公司、南京民生租赁有限公司及陶炜,各股东投资情况见下表：
单位名称 投资比例 投资额(元)
江阴模塑集团有限公司 51.94% 161,000,000.00
鸿意地产发展有限公司 29.03% 90,000,000.00
江苏澄信万鼎投资管理有限公司 8.06% 25,000,000.00
南京民生租赁有限公司 2.90% 9,000,000.00
南京民丰投资有限公司 2.10% 6,500,000.00
陶炜 5.97% 18,500,000.00
合计 100.00% 310,000,000.00
无锡鸿意地产公司按照现代企业制度建立并规范运行,公司实行董事会领导下的总经理负责制,建有完善的公司管理制度和运营体系。公司目前拥有企业员工100名,其中大专以上学历人员、中级以上技术70名。公司共设九个部门：财务部、预决算部、计划发展部、工程部、材料部、销售部、企划部、客户服务中心、办公室。
无锡鸿意地产自成立起,就以全新的开发理念投身房地产市场,成为无锡市房地产界的领头羊。2000年以来投资开发的项目有：无锡清扬路商业地块、商品住宅“金色江南”、商品住宅“金领嘉园”、“太湖半岛国际广场”商业项目,获取开发的建筑项目总面积近100万m2。“金色江南”水岸城市花园凭借高品质的项目规划和产品设计,曾被评为2003年度“江苏名盘”,这是该年度无锡市唯一获此殊荣的楼盘项目。无锡鸿意地产也连年荣获“江苏省房地产企业五十强"、“无锡市房地产企业十强”。
二、评估目的
本次项目之评估特定目的是为鸿意地产拟股权转让事宜而对其截止2007年3月31日申报之资产和负债进行评估,并对鸿意地产评估基准日净资产价值提供咨询性结论。
根据评估目的等相关条件,本评估报告书出具的是鸿意地产申报的资产在现有用途不变并持续经营以及评估基准日所表现的特定经济环境前提下在特别事项说明所给出的假设与限制条件下之持续经营价值,所谓持续经营价值是企业作为一个整体的价值,由构成企业持续经营的各局部资产的在用价值组成。
三、评估范围和对象
此次委托评估机构进行资产评估的范围为鸿意地产申报的全部资产及负债,具体为公司2007年3月31日《资产负债表》中之资产及负债。申报的资产、负债金额如下：
流动资产 1,806,978,273.51元
长期股权投资 150,000.00元
固定资产 6,507,448.42元
无形资产 13,153.40元
长期待摊费用 821,623.93元
资产总计 1,814,470,508.26元
流动负债 1,209,029,141.45元
长期负债 240,000,000.00元
负债总计 1,449,029,141.45元
(一)固定资产
本次申报评估的固定资产包括机器设备、房屋建筑物。
1、资产概况
机器设备：机器设备主要包括车辆、办公电子设备、家具、通讯设备等。运输设备主要为11辆车,均能正常运行。办公设备主要包括空调、电脑等。这些设备及车辆绝大部分购于2001年以后,使用保养较好,能满足生产使用的要求。
房屋建筑物：房产共1项,总建筑面积为1,837.42㎡,为钢混结构,其用途主要为商业和办公用房。
2、权属情况
机器设备：申报评估的设备中有11辆车,均能正常运行,且都取得了车辆行驶证。
房屋建筑物：权证情况见下表。
房屋所有权证编 房屋面积 土地使用权
序号 名称 土地使用证编号 备注
号 (m2) 面积(m2)
锡房权证崇安字第 锡崇国用(2003)
1 人民中路198号 1,837.42 185.7
10030936号 字第259号
合计 1,837.42 185.7
(二)存货
本次申报评估的存货包括产成品及在产品。
1、产成品
(1)可售产成品：包括多层住宅、高层住宅、别墅、商业用房、地下车位、地下储室,具体情况详见下表：
名称 住宅(m2) 商业(m2) 别墅(m2) 车位(个) 地下室(m2)
金色江南一期 1,084.92 1,278.65 272 3,981.04
金色江南二期 4,217.87 192.13 303
金色江南三期 4,849.64 670.58 26,079.83 111
中桥住宅 3,290.09 44
清扬路80号3、4楼 1185.6
合 计 13,442.52 3,326.96 26,079.83 730 3,981.04
(2)自用产成品：主要为中桥商业项目。中桥商业是根据无锡市发展计划委员会锡计资(2003)第42号《关于在锡地2003-1号(四药厂)地块开发公建及住宅用房项目立项的批复》建设的。至评估基准日,该项目已全部完工,目前有部分房屋已出租经营。
该项目占地面积为48,543.30㎡,权证情况见下表：
土地使用权 使用权
证号 面积(M2) 人 座落 地号 类型 用途 终止日期
中南路南侧、
锡南国用 无锡鸿意地
苏锡路西侧 住宅2043年7
(2005)第 12000.00产发展有限 2-008-007-077 出让 商业用地
(原四药厂 月30日
111号 公司
地块)
锡南国用 无锡鸿意地
住宅2043年7
(2006)第92 7389.30产发展有限 苏锡路西侧2-008-007-079 出让 商业用地
月30日
号 公司
锡南国用 无锡鸿意地
住宅2043年7
(2006)第93 19295.10产发展有限 苏锡路西侧2-008-007-080 出让 商业用地
月30日
号 公司
中南路南侧、
锡南国用 无锡鸿意地
苏锡路西侧 住宅2043年7
(2005)第 9858.90产发展有限 2-008-007-076 出让 商业用地
(原四药厂 月30日
112号 公司
地块)
合计 48543.30
该项目建成后总建筑面积为162,171.56㎡,其中商业用房面积为130,240.26㎡,地下室面积为31,931.30㎡。
2、在产品
在产品包括中桥酒店和金色江南四期二个项目
(1)中桥酒店
中桥商业是根据无锡市发展计划委员会锡计资(2003)第42号《关于在锡地2003-1号(四药厂)地块开发公建及住宅用房项目立项的批复》建设的。至评估基准日,该项目处于刚开工阶段。
该项目占地面积为14,966.00㎡,权证情况见下表：
土地使用权 使用权
证号 面积(M2) 人 座落 地号 类型 用途 终止日期
锡南国用 无锡鸿意地 中南路南
住宅2043年
(2005)第70 14,966.00产发展有限侧、骂蠡港2-008-007-073 出让 商业用地
7月30日
号 公司 西侧
根据企业提供的资料,该项目建设规划尚在审批中,本次评估只取得了项目送审规划,具体见下表：
中桥酒店拟建面积表
楼层 建筑面积㎡ 备注
地下二层 7209.52 地下
地下一层 7206.03 地下
一层 4117.92 裙楼
二层 3740.63 裙楼
三层 4501.27 裙楼
三层夹层 2374.45 裙楼
四层 2049.16 裙楼
五---二十层 25074.24
二十一----二十二层 2859.56
电梯机房屋 326.2
屋顶层 78.53
地下总建筑面积 14415.55
地上总建筑面积 45121.96
裙楼总建筑面积 16783.43
总建筑面积 59537.51
(2)金色江南四期
金色江南四期根据无锡市发展计划委员会锡计资(2002)第168号《关于在XDG-2001-6号地块开发商品住宅项目立项的批复》建设的,该工程分为二个组团,其中一组团已封顶,二组团处于打桩阶段。
该项目占地面积为234,315.20㎡,权证情况见下表：
土地使用权 使用权
证号 面积(M2) 人 座落 地号 类型 用途 终止日期
住宅2075年9
梁青路南望
锡滨国用 无锡鸿意地 月6日商业
惠路东鸿桥4-004-134 城镇混合住
(2006)第20 65,612.10产发展有限 2045 9
-006 出让 年月6
路西梁溪河 宅
号 公司 日其他2055
北
年9月6日
住宅2075年9
梁青路南望
锡滨国用 无锡鸿意地 月6日商业
惠路东鸿桥4-004-134 城镇混合住
(2005)第 96,715.70产发展有限 出让 2045年9
-007 月6
路西梁溪河 宅
155号 公司 日其他2055
北
年9月7日
住宅2075年9
梁青路南望
锡滨国用 无锡鸿意地 月6日商业
惠路东鸿桥4-004-134 城镇混合住
(2005)第 71,987.40产发展有限 出让 2045年9月6
路西梁溪河 -008 宅
157号 公司 日其他2055
北
年9月8日
合计 234,315.20
金色江南四期项目分为一、二组团。一组团已取得建设工程规划许可证；二组团商品房部分已取得建设工程规划许可证,配套用房部分尚未能取得建设工程规划许可证。取得规划情况如下表：
一组团 二组团
证号 层数 面积(m2) 证号 层数 面积(m2)
锡规建许(2005)第0132号 锡规建许(2006)第0138号
1号住宅 14 9544.00 4号住宅 18 11488.45
2号住宅 15\16\17 10737.00 5号住宅 18 11488.45
3号住宅 17\18 12282.00 6号住宅 14 12396.04
7号住宅 15 4474.67 小计 35372.94
8号住宅 16 4474.67 锡规建许(2006)第0139号
9号住宅 17 4474.67 36号住宅 4+1 2383.08
小计 45987.00 37号住宅 4+1 4640.90
38号住宅 4+1 3487.83
锡规建许(2005)第0133号 39号住宅 4+1 3487.83
10号住宅 10 8050.00 40号住宅 4+1 3487.83
11号住宅 10 8119.00 小计 17487.47
12号住宅 10 8135.50 锡规建许(2006)第0137号
13号住宅 10 8081.50 22号楼 10 5453.43
14号住宅 10 8119.00 23号楼 10 5407.68
15号住宅 10 8119.00 25号楼 10 5425.05
16号住宅 10 8081.50 26号楼 10 5425.05
17号住宅 10 8135.50 28号楼 10 5453.43
1号半地下室 9240.00 29号楼 10 5407.68
2号半地下室 9474.00 31号楼 10 5466.56
小计 83555.00 32号楼 10 5425.05
大地下室 23480.93
锡规建许(2005)第0134号 小计 66944.86
18号住宅 23 7991.00 锡规建许(2006)第0140号
19号住宅 24 7991.00 24号楼 10 7977.44
20号住宅 25 7991.00 27号楼 10 5431.52
21号住宅 26 7991.00 30号楼 10 5422.51
34号楼 5+1 4336.00 33号楼 10 8609.85
35号楼 5+1 2365.00 小计 27441.32
小计 38665.00
二组团中未取得规划的部分企业提供了拟建规划,具体如下：
名称 面积㎡
农贸市场 4782.7
物业管理 135.46
街道社区中心 528.47
综合修理部 420.86
垃圾中转站 348
公厕 84.65
托儿所\幼儿园 3881.74
合计 10181.88
(三)无形资产
本次申报评估的无形资产为各种软件,包括财务软件、正元造价软件、销售软件和鲁班钢筋软件等。
(四)长期投资
本次申报评估的长期投资单位为无锡名达物业经营管理公司,公司成立于2004年1月18日,是由江阴模塑集团有限公司与无锡鸿意地产发展有限公司共同投资成立。公司注册资本为50万元,江阴模塑集团有限公司投资额为35万元,占70%；无锡鸿意地产发展有限公司投资额为15万元,占30%。
(五)或有事项说明
科目名称 审定数 借款期限 年利率 借款用途 借款条件
中国银行江苏省中行 240000000
2006.01.16-2008.
06.01.16-08.01.15 60000000 0.0603 项目建设 抵押担保(注1)
01.15
2006.09.07-2016. 支付工程余款、
06.09.07-16.9.6 180000000 0.0684 抵押担保(注2)
9.6 归还银行借款
注1：土地使用权：65612.1平方米,梁青路南望惠路东鸿桥路西梁溪河北；土地使用权：9858.9平方米,中南路南侧,苏锡路西侧；在建工程：14017.4平方米,中南路南侧,苏锡路西侧。
注2：房地产现房：48547.82平方米,无锡苏锡路。
四、评估基准日
本次资产评估基准日为2007年3月31日,评估工作取价标准为于评估基准日有效的价格取费标准。
本次资产评估基准日是在尽可能与评估目的实现日接近的前提下和根据鸿意地产拟组建股份公司的总体要求及时间安排与评估机构协商确定。
此次确定的评估基准日对本报告的评估结果没有影响。
五、评估原则
1、依据国家有关法律法规的规定,遵循一般评估原则及评估惯例；
2、依据规定的评估程序,选择与评估目的、对象相匹配的方法及标准进行评估；
3、评估人员对被评估资产及负债进行了实地勘察、清点、审阅并作了核实,实事求是地进行评估；
4、坚持客观、公正、真实、合理的原则,维护有关各方的合法权益。
六、评估依据
(一)主要法律法规依据
1、国务院91号令《国有资产评估管理办法》；
2、原国家国有资产管理局颁发的《国有资产评估管理办法施行细则》；
3、财政部财评字【1999】91号关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知；
4、中国资产评估协会《资产评估操作规范意见(试行)》；
5、财政部令14号《国有资产评估管理若干问题的规定》；
6、财政部[2001] 801号《关于印发(国有资产评估项目核准管理办法)的通知》；
7、财政部[2001] 802号《关于印发(国有资产评估项目备案管理办法)的通知》；
8、中国注册会计师协会〈关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知〉(会协[2003]18号)；
(二)行为依据
江南模塑科技股份有限公司签订的《资产评估业务约定书》。
(三)取价依据
1、《全国机电产品价格目录》、《汽贸商情》等机器设备价格资料；
2、全国统一安装工程预算定额江苏省单位估价表(2002)；
3、资产所在地相关税费、材料价格资料；
4、委托方提供的决算书、销售合同等技术资料；
5、无锡市商品房市场情况及土地拍卖情况；
6、《江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知》；
7、2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国企业所得税法》
8、国务院令[1993]138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；
9、财法[1995]6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》；
10、其它有关资料；
(四)产权依据
1、《车辆行驶证》；
2、《国有土地使用证》；
3、《房屋所有权证》
4、其他有关资料。
七、评估过程
本次评估工作始于2007年4月15日,终于2007年5月21日。评估工作主要步骤为：
1、明确评估业务事项：与委托方进行初次接触,听取委托方经营情况及委估资产及范围等简单情况介绍,了解委托方对评估工作的要求,初步判断项目的风险所在,撰写业务承接函报部门经理,由其作出是否承接该项业务的决定。
2、签定业务约定书：接受评估委托与委托方协商确定评估目的、评估对象及评估范围、协商确定评估基准日、业务收费,签定业务约定书。
3、编制评估计划：项目负责人根据业务承接函所列情况,拟定评估计划(拟选用的评估方法,人员、时间安排,风险控制等内容)报部门经理批准。
4、现场调查：评估人员与鸿意地产有关人员一起对委托评估资产及负债进行全面清查。对所有实物资产全面清查核实了其帐面数量、实际数量、品质和存放地点；对所有非实物资产,清查核实了其帐面金额、形成原因、形成日期；确定这些资产(或负债)的存在性、完整性,验证待评资产及相关负债的真实性,做到不重报、不漏项、更不虚报。
5、收集评估资料：收集与评估有关的设备的发票、合同、图纸；收集委估资产的车辆行驶证、土地使用权证；委估资产是否存在抵押、担保等资料及相关资产的现行价格资料。
6、评定估算：在清查核实的基础上,根据各项资产、负债的具体情况、分别采用不同的计价方法进行评估及核实调整。
7、编制和提交评估报告：各评估小组负责人及项目负责人审核评估工作底稿,汇总评估数据。项目负责人依据工作底稿和评估数据撰写资产评估报告书。项目负责人、项目审核人、单位负责人对报告实施三级审核,并提交评估报告。
8、工作底稿归档：项目负责人在项目完成后及时进行书面底稿及电子底稿的归档工作。
八、评估方法
资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法。评估人员对本次评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件进行了分析,评估人员选择采用成本法(成本加和法)对委托审报的资产和负债进行评估。其具体情况如下：
(一)流动资产的评估
1、货币资金
货币资金包括现金、银行存款及其他货币资金。现金存放于财务部,我们对现金进行了盘点,并推至评估基准日与申报数核对无误,以确认调整后账面值。对于银行存款核实了账面数、银行对账单余额和银行存款余额调节表,在清查核对无误基础上,我们对银行存款以调整后账面值为评估值。其他货币资金均为个人贷款保证金,评估人员以清查值作为评估值。评估情况详见评估明细表。
2、应收款项
应收款项为应收帐款、其他应收款和预付帐款。
(1)应收账款主要为应收预交税金和农行购房款,我们核查了相关的购房合同及付款情况,认为其为正常的款项,评估时以申报帐面值作为评估值,具体情况详见评估明细表。
(2)其他应收款主要为相关单位的借款、内部往来、外部单位的借款及往来款、水电费及代垫款项等。评估人员对其进行了账龄分析并作了函证。认为其均为正常款项,因此评估人员以其账面值作为评估值,评估情况详见评估明细表。
(3)预付帐款
预付帐款主要为金色江南及中桥项目两工程的工程款和材料款,评估人员审核了相关合同,并对其进行了账龄分析并作了函证。认为其均为正常款项,因此评估人员以其账面值作为评估值,评估情况详见评估明细表。
3、存货
本次申报评估的存货包括产成品及在产品。
1)产成品
(1)可售产成品
本次评估采用市场比较法进行评估,其公式如下：
存货(开发产品)评估价值＝可接受市场价格－销售费用－销售税金－合理利润－土地增值税－所得税
可接受市场价格采用市场比较法确定。所谓市场比较法是指根据评估基准日的市场状况选择几个与评估对象在建筑结构、功能、用途等方面相同或相似的交易的实例,通过对各种因素的修正,并考虑评估实例的交易时间、交易动机等多种因素综合求取评估对象价格的一种方法,其基本公式为：
式中P-----待估房地产总价
PD-----待估房地产单价
S------待估房产建筑面积
PB(i)--修正后的比较案例交易单价
R------权数
P(i)---比较案例房地产交易单价
A(i)---待估房地产区域因素指数/比较案例房地产区域因素指数
B(i)---待估房地产功能因素指数/比较案例房地产功能因素指数
C(i)---待估房地产个别因素指数/比较案例房地产个别因素指数
D(i)---待估房地产评估期日房地产价格指数/比较案例房地产交易日房地产价格指数
E(i)---待估房地产交易情况修正系数/比较案例房地产交易情况修正系数评估过程介绍：
A、选择评估可比案例：根据评估对象所在地区以及评估对象的具体特征,在同一比较圈内选择3个与评估对象功能、结构、用途等相似的可比案例。
B、确定修正系数：根据评估对象和可比案例的具体特征,确定交易情况、交易时间、区域因素、功能因素、个别因素等不同的修正系数。
C、确定评估对象单价及总价：根据可比案例的交易价格和各种因素的修正系数,确定评估对象单价和总价。
销售费用根据企业历史数据分析确定。
销售税金根据国家税法规定计取。
销售利润根据《资产评估操作规范意见(试行)》(中评协(1996)03号)中有关产成品评估的规定：对正常销售的产品,根据其销售价格减销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；评估人员在分析了现有利润率资料的基础上确定。
土地增值税根据《江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知》和企业实际情况,按市场销售价的1.5%计算。
所得税根据《中华人民共和国企业所得税法》,以评估增值额的33%确认所得税。
(2)自用产成品
本次评估采用收益法。
所谓收益还原法是指运用适当的资本化率,将预期的评估对象房地产未来各期的正常纯收益折算到评估基准日的现值,求其之和得出评估对象房地产价格的一种评估方法。
收益还原法的基本公式为：
n a
∑=
P= i
(1+r) i
i 1
式中：P－估价对象价格,即本次评估房地产价值
a－第i年估价对象年纯收益
i
r－资本化率
n－收益年限
其中,a =第i年月租金 (1-空置率) (1-应扣减费率) 12
i
2)在产品
在产品包括中桥酒店和金色江南四期二个项目
本次对委估在产品的二个项目中桥酒店项目和金色江南四期项目分别采用市场比较法和假设开发法进行评估。
(1)市场比较法
本次评估采用市场法,所谓市场法就是通过与近期交易的房地产进行比较,并对一系列因素进行修正,而得到被估房地产在评估期日的市场状况下的价格水平。市场法的基本计算公式是：
P＝P’ A B C D …
式中：P ----被估房地产评估价格；
P’----可比交易实例价格；
A、B、C、D、…----各比较因素修正系数。
评估过程介绍：
a、可比交易案例确定：根据委托评估宗地的具体情况,针对委估宗地特点,选择符合一定条件的交易案例,作为供比较参照的交易实例。
b、因素修正：即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较,得到各因素修正系数
c、确定委托评估宗地评估价值：根据可比交易案例价格和因素修正系数按公式计算委托评估宗地的评估价值。
(2)假设开发法
由于金色江南四期项目开发时分为两个组团,其中一组团体已预售,二组团处于打桩阶段,因此本次对两个组团的评估方法有所不同,具体如下：
一组团评估方法
评估值=[项目总收入—项目尚需发生的成本—营业税金及附加—销售费用—管理费用—尚需利息(土建及土地)—土地增值税－所得税] 折现系数
1、项目总收入
项目总收入根据该项目所建各类房屋的市场销售价与所建面积来确定。已预售的则根据预售价确定,未预售的则参照预售价。
2、项目尚需发生成本
以测算出整个房地产开发项目完工所需的土建成本扣除其评估基准日帐面已发生的土建成本后的余额作为尚需发生的项目成本。
3、营业税金及附加
营业税按项目总收入的5%计,城建税及教育费附加按项目总收入的0.55%。
4、销售费用
根据企业基准日前各年度的平均费率确定销售费用为项目总收入的2%。
5、管理费用
根据企业基准日前各年度的平均费率确定管理费用为尚需发生成本的5%。
6、尚需利息
尚需利息分为二部分,一是尚需发生的土建成本的利息；二是土地成本(含利息)的利息。
因至评估基准日委估项目已预售且预售款达到项目土地成本与项目总建筑成本之和,故不再计取利息费用。
7、土地增值税
土地增值税根据企业实际预征比例确定。
8、所得税
所得税根据国家有关法律法规计算,其中对收入确认期在2007年12月31日前的,所得税率为33%；以后根据2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国企业所得税法》,所得税率为25%。
9、折现系数
折现系数=1/(1+折现率)收入确定期
9.1折现率
折现率是将未来有限期的预期收益换算成现值的比率
折现率(或适用本金化率)＝无风险收益率＋风险收益率
9.2收入确定期
收入确定期=整个工期(年)/2＋0.5(年)—已开工工期(年)
二组团评估方法
基本公式：
项目评估值=[项目总收入—项目土建成本—营业税金及附加—销售费用—管理费用—利息(土建及土地)—土地增值税－所得税] 折现系数+帐面土建成本
1、项目总收入
项目总收入根据该项目所建各类房屋的市场销售价与所建面积来确定。已预售的则根据预售价确定,未预售的则参照市场情况分析。
2、项目土建成本
以测算出整个房地产开发项目完工所需的成本作为项目土建成本。
3、营业税金及附加
营业税按项目总收入的5%计,城建税及教育费附加按项目总收入的0.55%。
4、销售费用
根据企业基准日前各年度的平均费率确定销售费用为项目总收入的2%。
5、管理费用
根据企业基准日前各年度的平均费率确定管理费用为尚需发生成本的5%。
6、利息
利息分为二部分,一是土建成本的利息；二是土地成本(含利息)的利息。
(1)土建成本的利息=项目土建总成本 土建成本计息比例 利率 土建成本计息期
(2)土地成本(含利息)的利息=(土地成本+利息) 利率 土地成本计息期
利率按1-3年期贷款利率并上浮10%计算确定。
7、土地增值税
土地增值税根据企业实际预征比例确定。
8、所得税
所得税根据国家有关法律法规计算,其中对收入确认期在2007年12月31日前的,所得税率为33%；以后根据2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国企业所得税法》,所得税率为25%。
9、折现系数
折现系数=1/(1+折现率)收入确定期
9.1折现率
折现率是将未来有限期的预期收益换算成现值的比率
折现率(或适用本金化率)＝无风险收益率＋风险收益率
9.2收入确定期
收入确定期=整个工期(年)/2＋0.5(年)—已开工工期(年)
(二)长期投资
本次申报评估的长期投资单位为无锡名达物业经营管理公司,公司成立于2004年1月18日,是由江阴模塑集团有限公司与无锡鸿意地产发展有限公司共同投资成立。公司注册资本为50万元,江阴模塑集团有限公司投资额为35万元,占70%；无锡鸿意地产发展有限公司投资额为15万元,占30%。
由于鸿意地产所占股权较少,且公司实际开业是在2007年1月1日,因此本次评估以帐面数作为评估值。
(三)设备评估说明
1、设备一般概况
机器设备：机器设备主要包括车辆、办公电子设备、家具、通讯设备等。运输设备主要为11辆车,均能正常运行。办公设备主要包括空调、电脑等。这些设备及车辆绝大部分购于2001年以后,使用保养较好,能满足生产使用的要求。
2、评估方法
设备评估采用重置成本法,其基本公式为：
评估净值=评估原值 成新率
本报告所称设备评估原值是指在现时条件下,于评估基准日购置或取得与所评设备功能相同或相似的全新资产,并使其处于在用状态所需的社会一般公平耗费。
成新率指所评设备实际新旧程度。
A、设备评估原值的确定
设备评估原值采用以下方法确定：
重置完全价(评估原值)=现行市价+从属费用
其中：对于通用设备的现行市价向有关生产厂家、产品经销商咨询或参照同类型产品取得；对于非标设备则根据设计制造非标设备的工料费等费用组成确定其现行市价；
从属费用主要为是使设备处于在用状态所需的运杂费、安装调试费、设备基础等；对车辆指购置附加税和牌照费；
B、成新率的确定
本评估报告所称成新率(Z)由理论成新率(N)和专家经验成新率(M)加权平均取得：
Z=M 60%+N 40%
a、按设备尚可使用年限确定理论成新率：
N=D/(D+B)
或=1-B/A
式中：B--已使用年限或里程
D--尚可使用年限或里程
A検倜晗藁蚶锍?
对于运输车辆的理论成新率,按照上述公式判断外,还按照里程法同时进行并以孰低原则确定理论成新率,里程法的公式为：
成新率=(强制报废里程-已经运行里程)/强制报废里程 100%
注：对采用孰低法确定的车辆成新率若低于15%但实际在用的车辆按15%计取成新率。
b、专家经验成新率按设备役期、完整程度、结构、传动、精密度、可靠性、开工率(次)及管理状况等综合确定。
C、设备评估净值=评估原值 成新率
各设备明细评估情况请参阅评估明细表。
(四)房屋建筑物
(1)资产概况
房屋建筑物：房产共1项,总建筑面积为1,837.42㎡,为钢混结构,其用途主要为商业和办公用房。
(2)评估方法说明
资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法。评估人员通过对本次评估对象、价值内涵类型、资料收集情况等相关条件进行了分析,确定选用市场比较法对待估房产进行评估,其具体评估方法说明如下：
所谓市场比较法是指根据评估基准日的市场状况选择几个与评估对象在建筑结构、功能、用途等方面相同或相似的交易的实例,通过对各种因素的修正,并考虑评估实例的交易时间、交易动机等多种因素综合求取评估对象价格的一种方法,其基本公式为：
P＝PD S
n
Σ
PD＝ PB( R
i)
i＝1
PB(i)＝P( A( B( C( D( E(
i) i) i) i) i) i)
式中P-----待估房地产总价
PD-----待估房地产单价
S------待估房产建筑面积
PB(i)--修正后的比较案例交易单价
R------权数
P(i)---比较案例房地产交易单价
A(i)---待估房地产区域因素指数/比较案例房地产区域因素指数
B(i)---待估房地产功能因素指数/比较案例房地产功能因素指数
C(i)---待估房地产个别因素指数/比较案例房地产个别因素指数
D(i)---待估房地产评估期日房地产价格指数/比较案例房地产交易日房地产价格指数
E(i)---待估房地产交易情况修正系数/比较案例房地产交易情况修正系数
(五)无形资产
本次申报评估的无形资产为各种软件,包括财务软件、正元造价软件、销售软件和鲁班钢筋软件等。其帐面数为摊余价值,因此本次评估以帐面数作为评估值。
(六)负债评估说明
本次所评负债包括短期借款、应付帐款、预收帐款、其他应付款、应付福利费、应交税金、预提费用和长期借款等。我们审核了无锡鸿意地产发展有限公司的有关会计凭证、账簿等资料,并对有关往来进行了函证,对未取得回函的执行了替代程序,核实其实际债权人的存在与否,以实际应承担的费用确定评估值。
1、短期借款评估说明
短期借款均为银行借款,评估人员核对了明细账与总账的一致性,抽查了凭证、借款借据与保证合同,对相关借款债务的真实性进行了验证,对应计利息进行了复核。根据凭证抽查和函证情况,上述借款已确认无误,评估值同调整后账面值；评估结果详见评估明细表。
2、应付帐款评估说明
应付帐款均为应付工程队的工程款及材料款,评估人员清查核实了其他应付款的真实性完整性,对部分往来款项进行了函证或抽查了原始凭证,经清查调整后已确定无误,评估以其调整后账面值确认为评估值。
3、预收帐款评估说明
预收帐款均为预收的房款,评估人员清查核实了预收款项的真实性完整性,对其进行了函证或抽查了原始凭证,经清查调整后已确定无误,评估以其调整后账面值确认为评估值。
4、其他应付款评估说明
其他应付款主要内部往来、保证金、公积金、工会经费、职工教育经费等。根据委托方申报,评估人员清查核实了其他应付款的真实性完整性,对部分往来款项进行了函证或抽查了原始凭证,经清查调整后已确定无误,评估以其调整后账面值确认为评估值。
5、应交税金及其他应交款评估说明
营业税,主营业务收入按运营收入的5%计缴。所得税,按应纳税额的33%计缴。其他应交款为教育费附加,按流转税额的4%计缴,评估人员审核了应交税金和其他应交款计提及交纳的有关凭证,对相关税费进行了复核,并核对了公司纳税申报表；应交税金及其他应交款经清查已确认无误,评估人员以其调整后账面值确认为评估值。评估结果详见评估明细表。
6、应付工资及应付福利费评估说明
评估人员查阅了应付工资及应付福利费明细帐簿,审核了工资及福利费计提、发放的有关凭证,经核实应付福利费申报无误,以经核实的金额确定评估值。
7、长期借款评估说明
长期借款均为银行借款,评估人员核对了明细账与总账的一致性,抽查了凭证、借款借据与保证合同,对相关借款债务的真实性进行了验证,对应计利息进行了复核。根据凭证抽查和函证情况,上述借款已确认无误,评估值同调整后账面值；评估结果详见评估明细表。
九、评估结果
在报告正文所设定的假设及限制条件成立的前提下,无锡鸿意地产发展有限公司评估基准日净资产评估价值为99,099.59万元(精确到百元),大写人民币玖亿玖仟零玖拾玖万伍仟玖佰圆整。
资产、负债评估结果汇总表
被评估人：无锡鸿意地产发展有限公司 评估基准日：2007年3月31日 金额单位：人民币万元
帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增值额 增值率%
项 目
A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%
流动资产 1 180,697.83 180,697.83 242,199.45 61,501.62 34.04
长期投资 2 15.00 15.00 15.00 - -
固定资产 3 650.74 650.74 1,764.57 1,113.83 171.16
其中：在建工程 4 - - - -
建筑物 5 477.61 477.61 1,561.81 1,084.20 227.01
设 备 6 173.14 173.14 202.76 29.62 17.11
无形资产 7 1.32 1.32 1.32 - -
其中：土地使用权 8 - - - -
其他资产 9 82.16 82.16 22.16 -60.00 -73.03
资产总计 10 181,447.05 181,447.05 244,002.50 62,555.45 34.48
流动负债 11 120,902.91 120,902.91 120,902.91 - -
长期负债 12 24,000.00 24,000.00 24,000.00 - -
负债总计 13 144,902.91 144,902.91 144,902.91 - -
净资产 14 36,544.14 36,544.14 99,099.59 62,555.45 171.18
十、特别事项说明
本评估报告未考虑以下事项对评估结果可能产生的影响,在此特提请报告使用者注意：
1、本次评估结果是建立在以下假设前提条件上的；
A、假设鸿意地产公司在2007年3月31日后不改变用途仍持续经营,除非不可预见的特殊因素,公司作为一个获利主体,具体对其资产完全占有和支配的权利；
B、假设公司将按其制定的计划,合理、有序开发现有房地产项目,且项目收入、成本、费用等各项指标能达到其计划目标；
C、假设公司的经营者是负责的,且管理层有能力担当其职责；
D、除非另有说明,假设公司完全遵守所有有关的法律和法规；
E、假设公司所提供的财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致；
F、假设国家和税收政策在公司未来经营过程中保持相对稳定；
G、假设国家对房地产市场的各项政策在公司未来经营过程中保持相对稳定。
2、鸿意地产委估的在产品均为房地产开发项目,评估人员采用假设开发法进行评估,委估项目中部分已取得建设工程规划许可证,但也有部分项目只有经济技术指标。本次评估的依据为建设工程规划许可证和经济技术指标,评估结果未考虑经济技术指标与最终工程规划许可证的差异对评估结果的影响。
3、鸿意地产公司已开发完成或正在开发的房地产项目土地增值税均按规定预征率(1.5%)预交,根据国家税务总局《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》需对土地增值税进行清算,本次评估未考虑土地增值税清算金额与预征金额的差额对评估结果的影响。
4、根据委托方及资产占有方提供资料,中桥商业项目完工后不作销售,企业作为经营用房,因此根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定,不需交纳土地增值税。
5、鸿意地产开发项目金色江南一期、金色江南二期、金色江南三期、中桥住宅和中桥商业五个项目均已完工且投入使用(销售),但相关的工程决算尚未完成,鸿意地产对上述项目成本进行了预估,上述预估成本与最终决算成本可能存在差异。
十一、评估报告基准日期后重大事项
评估基准日后至提交评估报告期间委托方和资产占有方未提供其他可能对评估结论产生重大影响的事项。
评估基准日后,评估结果有效期内,资产数量发生变化,应根据本报告相应评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化,并对资产评估价值产生明显影响,委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。
十二、评估报告法律效力
根据现行有关规定,评估结果有效期为评估基准日后一年,即本评估报告书评估结果有效期为2007年3月31日至2008年3月30日。
1、评估报告书出具的是无锡鸿意地产发展有限公司资产在现有用途不变并持续经营以及评估基准日所表现的特定经济环境前提下在特别事项说明所给出的假设与限制条件下之持续经营价值,所谓持续经营价值是企业作为一个整体的价值,由构成企业持续经营的各局部资产的在用价值组成。注册资产评估师及本评估机构不承担因报告使用不当所造成后果的责任；
2、本评估报告书出具的评估结果仅适用于本次评估之特定目的,本报告书对所评结果用于其他方面的客观性未作探讨；
3、本评估报告书未考虑资产担保、抵押、保险以及特殊的交易方可能追加付出的价格等行为可能造成资产价值的影响,我们也未对评估清查调整和资产重估增值额作任何纳税准备；
4、本报告书未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响,当前述评估目的等条件以及评估中的持续经营原则等其他情况发生变化时,评估结果一般会失效；
5、本评估报告书出具的估值意见在较大程度上依赖于委托方和资产占有方提供的相关资料,无锡鸿意地产发展有限公司应对所提供包括评估对象的法律权属即其所有权和与所有权有关的其他财产权利在内的资料和评估证据的真实性、合法性和完整性承担全部责任,本公司及注册资产评估师的责任是对评估对象在评估业务约定书规定的评估范围和评估基准日价值在设定的价值类型和假设与限制条件下进行估算；
6、本评估报告书的评估范围为无锡鸿意地产发展有限公司申报评估资产及负债,对无锡鸿意地产发展有限公司可能存在的无形资产和其他有形资产未予涉及,本公司对本评估报告的客观性、公正性负责,承担的法律责任仅限于评估工作的范围之内；
7、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注,但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证；
8、本报告结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用,评估报告书的使用权归委托方所有,未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开；
国家法律、法规另有规定者从其规定。
十三、评估报告提出日期
本评估报告提出日期为2007年5月21日。
十四、其它需要说明的问题
1、评估工作恪守评估原则与评估职业道德；
2、评估人员对委托评估资产相关的市场情况进行了调查；
3、评估人员依据评估目的确定估价标准和方法,并对影响评估价值的因素作了充分考虑；
4、评估人员在专业知识和专业能力范围内接受委托,为委托方提供专业标准的服务；
5、评估费用参照国家有关规定的标准和方法收取,并不基于报告书中的评估值,也不依据委托方资产业务后果来确定；
6、本公司与评估人员对评估报告书中涉及的资产都没有现实或潜在的利益关系。
(此页无正文)
江苏仁合资产评估有限公司 法定代表人：
中国注册资产评估师
张雨歌＿＿＿＿
中国 苏州 项目审核人：
中国注册资产评估师
姚雪勇＿＿＿＿
二○○七年五月二十一日
项目负责人
中国注册资产评估师
周鸿君＿＿＿＿
评估人员分工情况表
姓 名 职 称 专职/兼职 工作内容 工作日 注册证号
张雨歌 注册资产评估师 专职 项目审批 2
李 峰 注册资产评估师 专职 项目审批 2
姚雪勇 注册资产评估师 专职 项目审核 3 12040059
周鸿君 注册资产评估师 专职 项目负责 55 12040060
董玉杰 注册资产评估师 专职 流动资产 25
程宏海 会计师 专职 流动资产 25
张潘丰 会计师 专职 流动资产 25
沈仁雍 高级工程师 专职 设备评估 4
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