川标会（2002）资评字37号

    成都倍特发展集团股份有限公司：

    四川标准会计师事务所有限公司接受贵公司委托，按照国家有关资产评估的规 定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对公司与四 川明日企业（集团）有限公司因债务清偿而涉及的″红星汽配大厦″进行评估。评 估人员在实施了现场查核、市场调查与询证等必要的评估程序后，对委估资产在评 估基准日的价值作出了估价意见。现将资产评估情况和评估结果报告如下：

    一、委托单位

    成都倍特发展集团股份有限公司

    二、资产占有单位

    成都四伟房地产实业有限公司。″红星汽配大厦″经政府相关部门批复立项， 由成都四伟房地产实业有限公司建设开发。因贵公司与债务人四川明日企业（集团） 有限公司债务清偿需要，贵公司委托本所对成都市四伟房地产实业有限公司位于成 都市红星路三段″红星汽配大厦″评估。

    成都四伟房地产实业有限公司是由成都侨联房地产综合开发公司与香港万晖公 司投资设立的合资企业，红星汽配大厦以成都四伟房地产实业有限公司名义立项， 根据四川明日企业（集团）有限公司提供的协议书，成都四伟房地产实业有限公司 将红星汽配大厦转让给四川明日企业（集团）有限公司。至评估基准日止，相关变 更手续尚未办理。

    三、评估目的

    为贵公司清算债务提供价值参考依据。

    四、评估基准日

    本项目资产评估基准日为二OO二年一月三十一日。

    五、评估范围

    评估范围系″红星汽配大厦″的全部资产，包括：″红星汽配大厦″占用范围 内的土地使用权4580.02m2及地上建筑物（建筑面积43273m2）、已购置尚未安装的 设备。

    委估资产概况：

    红星汽配大厦座落于四川省成都市红星路三段，占用范围内的土地使用权4580. 02m2。大厦集商场、写字楼于一体，地下二层、地上二十八层，总高103.30m2, 建 筑面积43273m2。大厦结构为现浇框架剪力墙结构体系，结构安全等级为二级， 抗 震等级为剪力墙二级。板筏式基础，框架填充采用加气砼粘土烧结砖，阻燃性石膏 板分隔墙。至评估基准日止，大厦已停工，属未完在建工程，其形象进度为：

    基础及地下室结构已完成；

    上部现浇框架剪力墙结构全部完成；

    标砖、轻质砌砖围护结构全部完成；

    屋面工程全部完成；

    外墙局部铝合金明框、镀膜反射隔热玻璃幕墙全部完成；

    七层以上铝合金通窗、窗框安装基本完成；

    管道预埋全部完成；中央空调系统管道等安装基本完成；

    部分设备已购置存放于现场，尚未安装，大厦西南面施工通道外来处理墙。

    六、评估原则

    1、工作原则

    资产评估遵循独立、客观、公正、科学的工作原则。

    2、操作原则

    资产评估遵循持续使用、公开市场、替代性原则以及其他一般公允的资产评估 操作规则。

    七、评估依据

    （一）行为依据

    成都倍特发展集团股份有限公司″委托书″。

    （二）权属依据

    至评估基准日止，资产占有单位尚未取得″红星汽配大厦″房屋所有权证，其 权属依据政府相关部门颁发的下列证（照）为依据确认：

    1、成都市城乡建设管理委员会成建委发（1993）房计字63 号″商品房建设立 项通知书″；

    2、成都市规划管理局成规建（1992）1245号″定点通知书″；

    3、成都市国土局成国出让（1993）5号″出让土地意见书″；

    4、成都市规划管理局成规管（1993）408号″建设用地规划许可证″；

    5、成都市国土局成国用（1994）字第078号临时″中华人民共和国国有土地使 用证″；

    6、成都市城乡建设管理委员会成建委发（1993）设字44 号″关于红星汽配大 厦初步设计的批复″；

    7、成都市建设管理委员会成建管（94）第435号″成都市工程建设许可证″；

    8、成都市计划委员会成国许证（合资）字第NO.0002227号″投资许可证″；

    10、成都市规划管理局城规管（94）第188 号″成都市临时建设工程规划许可 证″。

    （三）法律依据

    1、《中华人民共和国城市房地产法》；

    2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》；

    3、《资产评估操作规范意见（试行）》；

    4、《房地产估价规范》。

    （四）取价依据

    1、四川省人民政府川府发（1995）127号文、成都市人民政府成府办（1995） 5号四川省城镇区域性基准地价表、价区安排；

    2、四川省建设委员会颁发的工程计价定额、 费用定额及成都市建委关于建筑 安装设备、材料预算价格、调整办法及相关配套执行文件；

    3、四川明日企业（集团）有限公司提供的明日大厦项目相关设备购置明细；

    4、现场查看资产时取得的成果；

    5、成都四伟房地产实业有限公司提供的″明日大厦″功能使用方案。

    八、评估过程

    第一阶段：了解评估项目的基本情况：委托单位、资产占有单位、评估目的、 评估对象、评估基准日，并考虑自身能力，决定接受评估委托，制定评估方案。

    第二阶段：现场查看资产，索取与委估资产相关的资料，并作成记录；

    第三阶段：选择评估方法，进行市场询证，评定估算，编写评估报告书。

    九、评估方法：

    鉴于委估资产系未完工在建工程，尚未形成使用功能，故在评估中采用″房地 分估″的方法，采用成本法进行评估。

    （一）土地使用权：其成本包括土地出让金和土地开发成本即拆迁安置及三通 一平等费用。

    （二）建筑物：以资产占有单位提供的相关工程资料为基础，根据工程形象进 度，参照同类房屋建筑成本，按现行建设工程定额的规定计算建安工程造价并加上 前期及专业费用、资金利息、开发利润及其他费用估算建筑物价值。

    十、评估结论

    按照上述评估程序和方法，红星汽配大厦在评估基准日的评估价值为196,646 ,730.00元，分层情况如下：

    大厦楼层    用途    建筑面积（m2）      评估值          备注

    1－6层      商场      14650.12     102,660,906.00  不含汽吊房

    7－28层     写字楼    23867.22      79,574,894.00  负

    1、2层      停车场     4755.66      14,410,930.00

    合计                  43273.00     196,646,730.00

    注：1、上述评估价值，不含七楼露天停车场；

    2、价值以元为单位四舍五入。

    1、上述″评估价值″是指我们评估的资产按前述设计用途使用前提下， 以及 在评估基准日外部经济环境下为报告所列目的而作出的估价意见，未考虑上述资产 在转让过程中应支付的相关税费。

    2、受成都倍特发展集团股份有限公司委托，要求列示委估资产分层评估价值， 故在评估结果中，将土地使用权价值分摊列各楼层评估价值中。

    3、已购置设备存放于现场，在评估中， 将已购置设备价值分摊到楼层价值中 （已扣除安装等费用），四川明日企业（集团）有限公司应保证设备的安全完整。

    十一、特别事项说明

    1、″红星汽配大厦″经政府机关部门批准为汽配大厦， 以成都四伟房地产实 业有限公司名义立项，成都四伟房地产实业有限公司将该大厦转让给四川明日企业 （集团）有限公司相关变更手续尚未办理，现设计用途为商场与写字间。其权属关 系由委托人确定。

    2、″红星汽配大厦″现仅取得成国用（1994）字第078号临时国有土地使用证。

    3、在尽可能情况下，我们对委估资产进行了较为细致的观察， 受评估人员执 业能力的限制，我们未对委估资产工程质量进行测试。

    十二、评估基准日期后重大事项

    评估基准日后未发生对委估资产价值有重大影响的期后事项

    十三、评估报告结论成立的前提条件及法律效力

    1、除报告所列借款纠纷外，委估资产不存在也不涉及其他任何法律纠纷。

    2、委估资产应支付的各项税费已结清。

    3、委估资产不存在担保等其他权利的设定， 本报告未考虑委估资产在形成过 程中的债权、债务问题及其对资产价值的影响。

    4、 四川明日企业（集团）有限公司能合法取得委估资产并办理相关法定手续 而不存在法律障碍。

    5、资产占有方提供的资产真实、合法、完整（包括复印件）；

    6、共用设施、配套设施为大厦共用；

    7、评估报告结论为评估人员按照评估工作规范，在实施了必要的评估程序后 而作出的估价意见，仅供委人参考。

    8、按照现行规定，本评估报告的有效期限为1年，即自2002年1月31日至 2003 年1月30日，在评估基准日后评估有效期内，若因国家政策、市场因素， 不可抗力 等对资产价值产生重大影响，不能直接使用评估结论。

    9、评估结论仅供委托方为评估目的参考使用，不得随意向他人提供或公开。

    十四、评估报告提出日期

    评估报告提出日期为2002年3月12日。

    

四川标准会计师事务所有限公司 中国注册资产评估师：贺梅

    中国·成都 中国房地产估价师：马鸿志