中沈评报字(2001)第032号

    沈阳中沈资产评估有限责任公司（以下简称″我公司″）接受沈阳房天股份有 限公司（以下简称″贵公司″）的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、 独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,对贵公司拟资产置换项目所涉 及的沈阳今天在线传播有限公司部分资产进行了评估工作。我公司评估人员按照必 要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证, 对委估资产在 2001年5月31日所表现出的市场价值作出了公允反映。 现将资产评估情况及评估结 果报告如下：

    一、委托方与资产占有方简介

    （一）委托方简介

    公司名称：沈阳房天股份有限公司

    注册地址：中国辽宁省沈阳市苏家屯区金钱松路九号

    法人代表：徐 皓注册资本：人民币壹亿零陆佰伍拾壹万元

    企业类别：股份有限公司（国内合资●上市）

    经营范围：房产经营管理, 房屋建筑,室内外装修,建筑设计,工业产品生产,建 筑装饰材料批发、零售,房地产开发,仓储运输,档口柜台出租出售（经行 业部门审 批后,由下属公司经营）。

    沈阳房天股份有限公司公司的前身是沈阳市房产经理公司,组建于1976年 6月, 于1992年6月通过股份制试点完成股份制改造,″辽房天A″股票于1994年5月在深交 所挂牌上市。

    1998年末, 沈阳万华建设投资有限公司以协议方式受让沈阳市国有资产经营公 司所持有的本公司34,486,750股国家股,占总股本的29.43％, 从而成为本公司第一 大股东。同时,公司与沈阳万华建设投资有限公司进行了占总资产80 ％比例的大规 模资产置换。

    2001年初, 辽宁韦叶物业发展有限公司以协议方式受让沈阳万华建设投资有限 公司所持有的本公司26,747,600股法人股,占总股本的22.83％, 成为本公司第一大 股东。

    2001年5月份,华顿国际投资有限公司以协议方式受让辽宁韦叶物业发展有限公 司所持有的本公司26,747,600股法人股,占总股本的22.83％。

    公司最近三年的财务报告经过沈阳华伦会计师事务所审计, 并出具了无保留意 见的审计报告。

    （二）资产占有方简介

    公司名称：沈阳今天在线传播有限公司

    注册地址：沈阳市苏家屯区佟沟乡胜利村9号

    法人代表：李远

    注册资本：人民币壹仟万元

    企业类别：有限责任公司

    经营范围：电子商务服务,计算机网络,计算机软件及硬件开发。

    二、评估目的

    本次评估为沈阳房天股份有限公司与沈阳今天在线传播有限公司拟置换资产提 供价值参考依据。

    沈阳今天在线传播有限公司拟将拥有的沈阳浑河商品交易市场2＃交易大厅19. 15％产权与沈阳房天股份有限公司进行资产置换。

    该经济行为已获沈阳房天股份有限公司董事会批准。

    该经济行为已获沈阳今天在线传播有限公司董事会批准。

    三、评估范围和对象

    本次评估范围是沈阳今天在线传播有限公司拥有的沈阳浑河商品交易市场2 ＃ 交易大厅19.15％的资产。固定资产帐面原值48,109,108.16元,账面净值 48, 109 ,108.16元。

    四、评估基准日

    本项目资产评估基准日是二OO一年五月三十一日。

    沈阳房天股份有限公司决定二OO一年五月三十一日为本项目资产评估基准日。 评估基准日选择在月末,便于评估表中有关数据与委托方会计报表的衔接,评估基准 日非节假日便于收集价格资料。

    评估中所采用的价格是评估基准日有效价格标准。

    五、评估原则

    在整个评估过程中我公司评估人员始终遵循如下原则：

    （一）独立性、客观性、科学性原则；

    （二）产权利益主体变动原则, 即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或 假设前提,确定被评估资产在评估基准日时点上的现行公允价值； （三）资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则。

    六、评估依据

    （一）行为依据

    1.沈阳房天股份有限公司董事会决议；

    2.沈阳今天在线传播有限公司董事会决议；

    3.资产评估业务约定书。

    （二）法规依据

    1.国务院（1991）年91号令《国有资产评估管理办法》；

    2.国家国有资产管理局国资办发（1992）年36号《国有资产评估管理办法施行 细则》；

    3.国资办发（1996）年23号《资产评估操作规范意见（试行）》的通知；

    4.财政部财评字（1999）年91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》。

    （三）产权依据产权比例确认协议。

    （四）取价依据

    1.二○○一年辽宁省建筑工程预算实物量定额及辽宁省建筑工程类别取费标准； 2.二○○一年全国安装工程辽宁省单位估价表；

    3.国家物价局建设部文件（1992）价费字375 号关于发布工程勘察和工程设计 收费标准的通知；

    4.国家物价局、建设部[1992]价费字479 号《关于发布工程建设监理费有关 规定的通知》；

    5.辽价发（1990）51号《关于收取建设工程招标费的通知》；

    6.沈政办发（1997）9 号《转发市体改委等部门关于改革建筑工程劳动保险费 用管理办法意见的通知》；

    7.辽价发（1994）69号《关于收取建筑工程质量监督费的标准》；

    8.辽建发（1989）50号《关于收取建筑工程施工管理费的通知》；

    9.沈建委发（1999）93号《关于调整城市基础设施配套费的通知》；

    10.2000年机电产品报价手册；

    11.中国机电设备评估价格商情；

    12.机械工业部建筑项目概算编制办法及各项概算指标；

    13.机械工业价格信息

    七、评估方法

    1.房屋建筑物采用″重置成本法″进行评估

    由于此次评估是单独评估房屋建筑物的价值,不含土地使用权的价值,由于受市 场条件所限,根据资产评估的有关法规制度,选用重置成本法对建筑物进行评估。

    （1）重置成本＝工程综合造价＋工程前期费用＋其它费用＋资金成本

    （2）成新率确定

    建（构）筑物成新率的确定方法, 对于大型或价值量较大的建（构）筑物或是 经过改造更新的建筑物的各个部位,可以采用综合分析法确定其成新率,即先用观察 法了解建（构）筑物的真实情况,再用年限法综合考虑其成新率。

    A观察法

    根据对房屋建筑物的施工质量、维护状况,现时技术状况逐一进行现场勘察,将 房屋分为基础、结构、墙体、屋面、门窗、装饰、水暖电等部位分别确定各部位的 成新率乘以加权系数求得综合成新率, 其中部位加权系数依据有关设计规定和工程 造价的比例关系确定。

    B年限法

    根据国家对不同结构不同用途的建筑物及构筑物规定使用年限, 结合已使用年 限确定尚可使用年限,求出成新率。

    （3）评估值＝重置成本×成新率

    八、评估过程

    本项目评估自二OO一年六月十七起至二OO一年六月二十七日结束。

    主要步骤

    1.接受委托

    了解贵公司基本情况,明确评估目的、评估范围、评估基准日、 委托方与评估 方责任、评估收费、评估报告的使用等有关问题,接受贵公司委托,签订资产评估业 务约定书。我公司接受该项目委托后,即组成了以注册评估师为项目负责人,以机械 工程师、建筑工程师、评估助理人员等组成的评估项目组,共同制订评估方案。

    2.资产清查

    评估项目组进入评估现场,指导清查填报资产,收集准备资料, 检查验证填报及 提供的有关资料是否符合要求,根据填报的资产评估明细表到资产存放地点勘察,核 实数量,进行现场检测与鉴定资产。

    3.评定估算

    评估人员对2＃交易大厅进行了实地勘察 ,对房屋建筑物的面积进行实际测量, 对房屋建筑物结构、装修配套设施、施工质量、维护状况及现时状况等进行勘查鉴 定,对附属设备的现时状况等进行勘察鉴定。对2＃交易大厅采用″重置成本法″进 行评估,根据评估方法的需要收集有关资料,确定重置成本的构成, 根据评估对象的 现时状况分别采用技术鉴定法和年限法确定成新率。

    4.评估汇总

    对初步评估结果进行整体分析,撰写资产评估报告及评估说明 ,审核工作底稿, 并对评估报告进行三级复核,经过内部审核后,将资产评估报告书提交给委评估说明 装订送审,并将各种工作底稿归档。

    九、评估结果

    资产评估结果汇总表

                                                  单位：人民币元

    项    目                账面价值            调整后账面值

    2＃交易大厅

    （19.15％产权）        48,109,108.16        48,109,108.16


    项    目            评估价值          增减值      增值率％

    2＃交易大厅

    （19.15％产权）    48,130,182.00    21,073.84     0.04

    本次纳入评估范围的资产帐面价值为48,109,108.16元,调整后账面价值为 48 ,109,108.16元,评估价值为48,130,182.00元,评估价值比调整后帐面值增值21,073. 84元,增值率0.04％。

    本次评估的2＃大厅的评估值不含土地使用权价值。

    评估结论详细情况见评估明细表。

    十、特别事项说明

    1.沈阳房天股份有限公司、沈阳今天在线传播有限公司对申报材料负完全的法 律责任,对所填报资产的完整性、合法性和真实性负责； 并对其提供的文件资料的 真实性承担法律责任。

    2.纳入本次评估范围内房屋建筑物以委托方确定的范围为准。

    3.本次评估范围内的2＃交易大厅的产权沈阳房天股份有限公司占80.85％, 沈 阳今天在线传播有限公司占19.15％,该大厅未有房屋所有权证,该证正在办理之中。

    评估报告使用者应注意以上特别说明事项对评估结论的影响。

    十一、评估报告评估基准日期后重大事项

    本评估报告所称″评估值″是依据所评估资产在现有用途不变并持续经营的特 定经济环境的前提下,为本报告所列明的目的而作,如在有效期内资产数量、作价标 准发生变化时,应进行相应的调整。

    十二、评估报告法律效力

    1.本评估报告成立的前提条件适用于继续使用假设和公开市场假设。

    2.本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场原则,确定的现 行公允市价,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊交易方可能追加付 出的价格等对其评估值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化,以及遇有自然 力和其他不可抗力对资产价格的影响。当评估结果依据的条件及评估中遵循的持续 经营原则等其他情况发生变化时,评估结果一般会失效。

    3.本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。

    4.评估结论有效期为一年,即2001年5月31日至2002年

    5月30日。超过一年此评估结果无效,需重新进行资产评估。

    5.本评估结论仅供委托方拟资产置换这一经济目的使用, 不得为其他经济目的 使用。

    6.本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送财产评估主管机关审查使用。本 评估报告书的使用权归委托方所有, 未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供 或公开。

    十三、评估报告提出日期

    本评估报告于二OO一年六月二十七日提交给委托方。

    

沈阳中沈资产评估有限责任公司 法定代表人：陈玉杰

    中国·沈阳 注册资产评估师：王辉

    二OO一年六月二十七日 注册资产评估师：胡新芝