每日必读资产评估报告书
项 目 名 称 ：广州白云山企业集团有限公司拟转让“白云山”牌注册商标专 用权市场价 值评估
委 托 方：广州白云山企业集团有限公司
评 估 机 构 ：广州中天衡评估有限公司
评 估 人 员 ：陆子建、程梅华
评估作业日期：2001年11月9日至2001年11月20日
评估报告编号：中天衡评字[2001]第298号
摘 要
受广州白云山企业集团有限公司委托, 我们对其拟转让“白云山”牌注册商标 而涉及的该注册商标专用权市场价值进行评估。根据委估资产的实际情况, 我们实 施了资料收集、调查分析、评估计算等必要的评估程序,对委估资产在2001年6月30 日所表现的市场价值作出了公允反映。评估结果摘要如下：
委估商标（“白云山”牌）专用权评估值为人民币壹亿肆仟柒佰肆拾万元 (RMB14,740.00万元)。
欲了解本评估项目的全面情况,须认真阅读本资产评估报告全文。
广州中天衡评估有限公司 中国注册资产评估师：陆子建
法 定 代 表 人：王兴中
中国注册资产评估师 中国注册资产评估师：何卫中
2001年11月20日
资产评估报告书
广州中天衡评估有限公司接受广州白云山企业集团有限公司委托, 根据国家有 关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法, 对委托方拟转让“白云山”牌注册商标而涉及的该注册商标专用权进行了评估工作。 我们按照必要的评估程序对委估资产实施了资料收集、调查分析、评估计算等必要 的评估程序,对委估资产在2001年6月30日所表现的市场价值作出了公允反映, 现将 资产评估情况及评估结果报告如下：
一、 委托方及资产占用方
1、 委托方
(1) 单位名称：广州白云山企业集团有限公司（简称“白云山集团”）
(2) 注册地址：广州市白云区同和镇
(3) 法定代表人：黄 平
(4) 联 系 人：程 宁
(5) 电 话：（020）87711039
(6) 邮政编码：510515
(7) 企业简介：
白云山集团前身是广州白云山制药厂,创立于1973年。1992年12月,经广州市政 府批准,白云山集团属下的制药总厂、化学制药厂、中药厂、 外用药厂等几间独立 分厂改组成立“广州白云山制药股份有限公司”,并于1993 年在深圳证券交易所挂 牌上市。广州白云山企业集团有限公司现持有广州白云山制药股份有限公司29. 09 ％的股权。
现白云山集团属下的其他主要企业有白云山兽药厂、广州百润置业有限公司、 广州百润物业管理公司等。
2、 主要资产占用方：
(1) 单位名称：广州白云山制药股份有限公司（简称“白云山股份公司”）
(2) 注册地址：广州市白云区同和镇
(3) 企业简介：
1992年,经广州市经济体制改革委员会穗改股字[1992]11号文件批准,在原广州 白云山企业集团属下的制药总厂、化学药厂、中药厂等五间制药厂的基础上改组成 立了广州白云山制药股份有限公司,并按国家体改委改生[1992]31 号文件确立为规 范化的股份企业；1993年1月起该公司按股份制企业运作。 现该公司股本总额为人 民币374,344,355元,经营范围如下：主营各种中西成药,包括针剂、片剂、 冲剂、 口服液等各种药品的生产制造、批零、销售；房地产开发、汽车修理服务等。
二、 评估目的
根据广州市财政局第一分局2001年11月9日批复的[穗财一立字（2001）第17号] 《资产评估立项申请审批表》, 广州白云山企业集团有限公司拟转让“白云山”牌 注册商标。本次资产评估是为委托方提供该经济行为所涉及“白云山”牌注册商标 专用权于评估基准日之市场价值依据。
三、 关于评估范围及对象的说明
1、 委估商标范围及其注册登记情况简介
本项目评估对象为“白云山”牌注册商标专用权价值。委估对象“白云山”牌 注册商标由以下三个注册商标组成：
(1) “白云山”牌菱形图案商标：由广州白云山制药厂于1985年11月15日首 次注册,核准使用于第70类商品,其后陆续在第31类、第69类等7 类使用商品类别中 注册, 委估商标注册登记情况详见本报告书附件：《委估商标注册登记情况一览表 ＃1》。
(2) “BYS”(“白云山”英文缩写）文字商标（见第667263号商标注册证） 由广州白云山企业集团有限公司于1993年11月14日首次注册,核准使用于第18 类、 第27类、第28类商品,其后陆续在第5类、第32类等41个使用商品类别中分别作了注 册,此商标注册情况详见附件：《委估商标注册登记情况一览表＃2》。
(3) “白云山”（繁体）文字商标(见第655155 号商标注册证）由广州白云 山制药总厂于1993年8月28日首次注册,核准使用于第5类商品,其后广州白云山企业 集团有限公司陆续在第29类、第32类等两个使用商品类别中分别作了注册, 此商标 注册登记情况详见附件：《委估商标注册登记情况一览表＃3》。
(4) 综上所述：本项目评估对象——“白云山”牌注册商标专用权具体为“ 白云山”牌菱形图案、“BYS”(“白云山”英文缩写）、“白云山”（繁体文字） 等三个注册商标专用权（详见附表：《委估商标注册登记情况一览表1＃～3＃》所 列共51个商标注册证）。
2、 商标使用情况简介
“白云山”牌注册商标现主要用于白云山股份公司属下的制药总厂、中药厂、 化学药厂、外用药厂、矿泉水厂及白云山集团属下的兽药厂生产的各类药品、饮用 矿泉水等产品。
3、 商标权属情况补充说明
据广州白云山企业集团有限公司《关于请求确认“白云山”牌商标权属的请示》 (白企[2001]40号)、广东正平天成律师事务所《关于“白云山”牌商标权属的法律 意见书》[（2001）穗正法字第046号]、及由广州市财政局2001年9月27日签发的《 关于对“白云山”注册商标权属问题的批复》（穗财国[2001]975 号）等文件资料 对委估商标的权属情况作了确权论述,节录如下：
● 摘自广州白云山企业集团有限公司《关于请求确认“白云山”牌商标权属 的请示》（白企[2001]40号：
“广州白云山制药厂（即广州白云山制药总厂的前身）于1986年11月20日注册 了‘白云山’图案商标,1988年公司成立后,广州白云山制药厂成为公司的全资下属 公司,1992年7月27日由以广州白云山制药总厂名义向国家商标局申请注册‘白云山’ 中文文字商标,并于1993年8月27日取得注册商标证书。
1992年公司根据广州市经济体制改革委员会穗改股字[1992]11号‘关于同意设 立广州白云山制药股份有限公司的批复’,将公司属下的广州白云山制药总厂等5家 企业改组为广州白云山制药股份有限公司。根据广州市国有资产管理办公室（93） 穗确认字第39号‘关于对广州白云山制药股份有限公司资产评估结果确认的通知’ , 公司只将广州白云山制药总厂的有形资产作价投入广州白云山制药股份有限公司, 但未将注册商标等无形资产评估作价投入广州白云山制药股份有限公司。因此该等 无形资产也未列入广州白云山制药股份有限公司无形资产的账册, 也就是该等无形 资产不属于广州白云山制药股份有限公司。……”
● 摘自正平天成律师事务所《关于“白云山”牌商标权属的法律意见书》[（ 2001）穗正法字第046号]：
“…本律师认为,上述商标的注册人虽然是广州白云山制药总厂,但在股份有限 公司设立时和设立后该等商标的所有权并未转移给股份有限公司。股份有限公司实 际使用该等商标和付出相关的广告费用,以及商标注册人的变更,均不能自然取代商 标的真正权属。因而, 该‘白云山’牌商标的产权归属应由广州市国有资产管理局 审查并确认。”
● 摘自广州市财政局《关于对“白云山”注册商标权属问题的批复》（穗财 国[2001]975号）：
“广州白云山企业集团有限公司：……根据国有资产产权界定的有关规定, 该 两项注册商标的所有权[注：指“白云山”牌菱形图案商标、 “白云山”（繁体） 文字商标]为你集团公司所有,属于你集团公司管理的国有资产。”
据以上文件资料,在本项目评估时做出如下判断：委估商标的权属明确,即上述 商标完全为国有资产,且目前该项资产由委托方管理,该公司拥有委估商标的使用、 收益、处分等各项合法权益。
四、 评估基准日
本项目资产评估基准日为2001年6月30日,评估中所采用的价格均系评估基准日 的标准。
本项目资产评估基准日由委托方确定。
五、 评估原则
1、 遵循独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则等工作原则；
2、 遵循贡献原则,根据委估资产对其他相关资产或资产整体的价值贡献,或者 根据缺少委估资产时对整体价值下降的影响程度来衡量确定委估资产的价值；
3、 遵循替代原则, 委估资产的价值不明显偏离类似资产在同等条件下的正常 价格；
4、 遵循预期原则, 根据对委估资产的未来效用或获利能力来确定委估资产的 价值；
5、 遵循合法原则,以委估资产的合法使用、合法处分为前提进行评估；
6、 遵循最高最佳使用原则,以委估资产的最高最佳使用为前提进行评估。
六、 评估依据
(一) 行为依据
1、 广州市财政局第一分局2001年11月9日批复的[穗财一立字（2001）第17号] 《资产评估立项申请审批表》；
2、 资产评估业务约定书。
(二) 法规依据
1、 《国有资产评估管理办法》（1991年国务院令第91号）和《国有资产评估 管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号）；
2、 《资产评估操作规范意见（试行）》（原国家国有资产管理局国资办发 [1996]23号）；
3、 《中华人民共和国商标法》；
4、 财政部关于印发《资产评估准则——无形资产》的通知（财会[2001]1051 号）。
(三) 产权依据
1、 委托方提供的《商标注册证》；
2、 广州市财政局签发的《关于对“白云山”注册商标权属问题的批复》等产 权证明文件及其他有关文件。
(四) 取价依据
1、 企业提供的财务会计经营资料；
2、 中国人民银行颁布的金融机构存、贷款利率；
3、 评估人员现场调查、核对的结果及搜集的有关资料。
七、 评估方法
本项目采用收益现值法评估计算委估资产的价值。
收益现值法是通过估算被评估资产未来预期收益, 按适当的折现率将其换算成 现值,并以此收益现值作为被评估资产价值的一种方法。所确定的资产价值,是指为 获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额, 与资产的获利能力密切相 关。收益现值法通常按以下步骤进行估算：
1、 测算评估对象所能产生的未来预期收益；
2、 确定折现率或资本化率；
3、 确定评估对象的收益年限；
4、 计算评估对象的价值。
本次对商标专用权价值的评估以商标许可使用费作为商标专用权在未来各期的 收益,体现为按使用该商标产品销售收入的一定比例收取商标使用提成费。
八、 评估过程
整个评估项目评估时间从2001年11月9日至2001年11月20日,经过了接受委托、 资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程,具体过程如下：
1、 接受委托：我公司接受委托,根据有关文件及委托方具体经济行为的需要, 与委托方协商确定了评估目的、评估范围和对象,选定了评估基准日,拟定了评估工 作计划,并签订了资产评估业务约定书。
2、 资产清查：根据本项目的具体情况, 我公司组织了包括中国注册资产评估 师、财务会计等各专业评估人员组成的评估项目组,指导委托方、 资产占用方进行 资产清查、收集准备资料。在委托方、资产占用方资产清查的基础上, 评估人员到 资产现场进行调查取证、检查核实资产、验证有关资料、并补充搜集相关资料。
3、 评定估算：完成资产清查工作后, 将收集到的有关资料和信息进行筛选、 分类、整理和分析,并选择适宜的评估方法进行具体评定估算。
4、 评估汇总及提交报告：汇总评估结果,分析得出评估结论,撰写资产评估报 告书和评估说明；同时逐级进行内部审核,检查评估结果的合理性、准确性、 工作 底稿的完整性,最后提交资产评估报告。
九、 评估结论
按照评估程序,经评估计算,委估资产于评估基准日2001年6月30 日的评估价值 如下：
委估“白云山”牌注册商标专用权评估值为人民币壹亿肆仟柒佰肆拾万元 (RMB14,740.0万元)。
评估结果详见附件《“白云山”牌注册商标专用权价值评估计算结果表》。
十、 评估结论的瑕疵事项
1、 评估人员未能就除广州白云山企业集团有限公司、广州白云山制药股份有 限公司及其控股公司外的其他企业使用“白云山”商标及使用带“白云山”字样的 企业名称对委估资产价值的影响作出判断。
2、 因白云山集团与白云山股份之间深厚的历史渊源、密切的合作关系, 两家 公司对上述商标价值的形成均有投入广告宣传费用等成本, 均对该商标的价值的形 成有一定的贡献。评估中仅考虑被评估商标的整体价值, 未考虑形成商标价值的贡 献度及以往、未来商标使用费等计算、分割事项。
3、 由于委估商标的注册人与委托方名称不一致, 本评估报告仅对委估商标专 用权的价值出具评估意见。在评估过程中仅依据委托方提供的广州市财政局《关于 对“白云山”注册商标权属问题的批复》等文件资料对委估商标的权属进行判断, 本项目评估人员未到有关工商、司法等部门就上述文件资料的有效性进行核实。
十一、 评估结论成立的条件
1、 本评估结论是基于继续使用假设而得出的。
本评估报告假设：委估方会对委估商标进行注册和办理续展手续；使用委估商 标的企业在评估基准日后将保持持续经营；委估商标将按现行用途继续使用。
2、 本评估结论系根据以上所述评估原则、评估依据、评估前提、评估方法、 评估程序得出的。本评估结论只有在上述评估原则、评估依据、评估前提存在的条 件下成立。
3、 本评估结论仅为本评估目的服务。
4、 本评估结论系对评估基准日资产的公允价值的反映。
5、 评估时未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可 抗力的影响。
6、 评估时未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
本评估结论是本评估机构出具的,受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
十二、 注册资产评估师声明
1、 本评估报告陈述的事项是真实和准确的；
2、 本项目评估人员对评估所依据的信息来源进行了验证, 并确信其是可靠和 适当的；
3、 本评估报告的的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的, 仅在假设和限定条件下成立；
4、 本项目评估人员与被评估无形资产及有关当事人没有任何利害关系；
5、 本评估报告只能用于载明的评估目的, 因使用不当造成的后果与本报告签 字注册资产评估师及本评估机构无关。
十三、 评估报告的法律效力
1、 本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。
2、 本评估报告自评估基准日起一年内有效。
3、 本评估报告仅供委托方及其上级主管部门为本次评估目的使用和送交财产 评估主管机关审查使用。本评估报告使用权归委托方所有, 未经委托方许可评估机 构不得随意向他人提供或公开。
十四、 评估报告提出日期
本评估报告于2001年11月20日提交委托方。
评 估 机 构： 广州中天衡评估有限公司
法 定 代 表 人： 中国注册资产评估师：王兴中
签字注册评估师： 中国注册资产评估师：陆子建
中国注册资产评估师：何卫中
报 告 复 核 人： 中国注册资产评估师：吴兰娟
2001年11月20日
备查文件
1、《“白云山”牌注册商标专用权价值评估计算结果表》 (共壹页)
2、资产评估立项批准文件复印件 (共壹页)
3、使用委估商标主要企业评估基准日会计报表复印件 (共壹拾贰页)
4、委托方营业执照复印件 (共壹页)
5、《商标注册证一览表》及产权证明文件复印件 (共陆拾捌页)
6、委托方的承诺函复印件 (共壹页)
7、资产评估人员与评估机构的承诺函 (共壹页)
8、广州中天衡评估有限公司评估资格证书复印件及更名说明 (共叁页)
9、广州中天衡评估有限公司营业执照复印件 (共壹页)
10、本评估项目签字人员资格证书复印件 (共肆页)
11、资产评估业务约定书复印件 (共贰页)
附表二
利润表
企业名称：广州何济公制药厂 单位：元
项目 附注 2001年1－6月 2000年度
一、主营业务收入 22 62,616,199.41 106,938,623.49
减：主营业务成本 38,786,780.88 69,725,339.44
主营业务税金及附加 533,863.30 1,045,233.21
二、主营业务利润 23,295,555.23 36,168,050.84
加：其他业务利润 23 2,903,966.36 4,240,500.17
减：营业费用 5,596,691.16 9,423,306.27
管理费用 12,792,388.70 26,551,189.60
财务费用 24 602,370.61 1,994,151.60
四、营业利润 7,208,071.12 2,439,903.54
加：投资收益 25 －9,479.94
补贴收入
营业外收入 26 698,733.53 187,488.22
减：营业外支出 27 171,879.34 272,753.28
四、利润总额 7,725,445.37 2,354,638.48
减：所得税 2,878,899.21 1,856,058.85
少数股东损益
五、净利润 4,846,546.16 498,579.63
项目 附注 1999年度
一、主营业务收入 22 109,629,471.61
减：主营业务成本 74,345,429.57
主营业务税金及附加 1,100,821.05
二、主营业务利润 34,183,220.99
加：其他业务利润 23 3,307,447.41
减：营业费用 4,846,952.76
管理费用 22,910,884.63
财务费用 24 2,807,272.46
四、营业利润 6,925,558.55
加：投资收益 25 1,260.00
补贴收入 74,117.00
营业外收入 26 199,006.98
减：营业外支出 27 926,559.58
四、利润总额 6,273,382.95
减：所得税 2,942,410.85
少数股东损益
五、净利润 3,330,972.10
公司负责人：刘满能 财务负责人：陈建威 编制人：陈建威
资产评估报告书
项 目 名 称 ：广州银山建设开发公司拟了解资产价值的资产评估
委 托 方：广州银山建设开发公司
评 估 机 构 ：广州中天衡评估有限公司
评 估 人 员 ：吴兰娟、傅卓东、陆子建、何永耀、张建威、范毅贤、顾忠礼
评估作业日期：2001年10月31日至2001年11月20日
评估报告编号：中天衡评字[2001]第290号
摘 要
受广州银山建设开发公司委托, 我们对其因广州市白云山制药股份有限公司资 产重组而涉及的广州银山建设开发公司资产和负债的市场价值进行了评估工作。根 据委估资产和负债的实际情况,我们实施了查勘、鉴别与核实、 市场调查等必要的 评估程序,对委估资产和负债在2001年6月30日所表现的市场价值作出了公允反映。 评估结果摘要如下：
总资产评估值为人民币叁亿壹仟肆佰肆拾万零柒仟伍佰元(RMB 314,40.75 万 元)；
总负债评估值为人民币伍亿壹仟陆佰捌拾万零玖仟元(RMB 51,680.90 万元)；
净资产评估值为人民币负贰亿贰佰肆拾万零壹仟肆佰元 (RMB－20,240.14万元) 。
欲了解本评估项目的全面情况,须认真阅读本资产评估报告全文。
广州中天衡评估有限公司 中国注册资产评估师：陆子建
法 定 代 表 人：王兴中 中国注册资产评估师：何卫中
中国注册资产评估师
中国注册资产评估师：吴兰娟
（报告复核人）
2001年11月20日
资产评估报告书
广州中天衡评估有限公司接受广州银山建设开发公司委托, 根据国家有关资产 评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法, 对委 托方因广州市白云山制药股份有限公司资产重组而拟涉及的广州银山建设开发公司 资产和负债的市场价值进行了评估工作。我们按照必要的评估程序对委估资产和负 债实施了实地查勘、市场调查与询证,对委估资产在2001年6月30日所表现的市场价 值作出了公允反映,现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、 委托方及资产占有方
委 托 方：广州银山建设开发公司
法定代表人：黄平
住 所：广州市白云区同和镇广州市白云山制药股份有限公司内
注册资本：叁仟万元
企业类型：股份制
联 系 人：刘建军
电 话：87636898
经营范围为：公司主营土地开发、房地产经营（资质二级）。
广州银山建设开发公司成立于1993年9月15日,全资隶属于广州白云山制药股份 有限公司。公司开发建设的主要项目有：（一）仓边路银山大厦与银华楼。其中银 山大厦包括两层地下车库、四层裙楼和21层商住楼,总建筑面积4.4万平方米, 已竣 工；银华楼共十层为回迁安置楼。（二）白云区同和镇“倚绿山庄”商住小区, 总 建筑面积12万多平方米,背靠白云山风景区,拟建成一个环境优雅、外观舒适并有一 定特色的小区,现已完工A、B两期,并在公开销售。
二、 评估目的
根据广州市财政局第一分局2001年11月19日批复的穗财一立字(2001)第20号文 《资产评估立项申请审批表》, 广州市白云山制药股份有限公司拟进行资产重组。 本次资产评估是为委托方提供该经济行为所涉及的广州银山建设开发公司资产和负 债于评估基准日之市场价值依据。
三、 评估范围与对象
本项目评估范围为广州银山建设开发公司于评估基准日的经广州羊城会计师事 务所有限公司审计后的资产负债表上所列资产、负债。待评资产于评估基准日之帐 面值及数量为：
待评资产于评估基准日之帐面值及数量为：
总资产 47,182.18万元,其中：
设备 135.98万元,原值235.02万元；
流动资产 47,031.33万元。
资产占有方于评估基准日之负债及净资产帐面值为：
负债 51,680.90万元；
净资产 －4,498.71万元。
本次评估范围与委托方依据2001年6月30 日未经审计的资产负债表数据填列在 《资产评估立项申请审批表》的评估范围存在差异。本次评估范围是经广州羊城会 计师事务所有限公司（2001）羊查字第8080号《审计报告》审计后的帐面值所列示 的范围。
四、 评估基准日
本项目资产评估基准日为2001年6月30日,评估中所采用的价格均系评估基准日 的标准。
本项目资产评估基准日由委托方确定。
五、 评估原则
1、 遵循独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则等工作原则；
2、 遵循贡献原则,根据委估资产对其他相关资产或资产整体的价值贡献,或者 根据缺少委估资产时对整体价值下降的影响程度来衡量确定委估资产的价值；
3、 遵循替代原则, 委估资产的价值不明显偏离类似资产在同等条件下的正常 价格；
4、 遵循预期原则, 根据对委估资产的未来效用或获利能力来确定委估资产的 价值；
5、 遵循合法原则,以委估房地产的合法使用、合法处分为前提进行评估；
六、 评估依据
(一) 行为依据
1、 广州市财政局第一分局2001年11月19日批复的穗财一立字(2001)第20号文 《资产评估立项申请审批表》；
2、 资产评估业务约定书。
(二) 法规依据
1、 《国有资产评估管理办法》（1991年国务院令第91号）和《国有资产评估 管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号）；
2、 《资产评估操作规范意见（试行）》（原国家国有资产管理局国资办发 [1996]23号）；
3、 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4、 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
5、 《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》 。
(三) 产权依据
1、 委托方提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许 可证、《机动车辆行驶证》等产权证明文件及其他有关文件；
2、 各类交易合同及其他合同。
(四) 取价依据
1、 房地产所在地的房地产市场交易价格信息及基准地价标准；
2、 房地产所在地建筑工程预算定额、建筑工程费用定额、工程造价信息、安 装工程单位估价表、安装工程费用定额等；
3、 近期设备和材料物资市场交易价格信息；
4、 企业提供的财务会计经营资料；
5、 中国人民银行颁布的金融机构存、贷款利率；
6、 评估人员现场勘察、核对的结果及搜集的有关资料。
七、 评估方法
根据本项目评估目的及评估对象的具体情况, 我们采用加和法评估企业的整体 价值,扣除企业的各项负债,从而得出企业的净资产价值。
采用加和法评估企业的整体价值, 即对构成企业的各种要素资产采用适当的评 估方法分别评估,将评估值加和求得企业整体价值。
其中：
1、 存货、设备等实物资产采用成本法评估；
2、 债权性资产引用广州羊城会计师事务所有限公司审计后的帐面值作为评估 值；
3、 负债引用广州羊城会计师事务所有限公司审计后的帐面值作为评估值。
八、 评估过程
整个评估项目评估时间从2001年10月31日至2001年11月20日,经过了接受委托、 资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程,具体过程如下：
1、 接受委托：我公司接受委托,根据有关文件及委托方具体经济行为的需要, 与委托方协商确定了评估目的、评估范围和对象,选定了评估基准日,拟定了评估工 作计划,并签订了资产评估业务约定书。
2、 资产清查：根据本项目的具体情况, 我公司组织了包括中国注册资产评估 师及房地产、设备、财务会计等各专业评估人员组成的评估项目组, 指导资产占有 方进行资产清查、收集准备资料。在资产占有方资产清查的基础上, 评估人员到资 产现场进行勘察取证、检查核实资产、验证有关资料、并补充搜集相关资料。
3、 评定估算：完成资产清查工作后, 将收集到的有关资料和市场信息进行筛 选、分类、整理和分析, 对不同的评估对象分别选择适宜的评估方法进行具体评定 估算。
4、 评估汇总及提交报告：汇总评估结果,分析得出评估结论,撰写资产评估报 告书和评估说明；同时逐级进行内部审核,检查评估结果的合理性、准确性、 工作 底稿的完整性,最后提交资产评估报告。
九、 评估结论
经评估计算,我们对资产占有方于评估基准日2001年6月30日的评估结论如下：
总资产： 帐面值为人民币47,182.18万元,调整后帐面值为人民币49, 089 .14万元,评估价值为人民币31,440.75万元, 减值36％；
总负债： 帐面值为人民币51,680.90万元,调整后帐面值为人民币51, 680 .90万元,评估价值为人民币51,680.90万元；
净资产： 帐面值为人民币－4,498.71万元,调整后帐面值为人民币－2,591. 76万元,评估价值为人民币－20,240.14万元,减值680.9％。
评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
资产评估结果汇总表
资产占有单位:广州银山开发公司 评估基准日:2001年6月30日 表1
金额单位:人民币万元
项目 帐面 调整后帐面值 评估价值 增减值 增值率%
A B C D-C-B E=D/|B|
流动资产 47031.33 48938.28 31301.31 (17636.97) -36.0%
长期投资
固定资产 135.98 135.98 124.56 (11.42) -8.4%
其中:在建工程
建筑物
设备 135.98 135.98 124.56 (11.42) -8.4%
无形资产
其中:土地使用权
其他资产 14.88 14.88 14.88
资产总计 47182.18 49089.14 31440.75 (17648.38) -36.0%
流动负债 51680.90 51680.90 51680.90
长期负债
负债总计 51680.90 51680.90 51680.90
净资产 (4498.71) (2591.76) (20240.14) (17648.38) -680.9%
流动资产(不包括存货）、流动负债等科目项下资产、 负债相关情况请详阅广 州羊城会计师事务所有限公司出具的《审计报告》 [(2001)羊查字第8080号]。
十、 评估报告的法律效力
1、 本评估报告成立的前提与假设条件
(1) 本评估结论是基于继续使用假设、公开市场假设而得出的。
本评估报告假设待估资产将按现行用途继续使用,或转换用途继续使用； 假设 待估资产可在公开市场上转让。
(2) 本评估报告假设产权所有者可将其拥有的委估资产各项权益在评估基准 日之现状下于公开市场转让。
(3) 本评估报告未考虑委估资产已设定的抵押权等他项权利、负债、转让成 交时可能需承担的各种开支和税费对评估值的影响。除本报告中另有说明外, 本报 告假设委估资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制。
(4) 本评估报告假设委估资产在评估时点至法定产权终止日内其产权均未受 到限制或存在其他权利瑕疵。除本报告中另有载明外, 本报告均假设委估房地产于 评估时点均已交吉。
(5) 本评估报告中所依据的所有法律文件、地图、平面图均由委托方提供, 我们未向政府有关部门核实,其真实性由委托方负责,我们亦不承担与委估资产产权 有关的任何法律事宜。
(6) 我们未对委估房地产界址进行测量, 委估房地产的所有面积及形状等资 料数据均由委托方提供,其真实性由委托方负责。
(7) 我们已对委估房地产的外貌进行视察, 并在可能的范围内对内部进行视 察。我们未对委估房地产进行结构性测试, 亦未对委估房地产任何附属设施进行测 试。
(8) 除本评估报告中另有说明外,我们均假设委估房地产建筑结构没有缺损, 委估房地产所在土地不存在大面积的土壤损坏情况, 委估房地产中不存在对其价值 有不利影响的有害物质, 没有危险物的存在及有害环境条件对委估房地产价值产生 不利影响。
(9) 本评估报告假设委估房地产的建设开发过程均符合国家有关房地产建设 开发的法律法规规定。
(10) 本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和 其它不可抗力对资产价格的影响。
2、 本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。
3、 本评估报告自评估基准日起一年内有效。
4、 本评估报告仅供委托方及其上级主管部门为本次评估目的使用和送交财产 评估主管机关审查使用。本评估报告使用权归委托方所有, 未经委托方许可评估机 构不得随意向他人提供或公开。
十一、 特别事项说明
1、 “倚绿山庄”及“银山大厦”项目为1994年广州银山建设开发公司近年开 发的商品房项目,正在销售中,评估值反映的是剩余未售的商品房价值。该两个项目 都有未挂帐的工程欠款,故评估时于该两项目开放成本项下补挂该工程欠款。
2、 “新江花园”项目为1994年广州银山建设开发公司通过荔湾区华润贸易公 司参与兴建集资房的开发项目,该项目地块已平整,并兴建了 5040平方米的烂尾楼, 经市中级人民法院及省高级人民法院认为新江花园项目所涉及的集资房属于非法占 用农村集体所有土地且未经批准建设的开发项目,现由政府部门统一进行清理。 因 此,本次评估可认定该开发项目为投资失败,评估值确定为零。
3、 “珠村土地”项目为1994年广州银山建设开发公司与中国天诚集团珠海公 司合作开发的项目, 已取得由国土规划部门核发建设用地通知书和建设用地规划许 可证。2000年9 月份广州银山建设开发公司已收到国土房管局下文收地及注销该建 设用地的批文,由于中国天诚集团珠海公司原为军队企业 ,目前仍未完成征地手续, 现该地块仍为在用的农田,预计该投资难于回收。 广州银山建设开发公司已决定对 该地块不再投资和再征地,故评估值为零。
4、 “足球场”、“总厂草坪”、“原职工之家房地产”、“研究所上盖物业” 及“化市酒店”五个项目为广州白云山企业集团有限公司以抵债的形式抵偿给广州 银山建设开发公司的抵债物,但尚未办理产权变更。
5、 "矿泉水厂土地"项目。该地块总占地面积44966平方米 , 其中市政征用了 3000平方米,31417平方米已转让,剩余的10549平方米的土地中2700平方米仍为原使 用者矿泉水厂生产用,现建有一栋框架4层的生产厂房,属未征用土地；6549 平方米 为职工宿舍用地,宿舍已房改,土地属房改范围；1300平方米土地上银山公司建有一 栋办公、住宅楼,办公房为银山公司自用,住宅房为原地块居民拆迁居住。该栋建筑 为违章建筑,若国家征用须无偿拆除。因该栋建筑内的12户居民（约1000 平方米建 筑面积）为原地块居住的居民,若该栋建筑拆除,还需对该12户居民进行补偿。综合 上面所述,现剩余的10549平方米土地实际还未征用,故该"矿泉水厂土地" 项目的评 估值为零。
十二、 评估报告提出日期
本评估报告于2001年11月20日提交委托方。
评估机构：广州中天衡评估有限公司
法定代表人：王兴中 中国注册资产评估师：陆子建
签字注册评估师：王兴中 中国注册资产评估师：何卫中
中国注册资产评估师：吴兰娟
报告复核人：吴兰娟
2001年11月20日
备查文件
1、资产评估立项批准文件 (共壹页)
2、经审计后的会计报表复印件 (共贰页)
3、委托方与资产占有方营业执照复印件 (共壹页)
4、产权证明文件复印件 (共捌页)
5、资产占有方的承诺函 (共壹页)
6、资产评估人员与评估机构的承诺函 (共壹页)
7、广州中天衡评估有限公司评估资格证书复印件及更名说明 (共叁页)
8、广州中天衡评估有限公司营业执照复印件 (共壹页)
9、资产评估人员资格证书复印件 (共肆页)
10、资产评估业务约定书 (共贰页)
11、评估对象部分图片资料 (共玖页)
资产评估报告书
项 目 名 称 ：广州医药集团有限公司拟对广州白云山企业
集团有限公司进行资产重组的资产评估
委 托 方：广州医药集团有限公司
评 估 机 构 ：广州中天衡评估有限公司
评 估 人 员 ：陆子建、何卫中、吴兰娟、李文敬、梁瑞莹、
张建威、顾忠礼、邓小穗、程国华等
评估作业日期：2001年6月1日至2001年9月28日
评估报告编号：中天衡评字[2001]第122号
摘 要
受广州医药集团有限公司委托, 我们对其拟对广州白云山企业集团有限公司资 产重组而涉及广州天心药业有限公司的资产和负债市场价值进行评估。根据委估资 产和负债的实际情况,我们实施了查勘、鉴别与核实、市场调查等必要的评估程序, 对委估资产和负债在2001年6月30日所表现的市场价值作出了公允反映。 评估结果 摘要如下：
总资产评估值为人民币叁亿贰仟贰佰伍拾壹万柒仟壹佰元整(RMB32,251.71 万 元)；
总负债评估值为人民币壹亿贰仟叁佰贰拾陆万壹仟玖佰元整(RMB12,326.19 万 元)；
净资产评估值为人民币壹亿玖仟玖佰贰拾伍万伍仟贰佰元整(RMB19,925.52 万 元)。
欲了解本评估项目的全面情况,须认真阅读本资产评估报告全文。
广州中天衡评估有限公司 中国注册资产评估师：陆子建
法 定 代 表人：王兴中
中国注册资产评估师 中国注册资产评估师：何卫中
中国注册资产评估师：吴兰娟
（报告复核人）
2001年9月28日
