(2000)羊评字第703号

    广州白云山企业集团有限公司：

    我所接受委托,对贵公司位于广州市白云区同和镇中药厂、化学药厂、金宝珠、 青草潭等的土地进行评估,现将评估结果出具意见书。

    一、评估目的

    根据贵公司提供的资料,是次委托我所评估的土地,其评估结果是作为贵公司资 产转让可变净现值参考依据。

    二、评估的范围和对象

    本次评估的范围和对象是广州白云山企业集团有限公司拥有的169.17亩的土地 使用权。包括：

    (1)中药厂厂区95.40亩；

    (2)化学药厂锅炉车间21.09亩；

    (3)化学药厂危险品仓19.41亩；

    (4)金宝珠15.51亩；

    (5)青草潭17.76亩。

    三、评估基准日

    此次项目的评估是以2000年11月30日为基准日, 我所对贵公司前述待估的土地 进行审核土地使用批文的基础上进行的。

    四、评估原则

    1.遵循客观、独立、公开、科学的工作原则；

    2.遵循产权利益主体变动,即以产权利益主体变动为前提或假设前提；

    3.遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场等操作原则。

    五、评估依据

    1.中华人民共和国国务院91号令《国有资产评估管理办法》及施行细则；

    2.《资产评估操作规范意见(试行)》；

    3.《广州市征用农地补偿标准的控制额度》穗国房字(1993)11号；

    4.委估单位填写的土地使用权明细表；

    5.委估土地的产权证明文件、征地红线图等；

    6.其他与评估有关的资料。

    六、评估过程及评估方法

    1.评估过程

    广州白云山企业集团有限公司与本所于2000年12月3日签订了评估业务委托书, 我所与委托方就评估目的、评估对象及范围、评估基准日的选定, 评估方案等问题 达成共识后,我所派出中国注册资产评估师、 中国注册会计师等有关人员组成的资 产评估小组,进场开展实物现场勘查、审核会计帐册及资料验证收集等工作,经收集 市场信息、评定估算、评估结果论证及评估结果汇总,出具资产评估结果报告书。

    2.评估方法

    根据评估目的和被评估对象的类别、性质以及相关类比物现行价格资料的可用 性,我们确定,对该土地的评估,主要是采用重置成本法,即以土地取得费用和土地实 际开发费用两大费用作为估价主体,加上相关的资金成本、利息、 利润等构成地价 的基数,再加上土地使用权收益,从而得出土地资产重置成本。

    我们的评估,在颇大程度上依赖贵公司提供的有关资料,我们对该土地的实际面 积并未进行实地丈量,本意见书有关面积是悉据贵公司提供的有关文件、 报表中列 示的数字。

    七、评估结果

    综上所述,贵公司2000年11月30 日前述委托评估的土地重置价值为人民币柒仟 壹佰捌拾万零伍仟肆佰陆拾元正(￥71,805,460.00)。

    八、评估报告法律效力

    我们对被评估的资产未考虑该资产在抵押、出售或转让时应予承担的必要费用 和税项对资产价值的影响。该土地未有交纳土地使用权出让金, 其评估值不含所应 予交纳的土地使用权出让金。

    按照我国资产评估的有关规定,本报告所列的资产现值有效期为一年。 即评估 基准日为2000年11月30日,以评估报告的评估结果为作价依据,在2001年11月30日前 使用为有效期。超过此日期使用,需要重新进行资产评估。

    本评估结论仅供广州白云山企业集团有限公司为评估目的使用, 评估报告书的 使用权归广州白云山企业集团有限公司所有, 未经委托方许可评估机构不得随意向 他人提供或公开,但按法律和规定提供给评估管理机构或有关部门的除外。

    附件：一、资产评估结果汇总表一页；

    二、土地使用权评估明细表一页。

    

广州羊城会计师事务所有限公司

    法定代表、中国注册资产评估师

    中国注册资产评估师

    2000年12月8日

    资产评估结果汇总表

    评估基准日：2000年11月30日

    附表一

    资产占有单位名称：广州白云山企业集团有限公司      金额单位：人民币万元

    资产项目     帐面净值     调整后净值      评估值    增加值  增值率％

    　         (人民币万元)  (人民币万元)  (人民币万元)

    土地使用权                             7,180.546

    合计                                   7,180.546

    评估机构：广州羊城会计师事务所有限公司

    土地使用权评估明细表

    评估基准日：2000年11月30日

        附表二

    资产占有单位名称：广州白云山企业集团有限公司   金额单位：人民币元

    序号  土地所处位置        面积(平方米)    用途     开发程度  土地证编号

    1 中药厂厂区              63,600.00    工业、住宅                      

    2 化学药厂锅炉车间        14,060.00    工业                            

    3 化学药厂危险品仓库      12,940.00    工业                            

    4 同和镇金宝珠地段        10,342.00    住宅                            

    5 同和镇青草潭地段        11,840.00    林地                            

    　    合计                                                             


    序号  土地所处位置  取得土地时间   帐面净值  单位地价     评估值   备注

    1 中药厂厂区           1997                   614     39,050,400.00   

    2 化学药厂锅炉车间     1997                   568      7,986,080.00   

    3 化学药厂危险品仓库   1997                   568      7,349,920.00   

    4 同和镇金宝珠地段     1997                  1478.23  15,287,860.00   

    5 同和镇青草潭地段     1997                   180      2,131,200.00   

    　    合计                                               71,805.460   

    资产占有单位填表人：程宁 评估机构填表人：罗建成

    日期：2000年12月3日 日期：2000年12月8日