每日必读中证评报字[2004]第013-2号
中国石化武汉凤凰股份有限公司：
北京中证评估有限责任公司接受贵公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵公司拟进行资产置换而程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和涉及的全部资产和负债进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估负债在2004年4月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方简介及资产占有方简介
本次资产置换评估的委托方及资产占有方均为中国石化武汉凤凰股份有限公司。
企业名称：中国石化武汉凤凰股份有限公司（简称"中国凤凰公司"）
注册地址：湖北省武汉市青山区长青路
注册资本：51,916.9万元人民币
法定代表人：邬昆华
企业性质：股份有限公司
中国石化武汉凤凰股份有限公司系1992年5月8日经武汉市体改委批准，由中国石化武汉石油化工厂拿出化工部分生产装置与中国工商银行武汉市分行信托投资公司、中国人民建设银行武汉分行信托投资公司、中国人民保险公司武汉市分公司青山区支公司、武汉石化实业公司等法人单位共同发起组建的一个股份制企业。
1993年9月，经中国证券监督管理委员会复审通过，公开发行人民币普通股3240万股，并于1993年10月25日在深圳证券交易所挂牌上市；1997年7月，工行信托和建行信托所持股份全部转让给中国石化集团武汉石油化工厂；2000年2月，中国石化集团武汉石油化工厂所持股份全部过户给中国石油化工股份有限公司。
中国凤凰公司主营石油化工原材料及产品、精细化工原材料及产品、石油化工原材料后续产品的生产、销售。兼营石油化工设备检修；百货、五金交电、建筑材料、石油化工机械及配件零售兼批发等。
公司主要产品有聚丙烯和液化石油气。公司现有聚丙烯粉料和粒料两种产品，包括扁丝、注塑、纤维、薄膜四大系列共计12个牌号，广泛应用于包装材料、医疗器具、家用制品、纺织等行业。产品生产实现了标准化、系列化、成套化、自动化，产品工艺在国内居于比较先进的水平。公司主导产品如T30S、T36F、V30G等，产品性能稳定，深受用户好评，顶替部分进口产品，填补了国内需求缺口。公司聚丙烯生产能力从1992年组建时的2万吨／年扩展到10.5万吨／年，气体分馏装置从10万吨／年扩展到30万吨／年。
经过十来年的发展，中国凤凰公司已初步形成一定规模。2003年末总资产达14.02亿元，实现销售收入11.33亿元，实现利润8,585万元；全公司占地面积301,169.54m2；现有职工287人，专业构成如下：生产人员224人、销售人员5人、技术人员43人、财务人员5人、行政人员10人；按教育程度分：本科36人、专科67人、中专25人、技校及高中117人、初中及以下42人；公司需承担费用的离退休职工257人。
近三年来公司的资产、财务、负债状况：
资 产 财 务 状 况 表
单位:人民币万元
项目 2004年4月 2003.12.31 2002.12.31
资产总计 140,171 140,230 146,645
负债合计 13,176 9,399 15,156
净资产(股东权益) 126,995 130,831 131,489
项目 2004.1-4 2003年度 2002年度
主营业务收入 36,079 113,328 90,642
利润总额 2,360 8,585 8,899
净利润 1,355 5,460 5,016
二、评估目的
中国凤凰公司拟进行资产置换。本次评估系确定中国凤凰公司在评估基准日的拟置换资产的净资产价值，为中国凤凰公司进行资产置换提供价值参考意见。
三、评估范围
此次委托评估的范围包含在中国凤凰公司二零零四年四月三十日的资产负债表所反映的资产和负债中，拟置换的具体资产及负债明细由资产占有方提供的评估申报明细表载明：资产总额为人民币650,709,178.14元，负债总额为人民币77,460,355.40元，净资产为人民币573,248,822.74。其中流动资产人民币116,855,520.73元、固定资产为人民币505,667,207.94元、长期股权投资为人民币25,115,300.00元、其他资产为人民币3,071,149.47元，流动负债为人民币71,845,601.38元、长期负债为人民币5,614,754.02元。
本次的评估范围不包括土地使用权，中国凤凰公司生产装置及办公楼所占用的土地系向中国石化集团武汉石油化工厂租赁使用。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日为2004年4月30日。
考虑到尽快完成中国凤凰公司的法人股股权转让及其资产置换工作，评估基准日由中国石化股份公司、中国凤凰公司、本次置换工作的中介机构等共同确定。
此次评估中所采用的取价标准均是评估基准日有效的价格标准。
五、评估原则
本次资产评估遵循国家及行业规定的公认原则。
本次资产评估遵循独立、客观、公正、科学的工作原则。
本次资产评估遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作性原则。
本次资产评估遵循产权利益主体变动原则。
独立性原则是指评估机构和评估人员在评估时独立进行操作，评估机构及操作人员与被评估资产各方当事人没有利害关系；
客观性原则是指评估人员在评估时从实际出发，认真调查研究，在掌握翔实可靠资料的基础上,采用符合实际的标准和方法,得出合理、可信、公正的评估结论；
科学性原则是指在具体评估过程中，根据特定目的，制定科学的评估方案，采用科学的评估程序和方法，用资产评估基本原理指导评估操作。
资产持续经营原则是指在评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据；
替代性原则是指在评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现或实际存在的价格和价格标准有多种，则应选用最低的一种；
公开市场原则是指评估时选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。公开市场是指一个竞争性的市场，交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益，交易各方掌握必要的市场信息，具有较为充裕的时间，对评估资产具有必要的专业知识，交易条件公开且不具排它性。
产权利益主体变动原则即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的现行公允价值。
六、评估依据
1.主要法律法规
（1）1991年11月16日国务院第91号令《国有资产评估管理办法》；
（2）财政部部长令[2001]第14号《国有资产评估管理若干问题的规定》；
（3）《资产评估操作规范意见(试行)》(中国资产评估协会1996年5月7日发布)；
（4）《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财评字[1999]91号）；
（5）《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
（6）其他与资产评估有关的法律、法规等。
2. 经济行为文件
评估委托函
3. 重大合同协议、产权证明文件
（1）公司房屋所有权证；
（2）车辆行驶证；
（3）设备采购、安装合同；
4. 采用的取价标准
（1）中国人民银行2004年4月30日公布的外汇牌价；
（2）中国人民银行2004年4月30日公布的金融机构存贷款利率；
5. 参考资料及其他有关依据
（1）国家经贸委等部委发布的汽车报废标准(2000年修订)；
（2）中华人民共和国关税税则(2003)；
（3）机械部科技信息研究院机电产品价格信息中心编制的《机电产品报价手册》（2004年版）；
（4）《黑马汽车商情》、《慧聪商情》、《计算机世界》等公开媒体上刊登的有关电子设备的价格行情；
（5）《石油化工概算指标》（1998版）；
（6）《石油化工概算主材价格指标》（2002版）；
（7）湖北省建筑工程统一基价定额（2000年）；
（8）湖北省建筑安装工程费用定额（2000年）；
（9）武汉建设工程价格信息（2004年）；
（10）部分房屋的竣工图及决算书；
（11）湖北省及武汉市有关部门颁布的工程前期和其他费用收费标准的文件；
（12）现场勘察材料；
（13）询价资料；
（14）中国凤凰公司提供的公司财务会计数据及其他有关资料；
（15）其它有关资产评估的资料。
七、评估方法
依据评估目的和持续经营的基本假设，考虑所评估资产特点，采用重置成本法进行评估。
以下按照资产类别分项简述。
1.流动资产的评估
中国凤凰公司置出资产范围内的流动资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款、应收票据、短期投资、预付账款、存货等。
（1）货币资金
评估范围内的货币资金为其他货币资金，系公司短期股票投资的资金账户余额，根据评估申报表，经与证券营业部对账单核对，确定账实相符，以账面值为评估值。
（2）债权类及投资类流动资产
债权类流动资产包括应收票据、预付账款、应收账款及其它应收款。经清查核实，按可收回的金额计评估值。投资类流动资产系公司对公开交易的有价证券的投资，评估时以其评估基准日的持有数量及证券收盘价计算评估值。
（3）实物型流动资产
实物型流动资产为存货，主要存货包括原材料、在库低值易耗品、产成品、在产品。根据评估申报表，对存货进行抽查核实。原材料及在库低值易耗品中对于积压的库存材料及易耗费品，按可变现净额确定评估值，对于正常周转的材料因其账面价值基本反映了目前市场同类商品的购置价格，按账面值确认为评估值；对于产成品，鉴于凤凰公司销售净利率较低，且产成品账面余额较小，故以核实后的账面值为评估值。对于在产品，评估人员根据其成本计算资料，对其成本费用构成的合理性进行分析，未发现有不合理费用，以其账面值为评估值。
2.长期投资的评估
置换范围内的长期投资为对武汉证券有限责任公司、武汉九鼎工程监理有限责任公司、武汉市商业银行、湖北武大有机硅新材料股份有限公司的股权投资，投资比例分别为1.97%、30%、1.76%、8%，因为投资比例小，评估人员以被投资单位2004年4月30日的净资产乘以其股权比例确认为该长期股权投资的评估价值。
3.建筑物的评估
本次评估的建筑物包括房屋及构筑物，房屋主要为自建的生产经营用房，构筑物主要为道路、围墙及与生产装置配套的土建结构等。
建筑物的评估采用重置成本法。评估时采用房地分离原则，所评建筑物价值中不包含土地使用权价值。
计算公式：
建筑物评估值＝建筑物重置成本×成新率
建筑物重置成本＝建安工程造价+前期及其他费用+资金成本
（1）建安工程造价的计算
房屋建安工程造价的计算采用工料消耗量指标法和类比推算法。
先把本次委托评估范围内的房屋建筑物按结构类型分类，选择每种结构类型中的一项或两项有代表性的建筑物，依据现场勘察其结构形式、装修状况、建设规模等实际情况，结合武汉建设工程价格信息所公布的距评估基准日最接近的结构形式相同工程概况相近的主要工料每100平方米消耗量指标和每万元消耗量指标，计算该类型房屋建筑物每平方米重置建安工程造价。
其他同类结构形式的建筑物与该建筑物重置建安工程造价相比较，调整其与该建筑物结构、装修、配套专业标准等差异对建安工程造价的影响因素，确定其他各同类结构建筑物重置建安工程造价
构筑物和管线及沟槽依据其原建造设计标准和施工水平，以单位面积法、单位体积法或每米单价法确定其工程造价。
（2）前期及其他费用的确定
前期及其他费用由政府政策性收费和建设单位管理性成本支出两部分组成。政府政策性收费系指地方政府为社会基本建设管理而收取的各项规费，如招投标费，质量监督管理费等。建设单位管理性成本支出，是建设单位必须支出的工程造价以外的成本费用，如建设单位管理费，设计费等。一般以工程结算造价的百分比和单位建筑面积费率向建设单位收取。
该评估项目所在地现行前期及其他费用标准如下：
取费基础 序号 费用名称 费率
1 建设单位管理费 2.00%
2 规划管理费 0.20%
建 3 可行性研究费 0.20%
4 勘察费 0.50%
安 5 设计费 2.50%
6 预算审查费 0.30%
造 7 监理费 1.00%
8 质检费 0.14%
价 9 招标费 0.08%
小计： 6.92%
1 消防设施费 3元/m2
建筑 2 白蚁防治费 2元/m2
3 基础设施配套费 80元/m2
面积 4 墙体材料专专项费 8元/m2
小计： 93元/m2
设：工程造价a 建筑面积b
则：前期费用q＝6.92%a+93b
（3）资金成本
对于工程造价较大的、建设期在三个月以上的项目计算其资金成本，分别按评估基准日中国人民银行现行同期贷款利率计算，资金投入方式按照均匀投入考虑。其余较小项目不考虑其资金成本。
（4）重置成本计算：
重置成本＝建安工程造价+前期及其他费用+资金成本
（5）成新率的确定
采用技术鉴定成新率和理论成新率相结合的方法综合确定成新率。采用技术鉴定成新率确定成新率时，根据房屋建（构）筑物承重结构、围护结构及装修的实际使用、维修、保养状况评定各部分的鉴定分值，得出技术鉴定成新率。采用年限法确定成新率则按建筑物已使用年限和耐用年限进行计算。最终成新率取理论成新率的40%与技术鉴定成新率的60%之和。
（6）评估值计算
评估值＝重置成本×综合成新率
4.机器设备的评估
机器设备的评估方法为重置成本法。
评估人员首先根据委估设备与车辆清单，现场核查设备、车辆现状并对设备新旧程度、技术性能、运行环境、利用率及维修保养状况进行实地考查，对价值较大的重点设备性能进行现场测试并查阅设备技术档案，按照操作要求，现场填写机器设备作业表；然后根据评估规定，结合设备、车辆现状，确定评估标准与测算方法；通过向有关设备生产厂家、供应商询价以及查阅有关设备价格行情资料，确定设备重置成本。成新率则根据有形损耗和功能性贬值进行确定。操作过程如下：
（1）重置成本的确定：
1）设备重置成本=现时购置价+运杂费＋安装调试费+资金成本（资金成本对安装调试周期超过半年的大型设备和生产专用线适当计取，小型设备不含上述费用。）
对于进口设备还应加上关税、代理费、银行财务费等费用。
2）车辆重置成本=现时购置价+车辆购置税等（上述价格中不含车辆使用期间的其它各种费用。）
（2）成新率的确定：
1）设备按特点分类确定经济寿命年限，结合对设备现状的现场鉴定结果，综合确定成新率。
2）车辆的成新率，根据车辆管理部门关于寿命期的规定及实际行驶里程和现场勘查的车况综合评定。
评估值＝重置成本×成新率
5.在建工程及工程物资
评估采用重置成本法。在评估过程中，评估人员重点考察工程计划进度与工程建设情况、账面支付款项与工程实际进度的关系、账面价值构成等因素，以确定账面价值中是否含不合理的费用，结合全部工程的概、预算书是否合理、正确、无误、法律文件是否有效齐全等因素，综合考虑进行评估。
6.负债
对于评估范围内的负债，评估人员在核对明细账、总账，抽查原始凭证的基础上，以评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
八、评估过程
本次评估于二零零四年五月二十日正式进入评估现场开展评估工作，分别根据中国凤凰公司的资产状况分流动资产、设备、房屋建筑物三个评估专业组对全部资产及负债进行全面清查。各小组随时向项目领导小组汇报进度和清查中发现的问题。
（一）评估前期准备工作阶段
接受评估委托、了解评估目的和范围及被评估资产特点、选定评估基准日、拟定评估工作方案；指导资产占有单位进行资产清查及填报资产评估明细表，收集资产评估所需资料。
（二）现场评估阶段
根据资产评估的有关原则和规定，对委托评估的资产进行清查评估，具体步骤如下：
1、对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核实；
2、根据资产评估申报表到现场对资产状况进行实地察看、核实；并与资产管理人员进行交谈，了解资产的运营、管理状况；
3、对主要设备及建筑物进行现场鉴定
4、根据委估资产的实际状况和特点，选择适当的评估方法；
5、市场调查、取得计价依据及价格资料；
6、对委托评估资产进行评估，测算其评估价值。
（三）评估汇总阶段
根据各专业组对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。
（四）评估报告阶段
在对资产评估结果汇总分析调整的基础上，撰写各类资产的评估说明以及资产评估报告书；完成评估报告的内部三级审核，出具正式资产评估报告书。
九、评估结果
截止二零零四年四月三十日，中国凤凰公司拟置换资产的账面值为65,070.91万元、调整后账面值为65,070.91万元、评估价值62,550.09万元、增值率为-3.87%，负债的账面值为7,746.04万元、调整后账面值为7,746.04万元、评估价值7,746.04万元、增值率为0,净资产的账面值为57,324.87万元、调整后账面值为57,324.87万元、评估值54,804.05万元、增值幅度为-4.40%，评估结果详细情况见评估明细表。
以下为评估结果汇总表。(金额单位：人民币万元)
项目 账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率% 流动资产 11,685.55 11,685.55 11,685.94 0.39 长期投资 2,511.53 2,511.53 2,715.68 204.15 8.13 固定资产 50,566.72 50,566.72 47,841.36 -2,725.36 -5.39 其中:在建工程 94.78 94.78 94.78 建筑物 2,297.85 2,297.85 2,801.63 503.78 21.92 设备 45,190.54 45,190.54 41,961.39 -3,229.15 -7.15 无形资产 其中：土地使用权 其他资产 307.11 307.11 307.11 资产总计 65,070.91 65,070.91 62,550.09 -2,520.82 -3.87 流动负债 7,184.56 7,184.56 7,184.56 长期负债 561.48 561.48 561.48 负债总计 7,746.04 7,746.04 7,746.04 净资产 57,324.87 57,324.87 54,804.05 -2,520.82 -4.40
十、特别事项说明
1.此次评估的重要依据是中国凤凰公司所提供的财务会计资料及资产权属证明文件等其他资料，被评估单位应对所提供资料的真实、准确、完整以及资产权属证明文件合法有效负责。
2.在评估基准日后，评估报告有效期内资产数量如发生变化，应根据该类资产原评估方法进行计价，并对资产进行相应的增减调整。若因为特殊原因，资产价格标准发生变化，对资产估价产生明显影响时，委托方应提出要求，由评估机构根据实际情况重新确定评估值。
3.对长期股权投资评估采用的被投资单位2004年4月会计报表未经会计师审计。
4.本次评估由于受条件的限制，对隐蔽工程部分的技术状况及可能存在的缺陷，只能根据企业有关人员提供的说明判定。
5.中国凤凰公司部分自建房屋建筑物未办理产权证。根据资产占有单位提供的产权情况说明，本次评估以其产权不存在争议为前提，若存在产权上的争议，由资产占有单位承担其相关的责任。
6.房屋建筑物评估明细表序21号-闲置设备（办公商品房），为一处房产，位于汉口铭新街66-100号，系一商住综合楼的第七层，面积480平方米。该房产是武汉金阳房地产开发有限公司抵债的资产，一九九八年十月签订了抵债协议书，并载明该房产的产权过户手续应该于协议生效后三个月内办理完毕，但至本次评估基准日止，产权过户手续尚未办理，实质上未能取得该房屋法定所有权，中国凤凰公司对该处房产亦未使用，迄今处于闲置状态，凤凰公司已对其账面价值全额计提固定资产减值准备，该会计处理已获毕马威华振会计师事务所审计认可。本次评估中，我们按其账面价值与其所计提的固定资产减值准备抵消后的结果列示为评估值。
7.中国凤凰公司目前使用的土地系从中国石化集团武汉石油化工厂租赁而来，但该厂尚未取得其中聚二车间所占用土地的土地使用权证。
8.此次评估仅对公司申报的资产和负债进行评估，没有考虑以下经济行为可能带来的损失对资产价格的影响。
（1）或有担保，以公司名义或资产对外进行的担保行为；
（2）未发现的债务和潜在的诉讼；
（3）纳税责任和滞纳金，可能存在税务机关要求补税及征收滞纳金的情况;
（4）其他或有责任。
十一、评估基准日期后重大事项
截止报告出具日，委托方及资产占有方书面承诺没有未提供情况的评估基准日后重大事项，评估机构亦未发现影响评估结论使用的重大期后事项。
十二、评估报告书法律效力
1、本评估报告书中载明的评估结果仅反映中国凤凰公司申报的拟置换资产在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保以及其它经济行为所可能带来的损失对资产价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。本评估结果是依据资产持续经营为前提，在该前提变化时，本评估结果无效。
2、本评估报告生效的前提条件是中国石化武汉凤凰股份有限公司拟进行资产置换的经济行为按规定程序获得其董事会或股东大会以及国家有关行政主管部门的批准。
3、本评估报告书的有效期为一年，起止日期为二零零四年四月三十日至二零零五年四月二十九日。在此期间评估目的实现时，还要以该评估结果作为作价依据，结合评估基准日期后有关事项进行调整，自行调整或委托评估公司调整均可。超过一年使用本报告所列示的评估结果无效。
4、本评估报告书中得出的评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用。本评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方的许可，北京中证评估有限责任公司不会向他人提供或公开。
十三、评估报告提出日期
本资产评估报告正式提出日期为二零零四年六月六日。
二零零四年六月六日
