项 目 名 称：景德镇市人民政府代华意电器总公司偿还债务涉及的蛇龙变电站地块国有土地使用

    权价格评估

    受托估价单位：江西省地源评估咨询有限责任公司景德镇分公司

    土地估价报告编号：赣地源［2006］(景估)字第060号

    提交估价报告日期：二00六年十月二十三日

    土 地 估 价 报 告

    第一部分 摘 要

    一、估价项目名称

    景德镇市人民政府代华意电器总公司偿还债务涉及的蛇龙变电站地块国有土地使用权价格评估

    二、委托估价方

    景德镇市国土资源局

    三、估价目的

    按照景德镇市政府第45次常务会精神，景德镇市人民政府拟将位于景德镇市蛇龙变电站的一宗地国有土地使用权注入华意压缩机股份有限公司，代景德镇华意电器总公司偿还债务。根据国家相关法律、法规要求，景德镇市国土资源局特委托江西省地源评估咨询有限责任公司景德镇分公司对该宗地进行价格评估，为土地使用权作价以资抵债提供参考依据。

    四、估价基准日

    二00六年十月二十三日

    五、估价日期

    二00六年十月二十日至二00六年十月二十三日

    六、地价定义

    本次估价设定至评估基准日，待估宗地所有权归国家所有。根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查，待估宗地现状实际开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通讯)及红线内大部分未平整，根据委托方要求，此次为了解现状土地开发程度下的价值，故估价设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通讯)及红线内大部分未平整；待估宗地此次评估设定用途为商业、住宅用地；待估宗地估价设定土地使用年期分别为商业用地法定最高出让年限40年、住宅用地法定最高出让年限70年。

    故本次待估宗地的评估价格是指在评估基准日2006年10月23日，于上述估价设定的土地开发程度、用途、土地使用年期的土地使用权价格。

    七、估价结果

    估价人员经现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年期及土地开发程度条件下，估价基准日为2006年10月23日的土地使用权价格为：

    评估土地面积：217666.67平方米(折合326.5亩)

    单位面积地价：330元／平方米(折合22万元／亩)

    总 地 价：7183.00万元

    人民币大写：柒仟壹佰捌拾叁万元整

    待估宗地土地估价结果详见《土地估价结果一览表》(表1、表1－1)

    八、土地估价师签字

    姓 名 土地估价师资格证书号 签 名

    刘 刚 96140056

    雷 鸣 2000360062

    九、土地估价机构

    估价机构负责人签字：(机构公章)

    二00六年十月二十三日

    表1

    土地估价结果一览表

    估价机构：江西省地源评估咨询有限责任公司景德镇分公司 估价报告编号：赣地源［2006］(景估)字第060号

    估价期日：2006年10月23日估价设定土地使用权性质：国有出让

    注：“五通”指通路、通电、供水、排水、通讯。

    一、上述土地估价结果的限定条件

    1. 土地权利限制：估价设定用途法定最高出让年限国有土地使用权，无他项权利限制；

    2. 基础设施条件：具体见表1－1；

    3. 规划限制条件：估价设定利用条件；

    4. 影响土地价格的其他限定条件：无。

    二、其他需要说明的事项

    1.土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

    2.估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

    3.委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

    4.本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应调整或重新评估。

    5.关于土地使用年期的设定：估价对象按设定用途法定最高出让年限设定土地使用年期。

    6.任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

    7.估价对象土地面积以委托方提供的相关资料所载的土地面积为依据。

    8.本评估报告仅作为待估宗地土地使用权作价以资抵债提供参考依据。

    估价机构：江西省地源评估咨询有限责任公司景德镇分公司

    二00六年十月二十三日

    表1－1

    待估宗地基础设施条件表

    第二部分 估 价 对 象 界 定

    一、委托估价方

    委托单位：景德镇市国土资源局

    单位地址：景德镇市昌南大道98号财富大厦

    邮政编码：333000

    二、估价对象

    估价对象位于景德镇市蛇龙变电站，评估土地面积为217666.67平方米。

    三、估价对象概况

    1. 土地登记状况

    待估宗地名称、位置、土地等级、四至、用途、面积等土地登记状况详见表2。

    估价对象基本情况一览表

    表2

    2. 土地权利状况

    本次估价设定估价对象的土地所有权属国家所有，土地使用权性质为出让。待估宗地未设定抵押权、担保权、租赁权、地役权等他项权利。

    3. 土地利用状况

    根据评估人员的实地勘查及类似出让地块的规划指标，本次评估设定待估宗地具体规划参数见下表3。

    待估宗地控制性规划参数表

    表3

    四、地价影响因素分析

    1.一般因素

    (1)地理位置

    景德镇市位于江西省东北部，地理座标介于东经116°57′－117°42′、北纬28°44′－29°56′之间。该市西北与安徽东至交界，南与万年、弋阳为邻，西同鄱阳接壤，东北倚安徽祁门，东南和婺源、德兴毗连，市区距江西省会南昌市252公里。

    (2)自然环境

    Ａ.地势、地貌

    景德镇市位于黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原过渡地带，境内以中低山和丘陵岗阜地貌为主，地势由东北向西南倾斜，东北和西北部多山，群峰林立，岗峦重迭，东南、西南部多丘陵和平原，海拔一般为250米至400米之间，最低高度海拔18米，最高峰五股尖海拔1618米。

    Ｂ.气候、水文条件

    景德镇市属亚热带湿润季风气候，光照充足，雨量充沛，无霜期长。早春多偏北风，较为寒冷。春夏之交，梅雨绵绵，盛夏多偏南风，天气炎热。夏秋之际天气晴热。2005年平均气温18.4摄氏度，平均降水量为1305.3毫米，年平均日照为1576小时，无霜期为269天。

    景德镇境内河流以源于安徽省祁门县大洪山的昌江为主，自北向南，纵贯全境，支流有南河、东河、西河、杨村河、建溪河、梅湖河。

    (3)城市性质

    景德镇市向以生产瓷器驰名中外，享有“瓷都”之誉。解放前是单一生产陶瓷为主的手工业城镇，解放后经过调整、改革，现已建成为一个以陶瓷工业为主体，电子、机械、电力、建材、航空、轻工、化工和食品加工等工业为辅的多门类工业城市。陶瓷产品有日用瓷及工艺美术瓷等，产品畅销五大洲的九十多个国家和地区。

    (4)行政区划

    景德镇市辖乐平市、浮梁县、珠山区、昌江区，共有12个街道办事处、154个居民办事处、38个乡镇、501个村委会、4个国营农林牧渔场。土地面积5256平方公里，其中市区面积422平方公里，2005年末总人口150.8万人。

    (5)社会经济状况

    景德镇市2005年末全市国内生产总值达到193.61 亿元，其中第一产业实现增加值18.95亿元，比上年增加4.2％，第二产业实现增加值101.67亿元，比上年增长15.6％，第三产业实现增加值72.99亿元，比上年增长17.1％。2005年人均国内生产总值为12629元 。全市财政总收入为14.7亿元，比上年增长10.9％。居民人均可支配收入8779元，比上年增长14.1％。城乡居民居住条件继续改善，据抽样调查，2005年末城市居民人均房屋使用面积为20.37平方米，比上年增长5.71 ％。景德镇市仓储基础比较雄厚，实施改革开放已来，该市仓储在继承和发扬瓷业生产的同时，大力发展与瓷业生产配套的基础仓储和原材料仓储，积极开拓机械、电子、建材、轻化、医药、航空等新兴产业，目前一个多产业协调发展的仓储体系已初步形成。景德镇市农业基础较好、交通便利、商业繁荣、城市基础设施比较完善。

    (6)土地产业政策

    政府对土地实行统一规划，统一征用和收购，统一开发、统一划拨、统一管理。除法律法规规定可以划拨的供地外，其他建设用地一律实行有偿使用，经营性用地一律采用拍卖、招标、挂牌方式供地。

    (7)土地利用规划

    Ａ.1997年初，中共中央国务院颁发了“进一步加强土地管理切实保护耕地”的通知，对新增非农业建设用地控制严格，将会使城市存量土地地价的总体水平上升。

    Ｂ.通过对土地隐形市场的清理以及政府实行土地有偿使用制度，限制土地供给总量，将会使城市存量土地地价总体水平上升。

    Ｃ.景德镇市总体规划提出了城市向西发展工业区和高新技术产业区，对老城区实行商住业改造。由于郊区或郊县土地取得费、税费远低于市区，因此吸引了市区新的工业项目的进入及老企业的迁入，从而使郊区的工业用地量增加，有助于地价的上升；但由于前几年土地供给的失控，使得郊区工业用地出现一定数量的闲置，因此还需要一定时间消化，导致地价稳定。

    通过以上影响地价一般因素的分析，我们认为，由于受宏观经济的影响，随着城镇扩展，基础设施的不断完善，尤其是道路建设的加快，城市人口的增加，经济的发展，地价呈逐渐上升的趋势。

    2. 区域因素

    影响估价对象价格的区域因素主要有：

    (1)位置

    待估宗地所在区域位于景德镇市昌江区内。区境东部及北部与浮梁区毗连，西部与上饶市的波阳县交界，南与乐平市接壤。

    (2)交通

    区域境内交通畅通便利，现已形成一个由铁路、公路、水运构成的商业性运输网络。铁路，皖赣铁路贯穿区境，北达南京与沪宁线相接，南至鹰潭与浙赣、鹰厦线相连；公路，206国道由北向东穿过区域边缘，3条省道，数十条县、乡道连接全区境内各乡、镇、农林垦殖场；水路，省重点工程—昌江渠化工程已竣工，300吨级的拖驳船可常年经鄱阳湖与长江、赣江连接通航。

    (3)基础设施条件

    Ａ.供电

    区域内供电由景德镇市发电厂并网贵溪电网、赣东北电网互配供给，变电能力为220ＫＶ，120万ＫＷ容量，供电保障率较高。

    Ｂ.供水

    区域内供水水源来自昌江河，通过羊湖水厂、观音阁水厂及其它水厂处理，市内统一配送到户，输水主管径为Ф500毫米水泥管，已形成供水网络。

    Ｃ.排水

    待估宗地所在区域排水设施齐全。

    Ｄ.通讯

    区域内通讯与市政通讯网相联，目前已开通ＧＳＭ数字移动通讯系统。

    (4)环境条件

    区域环境质量属景德镇市中度污染区，主要污染物有噪音、废气、悬浮微粒等。

    (5)产业集聚度

    区域内产业集聚度较高，该区内工业以制瓷为中心，产品除古瓷外，建筑陶瓷和工业陶瓷已脱颖而出，同时，电子工业、机械工业、建材、轻化、医药等工业也形成了一定规模。

    3. 个别因素(宗地状况)

    待估宗地位于景德镇市蛇龙变电站，此次评估设定用途为商业、住宅用地，至评估基准日该宗地未设定他项权利。根据评估人员的实地勘查及类似出让地块的规划指标，待估宗地规划土地面积为217666.67平方米，设定规划容积率≤2.5,建筑规模为≤544170平方米。根据评估最有效使用原则，此次评估设定容积率为2.5,建筑规模为544170平方米。

    待估宗地现状实际土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通讯)及红线内大部分未平整，其基础设施状况具体描述可见表1－1《待估宗地基础设施条件表》，其它个别因素描述见下表4：

    待估宗地个别因素条件说明表

    表4

    第三部分 土地估价结果及其使用

    一、估价依据

    1.全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件

    (1)《中华人民共和国土地管理法》(全国人大常委会1998年8月29日修订)；

    (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第29号1994年7月5日)；

    (3)国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知(国土资发［2002］195号)；

    (4)国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》(国土资发［2000年］105号)；

    (5)《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资源部国土资发［2001］44号2001年2月13日)。

    2.地方人大和政府及有关部门颁布的法规、文件

    (1)《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》(江西省人大常委会公告第95号2001年12月22日)；

    (2)景德镇市人民政府第19号令《景德镇市城市规划区国有土地使用权管理办法》；

    (3)景德镇市人民政府“关于颁布实施城市规划区基准地价的通告”(景府发［2001］8号)；

    (4)《景德镇市城区土地定级估价报告》；

    (5)《景德镇市2006年统计年鉴》；

    (6)江西省人民政府、景德镇市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。

    3.委托方提供的有关资料

    4.估价方掌握的有关资料及估价人员实地勘察、调查所获取的资料

    二、土地估价

    1.估价原则

    本次估价过程中，遵循的主要原则有：

    (1) 替代原则

    根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

    (2) 供需原则

    在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

    (3) 变动原则

    一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

    (4) 协调原则

    土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

    (5) 预期收益原则

    对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

    (6) 最有效使用原则

    由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

    (7) 多种方法相结合的原则

    随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

    总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理、评估方法科学、评估结果准确，严格保守评估秘密。

    2.估价方法

    根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，针对该宗地选择了不同的评估方法，具体方法如下：

    由于待估宗地为景德镇市城区的一宗待开发用地，且项目开发完成后为有收益或潜在收益的物业，能够预测待估物业开发完成后的不动产总价，故可选择剩余法进行评估；同时，景德镇市区已完成了基准地价评估，有完善的修正体系，故还可选用基准地价系数修正法进行评估。

    (1)剩余法

    剩余法是根据预测土地连同未来建造完成的建筑物不动产总价值，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。

    以剩余法评估土地价格用下列公式：

    Ｖ＝Ａ－Ｂ－Ｃ

    式中：

    Ｖ ——— 待估土地价格

    Ａ ——— 开发完成后的土地总价值或房地产总价值

    Ｂ ——— 整个开发项目的开发成本

    Ｃ ——— 开发商合理利润

    (2)基准地价系数修正法

    所谓基准地价系数修正法，就是指求取一宗待估宗地价格时，利用级别或区域基准地价，通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，得出待估宗地客观价格的方法。其基本公式为：

    Ｖ＝Ｖ1b×(1±∑Ｋi)×Ｋj

    式中：Ｖ—土地价格

    Ｖ1b—某一用途土地在某一土地级上的基准地价

    ∑Ｋi —宗地地价修正系数

    Ｋj—估价期日、容积率、土地使用年期等修正系数

    3.估价结果

    (1) 地价确定的方法

    根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，本次评估采用了剩余法和基准地价系数修正法测算，结合景德镇市同类用地的地价水平，经评估人员的综合分析，认为该宗地采用上述两种方法测算的结果比较接近，且均较符合当地地价水平，故取两种方法测算结果的简单算术平均值作为最终结果。具体结果见表5。

    待估宗地土地估价结果确定表

    表5 单位：元／平方米

    (2) 估价结果

    经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年期及开发程度条件下、于评估基准日2006年10月23日的土地使用权价格为：

    评估土地面积：217666.67平方米

    单位面积地价：330元／平方米

    总 地 价：7183.00万元

    人民币大写：柒仟壹佰捌拾叁万元整

    待估宗地土地估价结果详见《土地估价结果一览表》(表1、表1－1)

    三、估价结果和估价报告的使用

    1. 估价的前提条件和假设条件

    (1)本次估价设定待估宗地土地使用权性质为出让，并已支付有关税费。

    (2)估价对象得到最有效利用，并产生相应的土地收益。

    (3)估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产、生活、经营的正常进行，保证企业的持续发展。

    (4)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

    (5)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

    (6)委托方提供的资料属实。

    (7)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价基准日2006年10月23日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年期及正常市场、利用条件下的土地使用权价格。

    2. 估价结果和估价报告的使用

    (1)估价对象土地面积以委托方提供的相关规划资料所载的土地面积为依据。

    (2)本报告估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。

    (3)本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源管理部门备案时的附件。

    (4)评估报告自估价报告出具之日起半年内有效。

    (5)估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由江西省地源评估咨询有限责任公司景德镇分公司负责解释。

    (6)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

    3. 需要特殊说明的事项

    (1)土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

    (2)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

    (3)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

    (4)本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应调整或重新评估。

    (5)关于土地使用年期的设定：估价对象按设定用途法定最高出让年限设定土地使用年期。

    (6)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

    第四部分 附 件

    附件一、委托估价函复印件

    附件二、待估宗地区域位置示意图

    附件三、待估宗地现状利用照片复印件

    附件四、待估宗地相关评估资料复印件

    附件五、土地估价机构营业执照复印件

    附件六、土地估价机构注册证书复印件

    附件七、土地估价师资格证书复印件