项目名称: 无锡国家高新技术产业开发区94#-B 地号为6-04-24-01宗地国有出让土地使用权转让价格评估

    受托估价单位:江苏苏信房地产评估咨询有限公司

    土地估价报告编号: （江苏）苏信（2004）（估）字第0111 号

    提交估价报告的日期: 二○○四年十月二十二日

    一、估价项目名称

    无锡国家高新技术产业开发区94#-B 地号为6-04-24-01 宗地国有出让土地使用权转让价格评估(无锡市)

    二、委托估价方

    单位名称： 江苏开元国际集团有限公司

    机构地址： 南京市建邺路100 号

    法人代表人： 杨元福

    联系人： 朱一顺

    联系电话： 025-86895208

    三、估价目的

    江苏开元国际集团有限公司拟将待估宗地国有出让土地使用权进行转让，为确定合理的转让价格，江苏开元国际集团有限公司特委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对该宗土地价格进行评估，为双方提供客观、公正的价格参考。

    四、估价基准日

    二○○四年十月十四日

    五、估价日期

    二○○四年十月十四日至二○○四年十月二十二日

    六、地价定义

    1、土地价格内涵

    本报告所评估的待估宗地地价是指待估宗地在估价基准日二○○四年十月十四日规划利用条件下，土地登记用途为工业用地，设定用途为工业用地，土地开发程度为宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”以及宗地红线内场地平整“一平”的开发条件，土地使用权剩余使用年期为47.42年，且不存在他项权利条件下的国有出让土地使用权价格。

    2、估价对象现状用途与土地实际开发程度

    在估价基准日二○○四年十月十四日，待估对象《国有土地使用证》登记用途为工业用地，实际开发程度为宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”以及宗地红线内场地平整“一平”的开发条件。

    3、土地估价所设定的用途与土地开发程度

    根据《国有土地使用证》，本次评估设定待估宗地土地用途为工业用地。本次估价设定估价对象的开发程度为在估价基准日二○○四年十月十四日宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”以及宗地红线内场地平整“一平”的开发水平。

    七、估价结果

    江苏开元国际集团有限公司委托评估的位于无锡国家高新技术产业开发区94#-B 地块的一宗地，地号为6-04-24-01,在估价基准日二○○四年十月十四日规划利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”以及宗地红线内场地平整“一平”的开发水平，设定用途为工业用地，土地面积为66443.1m2,土地使用权剩余使用年期为47.42 年，且不存在他项权利条件下的国有出让土地使用权价格为:

    土地单位面积价格：194 元/m2,

    即每平方米土地价格为人民币壹佰玖拾肆元整，

    评估面积：66443.1 m2,

    总地价：人民币12889961.4 元，

    即人民币壹仟贰佰捌拾捌万玖仟玖佰陆拾壹元肆角整。

    具体估价结果详见表1.《土地估价结果一览表》。

    一、上述土地估价结果的限定条件：

    1、土地权利限制：无抵押权等他项权利限制。

    2、基础设施条件：

    周围道路状况：一般； 排水状况：较优；

    供水状况：优； 电讯条件：较优；

    供暖状况：无； 供气状况：无；

    供电状况：较优； 地面平整状况：平整。

    3、规划限制条件：满足宗地土地开发建设项目规划设计条件。

    4、影响土地价格的其他限定条件：见报告中有关特殊事项说明。

    二、其他需要说明的事项：

    1、本报告仅为江苏开元国际集团有限公司将待估宗地国有出让土地使用权进行转让提供客观、公正的土地价格参考。

    2、土地估价结果自评估基准日起半年内有效。

    估价机构：江苏苏信房地产评估咨询有限公司

    二○○四年十月二十二日

    八、土地估价师签字

    1. 土地估价师杨绍绅签字，证书号：2002320177

    2. 土地估价师丁小明签字，证书号：2000320156

    九、土地估价机构

    

江苏苏信房地产评估咨询有限公司

    估价机构负责人签字：

    二○○四年十月二十二日

    表1 土地估价结果一览表

    估价机构：江苏苏信房地产评估咨询有限公司

    估价报告编号：（江苏）苏信（2004）（估）字第0111号

    估价期日：2004年10月14日

    估价期日的土地使用权性质：国有出让

                                                     估价期
                                                     日的土  估价
估价期日的  宗地  宗地        土地使用               地登记  设定     容积
土地使用者  编号  名称        证编号       宗地位置  用途    的用途   率
江苏开元国  1     无锡国家    锡新国用     无锡国家  工业用  工业用地 --
际集团有限        高新技术    （2003）字   高新技术  地
公司              产业开发    第46 号      产业开发
                  区宗地                   区94#-B
                                         面积    单位面
估价期日的      估价设定        地使     (平方   积地价     总地价
实际开发程度    的开发程度      用年期   米)     (元/平方米)(元)       备注
宗地红线外达    宗地红线外达到  47.42 年 66443.1 194        12889961.4 地级
到通路、通电、  通路、通电、通上                                       别:无
通上水、通下    水、通下水、通讯                                       锡市六
水、通讯“五通”“五通”以及宗地                                       级
以及宗地红线    红线内场地平整
内场地平整“一  “一平”开发水平
平”开发水平