长信评报字(2002)第1123号

    一、项目名称：同济大学部分资产评估

    二、委托评估方：同济大学

    三、资产占有方：同上

    四、评估基准日：2002年4月30日

    五、评估目的：本次评估系对同济大学部分资产进行评估,以确定委估资产于评估基准日的评估价值,为同济大学拟对外转让该部分资产提供价值参考依据。

    同济大学已经和上海同洲置业有限公司签订转让意向书,同济大学同意将委估资产对外转让。

    六、评估方法：

    本次评估主要采用假设开发法。

    在对委估地块进行调查勘察之际,发现委估地块于评估基准日为尚未进行动拆迁的毛地,根据规划,将在该地块上建造多层住宅商品房,故可以采用假设开发法对委估土地进行评估。

    首先用市场比较法取得委估土地的开发价值,市场比较法的思路是：将委估土地规划建成后的商品房与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产的成交价格,修正得出委估土地预期开发价值,市场比较法公式为：

    评估价值＝比较实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

    假设开发法的评估思路,是将委估对象的预期开发价值,扣除预期的正常开发成本、资金成本、销售税金及开发利润,根据剩余之数来确定委估对象价格的一种评估方法。

    假设开发法公式：

    毛地楼面地价＝楼价-建筑费-专业费-管理费-利息-补交土地出让金-动拆迁费用及前期开发费用-销售费用-税费-开发商利润；确定委估房地产(地块)评估值。

    七、评估结论：

    委估资产评估价值为人民币肆仟肆佰贰拾肆万壹仟贰佰伍拾伍元捌角陆分(RMB44241255.86)。

    八、评估报告有效期：本次评估结果自评估基准日起有效期为一年,即自2002年4月30日至2003年4月29日止。

    以上内容摘自长信评报字(2002)第1123号资产评估报告书,欲了解本评估报告的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。