每日必读沪上会整评报字〖2001〗第334号
上海上会资产评估有限公司接受上海宝石房地产开发经营有限公司委托, 根据 国家有关资产评估的规定,本着独立、客观、科学的原则,按照公认的资产评估方法, 对委托方股权转让事宜而涉及的资产进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的 程序,对委托评估的资产和负债实施了实地勘察、市场调查与询征,对委估资产和负 债在二00一年十一月三十日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况 及评估结果报告如下:
一、委托方与资产占有方简介
委托方与资产占有方均为上海宝石房地产开发经营有限公司
注册住所:上海市凤阳路250号
法定代表人:朱工政
注册资本:人民币壹仟伍佰万元
企业类型:有限责任公司（国内合资）
经营范围:房地产开发经营、房产咨询、物业管理。
二、评估目的
为股权转让提供资产价值参考。该经济行为业经上海宝石房地产开发经营有限 公司董事会决议批准。
三、评估范围和对象
本报告的评估范围为上海宝石房地产开发经营有限公司的整体资产。
评估对象为流动资产、流动负债。纳入评估范围内各类资产和负债, 在评估前 的帐面价值如下:
项目 帐面价值 调整后帐面值
流动资产 42531774.44 42531774.44
递延资产 18760.00 18760.00
资产合计 42550534.44 42550534.44
流动负债 27550000.00 27550000.00
净资产 15000534.44 15000534.44
上述列入评估范围的资产与委托评估及立项确定的资产范围一致。
四、评估基准日
根据评估业务委托书及本次评估工作,本项目评估基准日为二00 一年十一月三 十日。并以此基准日有效的现行市价为评估计算的一切取价依据。
五、评估原则
遵循独立、客观、科学、公正的原则。
六、评估依据
（一）法规依据:
1、《国有资产评估管理办法》国务院1991年91号令；
2、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》财政部财评字〖1999〗91 号 文；
3、《资产评估操作规范意见（试行）》中评协（19334）03号文。
（二）行为依据:
1、上海宝石房地产开发经营有限公司董事会决议；
2、 我公司与上海宝石房地产开发经营有限公司签订的资产评估业务约定书； 评估承诺函；
（三）产权依据:
1、上海宝石房地产开发经营有限公司验资报告书；
2、有关房地产权证。
（四）取价依据:
1、 委托方（或资产占有方）提供的评估基准日经审计调整后的资产负债表及 其他资料；
2、评估人员现场勘察记录；
3、评估人员收集的有关技术标准资料、市场询价资料等。
七、评估方法
市场比较法。
八、评估过程
我公司根据国家有关资产评估的原则和规定, 按照我公司与委托方签订的资产 评估业务约定书所约定的事项, 对评估范围内的资产进行了评估。 评估工作日期 :2001年12月26日至2001年12月28日,先后经过接受委托、资产清查、评定估算、定 稿确认等过程。具体步骤如下:
1、接受委托,明确评估目的,评估对象和范围及评估基准日,拟定评估方案；
2、听取企业有关人员对企业情况以及委估资产和负债历史和现状的介绍；
3、对企业填报的资产评估明细表进行征询、鉴别,并与企业有关财务记录数据 进行核对；
4、根据资产评估明细表的内容到现场进行实物核实和勘察,对资产状况进行查 看、记录,并与资产管理人员进行交谈,了解资产的经营、管理状况；
5、阅读委托评估资产的产权证明文件,查阅有关资料；
6、开展市场调研、询价工作；
7、根据评估人员对各类资产的初步评估结果,进行汇总分析工作；确认评估工 作中没有发生重复和漏评的情况,并根据汇总分析情况,对资产评估结果进行调整、 修改和完善；
8、根据评估工作情况,起草资产评估报告书,进行三级审核,经企业确认后, 向 委托方提交正式资产评估报告书。
九、特别事项说明
1、委估房产1500平方米的加层部分,评估价值17932500.00元,尚未办理房地产 权证,提请有关报告使用者在使用报告时予以关注。
2、本评估结果未考委估房地产转让或处置所需补交的各种税金和费用。
3、本评估是在独立、客观、科学的原则下作出的,我公司参加的评估人员与委 托方之间无任何特殊利害关系,评估人员在评估中遵循执业规范,进行了公正评估。
4、对委估资产可能存在的影响资产评估值的瑕疵事项,在委托方未作特殊说明 而评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下, 评估机构及评估 人员不承担相关责任。
上述事项,我们亦提请有关报告使用者在使用报告时予以关注。
十、评估基准日期后重大事项
1、若委估资产数量发生变动,应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
2、本评估结果是在设定的假设条件下提出的估价参考。 若使用情况改变以及 国家宏观经济政策发生重大变化,或遇自然力、其他不可抗力,对本评估结果产生严 重影响时,则本评估结果一般会失效。
3、若评估基准日期后,市价发生较大变化,并对资产评估价值产生明显影响时, 委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
十一、评估报告法律效力
1、本次评估是在委托方提供的文件、资料真实、有效的假设条件下进行的,如 发生由于委托方提供的文件、资料失实或有隐匿等行为而造成评估结果失实, 则由 委托方承担责任,本公司不承担任何法律责任。
2、本评估结论仅供委托方为本次评估目的使用和送交评估主管机关审查使用 , 本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门审查使用外, 本报告的全部或部分内容皆不得转载于任何文件、公告及声明中。
3、根据国家有关规定,本评估报告有效期为壹年, 即有效期从资产评估基准日 2001年11月30日至2002年11月29日。
十二、评估结论
经评估,上海宝石房地产开发经营有限公司在本次评估目的下 , 于评估基准日 2001年11月30日总资产的申报帐面值为RMB42550534.44元,评估值为 RMB62833884 .53%元。负债的申报帐面值为RMB27550000.00元,评估值为RMB27550000.00元。 净 资产的申报帐面值为RMB15000534.44元,评估值为RMB35283884.53元。大写:人民币 叁仟伍佰贰拾捌万叁仟捌佰捌拾肆元伍角叁分。 与调整后的净资产帐面值 RMB15000534.44元相比,增值RMB20283350.09元,增值率135.22％。
上述资产评估结果汇总列表如下单位:元
项目 原帐面净值 调整后帐面净值 评估价值 增减值 增减率
流动资产 42531774.44 42531774.44 44901384.53 2369610.09 5.57％
递延资产 18760.00 18760.00 17932500.00 17913740.00 95489.02％
资产合计 42550534.44 42550534.44 62833884.53 20283350.09 47.67％
负债合计 27550000.00 27550000.00 27550000.00 0.00 0.00％
净资产 15000534.44 15000534.44 35283884.53 20283350.09 135.22％
评估结论详细情况见评估明细表。
十三、评估报告提出日期
本评估报告的提出日期为2001年12月28日。
上海上会资产评估有限公司 法人代表:管文建
项目负责人:王伟
注册资产评估师:王伟
注册资产评估师:姚根荣
总评估师:姚根荣
2001年12月28日
备查文件目录
一、评估基准日会计报表复印件
二、资产占有方企业法人营业执照复印件
三、上海宝石房地产开发经营有限公司董事会决议
四、资产评估委托方承诺函
五、上海宝石房地产开发经营有限公司验资报告书
六、资产评估机构和注册资产评估师承诺函
七、参加本项目评估的主要人员
八、010005号A级资产评估资格证书复印件
九、中国注册资产评估师资格证书复印件
十、资产评估机构营业执照复印件
