每日必读信长会师报字(2003)第21466号
上海农口房地产(集团)有限公司：
我们接受委托,对贵公司2003年度合并及母公司盈利预测报告进行了审核。合理编制并充分披露盈利预测是 贵公司管理当局的责任,我们的责任是对该盈利预测所依据的基本假设,选用的会计政策及其编制基础进行审核,并发表审核意见。我们的审核是依据《独立审计实务公告第4号-盈利预测审核》的要求进行的,在审核过程中,我们结合 贵公司的实际情况实施了必要的审核程序。
我们认为,上述盈利预测报告所依据的基本假设已充分披露,没有证据表明这些假设是不合理的,盈利预测已按照确定的编制基础编制,所选用的会计政策与实际采用的相关会计政策一致。鉴于盈利预测具有固有的不确定性,我们无法对预测结果的实现程度作出保证。
本盈利预测审核报告仅供上海农口房地产(集团)有限公司向中国证监会报送相关财务资料使用,不能移作他用。
本报告附送资料：
上海农口房地产(集团)有限公司盈利预测报告
上海立信长江会计师事务所有限公司 中国注册会计师
地址：中国·上海 戴定毅
南京东路61号四楼
电话：(021)63606600 王惠忠
传真：(021)63501004
邮编：200002 二OO三年六月二十日
本公司盈利预测报告的编制遵循了谨慎性原则,但盈利预测所依据的各种假设具有不确定性,投资者进行投资决策时不应过分依赖该项资料。
第一部分 盈利预测基准
根据经具有证券相关业务许可证的注册会计师审计的本公司2002年及2003年1-3月按《企业会计准则》和《企业会计制度》进行必要调整后的经营业绩及公司2003年度的开发经营能力、投资计划和开发经营计划,在充分考虑了国内市场变化趋势,本着实事求是,稳健性的原则,编制了本公司2003年度的盈利预测,编制所依据的会计政策及采用的计算方法同国家现行法律、法规、会计准则及公司编制申报报表所采用的会计政策和计算方法一致。
第二部分 盈利预测基本假设
一、我国股份制企业的有关法律、法规、政策无重大变化。
二、公司所从事的行业和产品市场状况不发生重大变化。
三、公司生产经营不受原材料严重短缺和成本重大变化不利影响。
四、国家现行利率、汇率无重大改变。
五、公司目前执行的税负、税率政策不变。
六、不存在重大不利因素影响建设进度,公司已预售的商品房楼盘均按计划完工,如期交房。
七、无其他不可抗拒的因素及不可预见因素所造成的重大不利影响。
第三部分 盈利预测表
(见附件)
第四部分 盈利预测说明
4.1公司概况
一、公司基本情况：
上海农口房地产(集团)有限公司于2001年9月由上海农工商(集团)总公司、上海市人民政府农业委员会招待所、上海农工商集团东旺总公司、上海农工商绿化有限公司和上海市城市建设设计院共同出资改制设立,注册资本25,000万元,企业法人营业执照号：3100001000071,经营范围为企业投资、国内贸易(除国家专项外)、集团内资产清理、土地资源的开发、置换、租赁、转让、房地产开发与房地产开发的相关项目。
二、销售计划：
公司立足上海市内房地产开发,在2003年,各子公司有多个商品房楼盘可实现销售,具体项目情况如下：
项目名称 建筑面积 开工时间 交房时间 2003年可售面积
(平方米)
欧风花都 129,950.01 2002年2月 2003年11月 129,950.01
明丰花园 89,000 2001年10月 2003年11月 89,000
明丰文化苑 77,644.45 2002年6月 2003年底 77,644.45
明丰阳光苑 86,315 2001年下半年 2003年底 86,315
明丰世纪苑 120,000 2001年 2003年 43,052.02
仙霞福运商厦 7,120 2003年1月 2003年10月 7,120
合计 510,029.46 433,081.48
基于近期上海房地产销售持续良好,结合目前的预售情况,预计到2003年底楼盘实际交房时,实现销售有望达到35万平方米以上。
4.2主要会计政策及税项
(一)会计制度：执行企业会计准则、《企业会计制度》及其有关的补充规定。
(二)会计年度：公历1月1日至12月31日止。
(三)记帐本位币：采用人民币为记帐本位币。
(四)记帐基础和计价原则：以权责发生制为记帐基础,以历史成本为计价原则。
(五)外币业务核算方法：外币业务按发生时的市场汇价作为折算汇率,折合成人民币记帐,期末外币帐户余额按期末市场汇价折合成人民币金额进行调整。外币专门借款帐户期末折算差额,在所购建固定资产达到预定可使用状态前的特定时间段内,按规定予以资本化,计入在建工程成本,其余的外币帐户折算差额均计入财务费用。不同货币兑换形成的折算差额,均计入财务费用。
(六)现金等价物的确定标准：在编制现金流量表时,将同时具备期限短(从购买日起,三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资,确定为现金等价物。
(七)短期投资核算方法：
1、取得的计价方法：
取得投资时按实际支付的价款(扣除已宣告未领取的现金股利或已到期未领取的债券利息)、相关税费计价。债务重组取得债务人用以抵债的短期投资,以应收债权的帐面价值为基础确定其入帐价值；非货币性交易换入的短期投资,以换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值。
2、短期投资跌价准备的计提：
中期末及年末,按成本与收盘价孰低提取或调整短期投资跌价准备。
按单项投资计算并确定计提的跌价损失准备。
3、短期投资收益的确认：
短期投资待处置时确认投资收益。在持有期间分得的现金股利和利息,冲减投资成本或相关应收项目。
(八)坏帐核算方法：
1、坏帐的确认标准：
对因债务人撤销、破产,依照法律清偿程序后确实无法收回的应收款项；因债务人死亡,既无遗产可清偿,又无义务承担人,确实无法收回的应收款项；因债务人逾期未履行偿债义务并有确凿证据表明,确实无法收回的应收款项,按照公司管理权限批准核销。
2、坏帐损失的核算方法：采用备抵法核算,按期末帐龄分析法并结合个别认定法估算坏帐损失。
3、坏帐准备的计提方法和计提比例。
帐龄 计提比例
1年以内 5%
1-2年 10%
2-3年 30%
3-5年 70%
5年以上 100%
(九)存货核算方法：
1、存货分类为：原材料、低值易耗品、库存商品、开发产品、出租开发产品、周转房、开发成本、工程施工等。
2、取得和发出的计价方法：
日常核算取得时按实际成本计价。
债务重组取得债务人用以抵债的存货,以应收债权的帐面价值为基础确定其入帐价值；非货币性交易换入的存货以换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值。
3、低值易耗品的摊销方法：
低值易耗品采用一次摊销法。
4、开发用土地的核算方法：
(1)纯土地开发项目：其费用支出单独构成土地开发成本。
(2)连同房产整体开发的项目：其费用可分清负担对象,一般按实际占用面积分摊计入商品房成本。
5、公共配套设施费用的核算方法：
(1)不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例定标准分配计入商品房成本。
(2)能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目独立作为成本核算对象,归集所发生的成本。
6、出租开发产品的摊销方法：
按房屋建筑物的估计经济使用年限作为折旧年限,采用直线法计算出月摊销额,计入出租开发产品的经营成本费用。
7、存货的盘存制度：采用永续盘存制。
8、存货跌价准备的计提方法：
(1)除开发产品、开发成本外的存货：中期末及年末,对存货进行全面清查后,按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
(2)开发产品、开发成本：按周边楼盘(可比较)的市场售价,结合企业已售产品的售价及开发产品、开发成本的层次、朝向、房型等因素,确定预计的售价及可变现净值,按低于账面成本的差额计提跌价准备。
(3)存货跌价准备按单个存货项目的成本高于可变现净值的差额计提。
(十)长期投资核算方法：
1、取得的计价方法：
长期投资取得时以初始投资成本计价,包括相关的税金、手续费等。债务重组取得债务人用以抵债的股权投资,以应收债权的帐面价值为基础确定其入帐价值；非货币性交易换入的股权投资,以换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值。
2、长期股权投资的核算方法：
对被投资单位无控制、无共同控制且无重大影响的,采用成本法核算；对被投资单位能实施控制、共同控制或重大影响的,采用权益法核算。
按权益法核算长期股权投资所确认的股权投资差额,若合同规定投资期限的按投资期限平均摊销；若合同未规定投资期限的按10年平均摊销。
3、长期债权投资的核算方法：
中期末及年末,按合同规定利率或债券票面利率计提利息,并同时按直线法摊销债券投资溢价或折价。
如果计提的利息到期不能收回,停止计息并冲回原已计提的利息。
4、长期投资减值准备的计提：
中期末及年末,按预计可收回金额低于长期投资帐面价值的差额,计提长期投资减值准备。
长期投资减值准备按个别投资项目计算确定。
(十一)委托贷款核算方法：
企业对委托金融机构贷出的款项,按实际委托的贷款金额入帐。期末,按照委托贷款合同规定的利率计提应收利息。如果计提的利息到期不能收回,则停止计息并冲回原已计提的利息。
中期末及年末,对委托贷款可收回金额低于贷款本金的差额,计提委托贷款减值准备。
(十二)固定资产计价和折旧方法：
1、固定资产标准：指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的并且使用期限超过一年、单位价值较高的有形资产。
2、固定资产的分类：房屋及建筑物、专用设备、通用设备、运输设备、其他设备；
3、固定资产的取得计价：
遵循实际成本计价原则计价。
债务重组取得债务人用以抵债的固定资产,以应收债权的帐面价值为基础确定其入帐价值；非货币性交易换入的固定资产,以换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值。
融资租入的固定资产,按租赁开始日租赁资产的原帐面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为入帐价值,如果融资租赁资产占企业资产总额等于或小于30%的,则按最低租赁付款额作为入帐值。
4、固定资产折旧采用平均年限法分类计提。根据固定资产类别、预计使用年限和预计净残值率确定折旧率。
类 别 预计使用年限 净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20-30 0-5% 3.17%-5.00%
专用设备 3-10 0-5% 9.50%-33.33%
通用设备 3-10 0-5% 9.50%-33.33%
运输设备 3-10 0-5% 9.50%-33.33%
5、固定资产减值准备的计提：
中期末及年末,对由于市价持续下跌、技术陈旧、实体损坏、长期闲置等原因导致其可收回金额低于帐面价值的,按预计可收回金额低于其帐面价值的差额,计提固定资产减值准备。
固定资产减值准备按单项资产计提。
(十三)在建工程核算方法：
1、取得的计价方法：
以立项项目分类核算工程发生的实际成本,当所建工程项目达到预定可使用状态时,转入固定资产核算,尚未办理竣工决算的,按估计价值转帐,待办理竣工决算手续后再作调整。
2、在建工程减值准备的计提：
中期末及年末,对于长期停建并预计在未来三年内不会重新开工的在建工程,或在性能、技术上已落后且给企业带来经济利益具有很大不确定性的在建工程,计提在建工程减值准备。
在建工程减值准备按单项工程计提。
(十四)无形资产核算方法：
1、取得的计价方法：按取得时的实际成本入帐；
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产,按应收债权的帐面价值为基础确定其入帐价值；非货币性交易换入的无形资产,按换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值。
2、摊销方法：采用直线法。投资合同与法律两者中只有一方规定受益年限或有效年限的,按不超过规定年数的期限平均摊销；两者均规定年限的按孰低者平均摊销；两者均未规定年限的按不超过十年的期限平均摊销。
3、无形资产减值准备的计提：
中期末及年末,对于因被其他新技术替代、市价大幅下跌而导致创利能力受到重大不利影响或下跌价值预期不会恢复的无形资产,按预计可收回金额低于其帐面价值的差额,计提无形资产减值准备。
无形资产减值准备按单项资产计提。
(十五)长期待摊费用摊销方法：
1、开办费转销方法：在开始生产经营的当月一次计入损益。
2、其他长期待摊费用摊销方法：在受益期内平均摊销,其中：
租入固定资产改良支出按租赁期限与租赁资产尚可使用年限两者孰短的期限平均摊销。
(十六)借款费用：
1、借款费用资本化的确认原则：
专门借款的辅助费用在所购建资产达到预定可使用状态前,予以资本化,若金额较小则直接计入当期损益。
专门借款的利息、溢折价摊销、汇兑差额开始资本化应同时满足以下三个条件：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。
当购建资产项目发生非正常中断且连续三个月或以上时,借款费用暂停资本化。当购建资产项目达到预定可使用状态后,借款费用停止资本化。
当购建资产中部分项目分别完工且可单独使用时,该部分资产借款费用停止资本化。
普通借款的借款费用和不符合资本化规定的专门借款的借款费用,均计入发生当期损益。
2、借款费用资本化期间：
按季计算借款费用资本化金额。
3、专门借款的借款费用资本化金额的确定方法。
每一会计期间利息的资本化金额＝至当期末止购建固定资产累计支出加权平均数×借款加权平均利率。
允许资本化的辅助费用、汇兑差额按实际发生额直接资本化。
(十七)维修基金的核算方法：
按上海市物价局、上海市房地产局公布的沪价房(1996)第116号、157号文规定,提取维修基金,计入开发成本。
(十八)质量保证金的核算方法：
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金的留成比例、支付期限,从应支付的土建安装工程款中预留扣下。在保修期内由于质量问题而发生的维修费用,在此扣除列支,保修期结束后清算。
(十九)预计负债：
与或有事项相关的义务同时符合以下条件时,公司将其列为预计负债：
1、该义务是企业承担的现时义务；
2、该义务履行很可能导致经济利益流出企业；
3、该义务金额可以可靠地计量。
(二十)收入确认原则：
1、销售商品：公司已将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方；公司不再对该商品实施继续管理权和实际控制权；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能可靠地计量时,确认营业收入实现。
2、提供劳务：在同一年度内开始并完成,在劳务已经提供,收到价款或取得收取价款的依据时,确认劳务收入的实现；如劳务的开始和完成分属不同的会计年度,在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下,在资产负债表日按完工百分比法确认相关的劳务收入。
3、让渡资产使用权：与交易相关的经济利益能够流入企业,收入的金额能可靠地计量时,按合同或协议规定确认为收入。
4、房地产销售：(1)工程已经竣工,具备入住交房条件(2)具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书(3)履行了合同规定的义务,开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得(4)成本能够可靠地计量。
5、出租物业收入：(1)具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书(2)履行了合同规定的义务,开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得(3)出租开发产品成本能够可靠地计量。
(二十一)所得税的会计处理方法：采用应付税款法。
(二十二)合并会计报表的编制方法：
1、合并会计报表按照《合并会计报表暂行规定》及有关文件,以母公司和纳入合并范围的子公司的个别会计报表以及其他资料为依据进行编制。但对行业特殊及子公司规模较小,符合财政部财会二字(1996)2号《关于合并会计报表合并范围请示的复函》文件的规定,则不予合并。合并时对内部权益性投资与子公司所有者权益、内部投资收益与子公司利润分配、内部交易事项、内部债权债务进行抵销,对合并盈余公积进行调整。对纳入合并范围的合营企业,采用比例合并法编制合并会计报表。
2、母公司与子公司采用的会计政策和会计处理方法不存在重大差异。
(二十三)税项：
公司主要税种和税率为：
税种 税率
增值税 17%
营业税 5%
所得税 33%
4.3公司所控制的所有子公司及其合并范围：(见附表)
4.4盈利预测表说明
一、合并盈利预测表各项目说明：
(一)主营业务收入：
预测2003年度主营业务收入141,441.31万元,比2002年度上升77,330.28万元,升幅为120.62%,主要原因系2003年随着各商品房楼盘的相继交房,可实现销售面积将达到35万平米,大大高于2002年17.5万平米的销售面积,且2003年的售价高于2002年售价。
(二)主营业务成本：
预测2003年度主营业务成本102,349.75万元,比2002年度上升52,234.03万元,升幅为104.23%,主要原因系随着销售面积的增加,相应的成本也随之增加。
(三)主营业务税金及附加：
预测2003年度主营业务税金及附加7,886.88万元,比2002年度上升5,258.61万元,升幅为200.08%,主要原因系销售额上升而相应增加的税金及附加。
(四)其他业务利润：
预测2003年度其他业务利润591万元,比2002年度下降470.95万元,降幅为44.35%,主要原因系预计出租收入与去年相比有较大幅度下降。
(五)营业费用：
预测2003年度营业费用5,695.99万元,比2002年度上升3,832.78万元,升幅为205.71%,主要原因系随着各楼盘的销售上升,相应的销售代理费大幅增加所致。
(六)管理费用：
预测2003年度管理费用 7,046.37万元,比2002年度上升1,745.93万元,升幅为32.94%,主要系个别往来帐款随着账龄的增加,坏账准备相应增加及预计奖金等费用上升。
(七)财务费用：
预测2003年度财务费用2,507.49万元,比2002年度增加601.88万元,增幅为31.58%,主要原因系预计借款比2002年有所增加,相应资金成本将上升所致。
二、母公司盈利预测表各项目说明：
(一)主营业务收入：
预测2003年度主营业务收入为零,比2002年度下降3991.45万元,降幅为100%,主要原因系存量房已于2002年销售完毕。
(二)主营业务成本：
预测2003年度主营业务成本为零,比2002年度下降2,499.65万元,降幅为 100%,主要原因系存量房已于2002年销售完毕。
(三)主营业务税金及附加：
预测2003年度主营业务税金及附加为零,主要原因系存量房已于2002年销售完毕。
(四)其他业务利润
预测2003年度其他业务利润330万元,比2002年度下降535.23万元,降幅为61.86%,主要原因系预计出租收入与去年相比大幅下降。
(五)营业费用：
预测2003年度营业费用11.12万元,比2002年度下降36.11万元,降幅为76.46%,主要原因系随着存量房销售完毕,销售费用大幅下降所致。
(六)管理费用：
预测2003年度管理费用2,039.54万元,比2002年度上升933.61万元,升幅为84.42%,主要系随着预计往来款的增加,相应增加坏帐准备的计提所致。
(七)财务费用：
预测2003年度财务费用826.95万元,比2002年度下降446.65万元,降幅为35.07%,主要原因系预计借款比2002年有所下降,资金成本相应下降所致。
(八)投资收益：
预测2003年度投资收益5,286.00万元,比2002年度增加4,249.53万元,增幅为410%,主要原因系各子公司随着在建楼盘相继交房,业绩大幅度提升所致。
本报告附送资料：
上海农口房地产(集团)有限公司盈利预测表及附表(共16页)。
上海农口房地产(集团)有限公司
二OO三年六月十八日
附表1 合并盈利预测表
预测期间:2003年
编制单位：上海农口房地产(集团)有限公司 单位：万元
项目 行次 2002年已审 2003年
实现数 1-3月已审 4-12月 合计
实现数 预测数
一、主营业务收入 1 64,111.03 12,821.72 128,619.59 141,441.31
减：主营业务成本 2 50,115.72 9,716.50 92,633.25 102,349.75
主营业务税金及附加 3 2,628.27 443.94 7,442.94 7,886.88
二、主营业务利润
(亏损以"－"号填列) 4 11,367.04 2,661.28 28,543.40 31,204.68
加：其它业务利润
(亏损以"－"号填列) 5 1,061.95 145.95 445.05 591
减：营业费用 6 1,863.21 87.65 5,608.34 5,695.99
管理费用 7 5,300.44 1,830.86 5,215.51 7,046.37
财务费用 8 1,905.61 672 1,835.49 2,507.49
三、营业利润(亏
损以"－"号填列) 9 3,359.73 216.72 16,329.11 16,545.83
加：投资收益(损
失以"－"号填列) 10 -34.72 -54.88 -54.88
补贴收入 11
营业外收入 12 339.06 110.16 110.16
减：营业外支出 13 196.95 335.61 21.05 356.66
四、利润总额(亏损
总额以"－"号填列) 14 3,467.12 -63.61 16,308.06 16,244.45
减：所得税 15 2,501.13 341.28 5,744.13 6,085.41
减：少数股东损益
(合并报表填列、亏
损以"－"号填列) 16 592.23 292.28 7,455.75 7,748.03
加：未确认的投资损失
（合并报表填列） 17
五、净利润(亏损
以"－"号填列) 18 373.76 -697.17 3,108.18 2,411.01
附表1-1 主营业务收入成本预测表(合并)
预测期间:2003年
编制单位：上海农口房地产(集团)有限公司 单位：万元
项目 主营业务收入
2002年已实现数 2003年
1-3月已审 4-12月 合计
实现数 预测数
1.工业
2.商业
3.房地产业 63,568.53 12,684.24 127,291.64 139,975.88
4.旅游饮食服
务业(含经纪业) 502.5 137.48 1,236.52 1,374.00
5.施工企业 40 91.43 91.43
合计 64,111.03 12,821.72 128,619.59 141,441.31
项目 主营业务成本 03年 02年
2002年已实现数 2003年 毛利率 毛利率
1-3月已审 4-12月 合计
实现数 预测数
1.工业
2.商业
3.房地产业 49,993.87 9,671.24 91,737.46 101,408.70 27.55% 21.35%
4.旅游饮食服
务业(含经纪业) 100.49 45.26 847.44 892.7 35.03% 80.00%
5.施工企业 21.36 48.35 48.35 47.12% 46.60%
合计 50,115.72 9,716.50 92,633.25 102,349.75 27.64% 21.83%
附表1-2 主营业务收入、成本预测---房地产业(合并)
预测期间：2003年
编制单位：上海房地产(集团)有限公司 单位：万元
项目名称 计量 销售数量 主营业务收入
单位 2003年预测数 单位售价 总金额
明丰花园 平方米 84,550.00 0.3708 31,350.00
明丰文化苑 平方米 66,927.50 0.2839 19,000.00
明丰阳光苑 平方米 73,762.23 0.4444 32,776.90
欧风花都 平方米 81,999.25 0.4172 34,206.65
明丰世纪苑 平方米 40,899.42 0.4131 16,894.83
仙霞福运商厦 平方米 6,764.00 0.8497 5,747.50
合计 354,902.40 0.394407 139,975.88
项目名称 计量 主营业务成本 毛利率
单位 单位成本 总金额
明丰花园 平方米 0.6667 20,900.00 33.33%
明丰文化苑 平方米 0.7255 13,784.50 27.45%
明丰阳光苑 平方米 0.7246 23,750.00 27.54%
欧风花都 平方米 0.7045 24,097.70 29.55%
明丰世纪苑 平方米 0.8603 14,535.00 13.97%
仙霞福运商厦 平方米 0.7554 4,341.50 24.46%
合计 0.2857 101,408.70 27.55%
附表1－3 主营业务税金及附加预测表(合并)
预测期间:2003年
编制单位：上海农口房地产(集团)有限公司 单位：万元
项目名称 项目 适用税率 2002年已 2003年
审实现数 1-3月已 4-12月 合计
审实现数 预测数
1 营业税 5% 2,322.99 378.58 6,934.93 7,313.51
2 城市维护建设税 7% 202.27 45.46 308.48 353.94
3 教育费附加 3% 98.6 19.9 199.52 219.42
消费税 4.41 - - -
合计 2,628.27 443.94 7,442.94 7,886.88
附表1－4 其他业务利润预测表(合并)
预测期间:2003年
编制单位：上海农口房地产(集团)有限公司 单位：万元
项目类别 2002年已实现数 2003年
1-3月已审实现数 4-12月预测数 合计
租金 1,071.71 129.39 445.05 574.44
停车费 -22.35 14.7 - 14.7
咨询服务 2 - - -
其他 10.59 1.86 - 1.86
合计 1,061.95 145.95 445.05 591
附表1－5 营业费用预测表(合并)
预测期间:2003年
编制单位：上海农口房地产(集团)有限公司 单位：万元
项目名称 2002年已审实现数 2003年
1-3月已审实现数 4-12月预测数 合计
办公费 42.71 11.35 33.65 45
广告费 249.69 7.81 174.29 182.1
展览费 - 1.72 18.28 20
销售代理费 724.86 50.72 4,521.98 4,572.70
工资 75.25 9.69 133.29 142.98
奖金 475 - 550 550
业务招待费 17.36 - 30 30
其他 278.34 6.36 146.85 153.21
合计 1,863.21 87.65 5,608.34 5,695.99
附表1－6 管理费用预测表(合并)
预测期间:2003年
编制单位：上海农口房地产(集团)有限公司 单位：万元
项目名称 2002年已审实现数 2003年
1-3月已审实现数 4-12月预测数 合计
工资 812.06 191.73 637.87 829.6
办公费 80.58 46.69 47.61 94.3
差旅费 156.33 54.52 116.68 171.2
业务招待费 285.89 58.08 250.92 309
低值易耗品摊销 15.84 5.54 11.96 17.5
税金 50.68 5.52 62.49 68.01
修理费 90.72 12.41 63.39 75.8
运输费 11.05 2.27 9.23 11.5
福利费 135.77 30.07 108.43 138.5
职工教育经费 9.91 1.53 8.65 10.18
保险费 95.13 3.86 107.64 111.5
租赁费 23.82 6.84 25.26 32.1
咨询费 30.07 6.49 32.71 39.2
水电费 16.5 3.04 19.96 23
工会经费 13.3 2.12 11.68 13.8
折旧费 425.12 55.19 414.19 469.38
其他 1,033.10 357.77 1,238.27 1,596.04
坏帐准备 1,534.57 562.12 1,798.57 2,360.69
开办费摊销 - 175.07 - 175.07
奖金 480 250 250 500
合计 5,300.44 1,830.86 5,215.51 7,046.37
附表1－7 财务费用预测表(合并)
预测期间:2003年
编制单位：上海农口房地产(集团)有限公司 单位：万元
项目名称 2002年已审实现数 2003年
1-3月已审实现数 4-12月预测数 合计
利息支出 2116.25 726.37 1840.28 2566.65
减：利息收入 241.02 53.89 8.29 62.18
汇况损失 - -0.48 0.48 -
其他 30.38 - 3.02 3.02
合计 1905.61 672.00 1835.49 2507.49
附表2 盈利预测表
预测期间:2003年
编制单位：上海农口房地产(集团)有限公司 单位：万元
项目 行次 2002年已 2003年
审实现数 1-3月已 4-12月 合计
审实现数 预测数
一、主营业务收入 1 3,991.45
减：主营业务成本 2 2,499.65
主营业务税金及附加 3 -3.65
二、主营业务利润(亏
损以"－"号填列) 4 1,495.45
加：其它业务利润(亏
损以"－"号填列) 5 865.23 88.39 241.61 330
减：营业费用 6 47.23 2.78 8.34 11.12
管理费用 7 1,105.93 424.18 1,615.36 2,039.54
财务费用 8 1,273.60 328.69 498.26 826.95
三、营业利润(亏损
以"－"号填列) 9 -66.08 -667.26 -1,880.35 -2,547.61
加：投资收益(损失
以"－"号填列) 10 1,036.47 138.5 5,147.50 5,286.00
补贴收入 11
营业外收入 12 19.7 16.49 16.49
减：营业外支出 13 4.42 322.3 21.57 343.87
四、利润总额(亏
损总额以"－"号填列) 14 985.67 -834.57 3,245.58 2,411.01
减：所得税 15 9.57
减：少数股东损益
(合并报表填列、
亏损以"－"号填列) 16
加：未确认的投资损失
（合并报表填列） 17
五、净利润(亏损
以"－"号填列) 18 976.1 -834.57 3,245.58 2,411.01
附表2-1 主营业务收入成本预测表
预测期间:2003年
编制单位：上海农口房地产(集团)有限公司 单位：万元
项目 主营业务收入
2002年已 2003年
实现数 1-3月已 4-12月 合计
1.工业 审实现数 预测数
2.商业
3.房地产业 3,991.45 - - -
4.旅游饮食服务业
5.施工企业
合计 3,991.45 - - -
项目 主营业务成本 03年毛利率 02年毛利率
2002年已 2003年
实现数 1-3月已 4-12月 合计
1.工业 审实现数 预测数
2.商业
3.房地产业 2,499.65 - - - - 37.37%
4.旅游饮食服务业
5.施工企业
合计 2,499.65 - - - - 37.37%
附表2－2 主营业务税金及附加预测表
预测期间:2003年
编制单位：上海农口房地产(集团)有限公司 单位：万元
项目名称 项目 适用税率 2002年已 2003年
审实现数 1-3月已 4-12月 合计
审实现数 预测数
1 营业税 5% -6.18 - - -
2 城市维护建设税 5% 2.47 - - -
3 教育费附加 3% 0.06 - - -
合计 -3.65 - - -
附表2－3 其他业务利润预测表
预测期间:2003年
编制单位：上海农口房地产(集团)有限公司 单位：万元
项目类别 2002年已实现数 2003年
1-3月已审实现数 4-12月预测数 合计
租金 865.23 88.39 241.61 330
合计 865.23 88.39 241.61 330
附表2－4 营业费用预测表
预测期间:2003年
编制单位：上海农口房地产(集团)有限公司 单位：万元
项目名称 2002年已审实现数 2003年
1-3月已审实现数 4-12月预测数 合计
办公费 - - - -
广告费 - - - -
展览费 - - - -
销售代理费 26.2 - - -
工资 - - - -
奖金 - - - -
业务招待费 - - - -
其他 21.03 2.78 8.34 11.12
合计 47.23 2.78 8.34 11.12
附表2－5 管理费用预测表
预测期间:2003年
编制单位：上海农口房地产(集团)有限公司 单位：万元
项目名称 2002年已审实现数 2003年
1-3月已审实现数 4-12月预测数 合计
工资 198 75.24 142.76 218
办公费 15 9.15 6.85 16
差旅费 8 4.45 3.55 8
业务招待费 60 40.93 24.07 65
低值易耗品摊销 10 2.02 9.98 12
税金 - - - -
修理费 10 3.59 8.41 12
运输费 - - -
福利费 28 11.23 17.77 29
职工教育经费 3 0.62 2.38 3
保险费 40 2 42 44
租赁费 - - - -
咨询费 8 0.9 7.1 8
水电费 8 5.13 2.87 8
工会经费 4 0.82 3.18 4
折旧费 280 -0.8 280.8 280
其他 729.48 191.17 587.11 778.28
坏帐准备 -295.55 77.73 476.53 554.26
合计 1,105.93 424.18 1,615.36 2,039.54
附表2-6 财务费用预测表
预测期间:2003年
编制单位：上海农口房地产(集团)有限公司 单位：万元
项目名称 2002年已审实现数 2003年
1-3月已审实现数 4-12月预测数 合计
利息支出 1,307.45 349.3 497.65 846.95
减：利息收入 41.51 19.18 0.82 20
汇兑损失 - - - -
其他 7.66 -1.42 1.42 -
合计 1,273.60 328.69 498.26 826.95
附表2－7 投资收益预测表
预测期间:2003年
编制单位：上海农口房地产(集团)有限公司 单位：万元
项目名称 2002年已审实现数 2003年
1-3月已审实现数 4-12月预测数 合计
权益法下确认的
股权投资收益 1,617.59 138.50 5,147.50 5,286.00
成本法下确认的
股权投资收益 -581.12 - - -
合计 1,036.47 138.50 514750.00% 5,286.00
