鄂信评报字(2002)第078号

    摘 要

    重 要 提 示

    以下内容摘自资产评估报告书,本摘要揭示的评估结果与资产评估报告书揭示的评估结果有同等法律效力。欲了解本评估项目的全面情况,请认真阅读资产评估报告书全文。

    湖北大信资产评估有限公司接受武汉市汉商集团股份有限公司委托,根据国家有关资产评估的规定,本着独立、客观、科学、专业的原则,按照公认的资产评估方法,对其拟转让的千步滩度假村项目进行评估,以对该项目所涉及的资产在2002年6月30日这一评估基准日所表现的市场价值作出公允反映。

    此次评估采用的基本方法为重置成本法。在评估过程中,湖北大信资产评估有限公司对委托评估范围内的资产进行了必要的勘察核实,对资产占有方武汉市汉商集团股份有限公司提供的法律性文件、财务记录等相关资料进行了验证审核,实施了必要的资产评估程序。经评估,我们确认此次纳入评估范围的资产在评估基准日2002年6月30日所表现的公允价值为2,675.13万元人民币。

    评估结果汇总表如下：

                                    金额单位：人民币万元
    项            目       帐面价值  调整后帐面值  评估价值   增  减  值
                               A          B            C        D＝C-B
    固定资产            1    586.35      586.35       1,067.71     481.36
    其中：土建工程      2    578.33      578.33       1,059.69     481.36
    设备安装工程        3      8.02        8.02           8.02       0.00
    无形资产            4    856.26      856.26       1,607.42     751.16
    其中：土地使用权    5    856.26      856.26       1,607.42     751.16
    资产总计            6  1,442.61    1,442.61       2,675.13   1,232.52

    根据国家现行规定,本资产评估报告书有效期为一年,自评估基准日2002年6月30日起至2003年6月30日止。

    本报告书仅供委托方为评估目的使用和送交资产评估主管机关核准(备案)或检查使用；评估报告书的使用权归委托方所有,未经委托方许可,评估机构不得向他人提供或公开。未经我公司同意,委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上；对委托方不当引用评估结果于其他经济行为而形成的后果,本公司不承担任何法律责任。

    本报告使用各方应关注评估报告正文中所揭示的特别事项以及评估结论成立的前提条件和假设条件。

    特别事项说明

    (一) 评估对象土地共128,593.98平方米(合192.89亩),委托方分两次取得。第一次取得土地100,693.84平方米(合151.04亩),并于1999年1月19日办理了国有土地使用证；第二次取得土地27,900.14平方米(合41.85亩),委托方与武汉市蔡甸区人民政府蔡甸街办事处于2002年5月1日签订“土地出让合同”,该土地尚未与土地管理部门签订土地使用权出让合同、也未办理国有土地使用证,评估面积采用“土地出让合同”所约定的面积,如日后办理国有土地使用证,应以土地证所载面积为准。本报告假定委托方两次取得的土地(共128,593.98平方米)拥有完全产权(即土地使用权取得国有土地使用证)条件下,按规划批准用途正常使用的价值。如果以上假设条件变化,需重新进行资产评估。

    (二) 千步滩度假村项目规划方案符合武汉市蔡甸区分区规划及《建设用地规划许可证》规定要求,并经武汉市蔡甸区城乡建设管理委员会批准,单体建筑尚未办理建设工程规划许可证,本报告假定评估对象在建工程单体建筑可取得建设工程规划许可证条件下,按规划批准用途开发的价值。如果以上假设条件变化,需重新进行资产评估。

    (三) 此次评估之“主楼”建筑面积13,552平方米为资产占有方提供的实测建筑面积,日后工程完工、办理房屋所有权证后,应以房屋所有权证所载面积为准。

    (四) 此次评估之“配电房”为武房权证蔡字第9900054号房产证所载第三项房屋,原建筑面积为302.25平方米,后经改造建筑面积增加为1,252.85平方米。资产占有方尚未办理变更登记,此建筑面积为资产占有方提供的实测面积,待办理房屋所有权证变更登记后,应以变更后房屋所有权证所载面积为准。

    (五) 此次评估之“综合楼”为武房权证蔡字第9900054号房产证所载第一、二项房屋,原 建筑面积为4,576.95平方米,后经改造建筑面积增加为6,423.05平方米。资产占有方尚未办理变更登记,此建筑面积为资产占有方提供的实测面积,待办理房屋所有权证变更登记后,应以变更后房屋所有权证所载面积为准。

    (六) 土地使用权清查评估明细表第2项(面积27,900.14平方米)至评估基准日,资产占有方与武汉市蔡甸区人民政府蔡甸街办事处签订了“土地出让合同”,在评估基准日2002年6月30日未付款,至评估报告日2002年11月18日,已支付了部分款项,但尚未办理国有土地使用证；资产占有方出具了有关说明并承诺承担相应负债。故本次评估未考虑与委估土地使用权相关的负债情况。

    (七) 部分在建工程——土建工程项目尚有欠款未付,资产占有方出具了有关说明并承诺承担相应负债。故本次评估未考虑与委估在建工程相关的负债情况。

    (八) 土地使用权清查评估明细表第1项(面积100,693.84平方米)之帐面价值包含在建工程——土建工程清查评估明细表第10至13项的帐面值。因资产占有方未提供分列价值,故我们未对其进行调整。

    (九) 在建工程——土建工程清查评估明细表第2至4项(主楼)帐面价值包含在建工程——土建工程清查评估明细表第10至13项的改造费用。因资产占有方未提供分列价值,故我们也未对其进行调整；但在对在建工程——土建工程清查评估明细表第10至13项进行评估时,我们考虑了改造费用。

    (十) 本次评估的土地为出让方式取得或设定为出让方式取得,评估结果中包含了土地使用权出让金。

    (十一) 受武汉市汉商集团股份有限公司委托,本次评估范围以武汉市汉商集团股份有限公司提供评估的资产为限。

    (十二) 本项评估是在独立、客观、科学、专业的原则下公正地作出的,我公司及参加评估工作的全体人员与委估资产相关各方之间无任何特殊利害关系,评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范,并进行了充分努力。

    (十三) 本报告书是在委托方与资产占有方提供基础文件、数据资料的基础上做出的。武汉市汉商集团股份有限公司对所提供的会计记录、会计凭证、会计报表以及相关数据的真实性和可靠性负责,并就此向本公司出具了承诺函。

    (十四) 在评估委估范围内的在建工程及土地使用权时,我们未考虑该等资产所欠付的抵押、担保以及如果该项目转让应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制,我们也未对资产评估增值作任何纳税考虑。

    (十五) 本报告书之评估结论是对2002年6月30日这一基准日委托评估资产价值的客观公允反映,我公司对这一基准日以后委估资产价值发生的变化不负任何责任。

    (十六) 本报告书含有若干附件,附件构成本报告书的重要组成部分,与本报告书正文具有同等法律效力。